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空き家対策特別措置法とは?3000万円の補助金の申請、口コミを宅建士が分析!

空き家対策特別措置法とは?3000万円の補助金の申請、口コミを宅建士が分析!
相続した家が空き家になっていませんか?「売却したいが税金が高くて売ることもままならない…」という方も少なくないでしょう。 しかし、「空き家対策特別措置法」という制度が施行されています。利用することで、譲渡所得から3,000万円が控除されるのです。

1.空き家対策特別措置法とは?

空き家が増えているのをご存知ですか?平成25年の総務省の調査では全国に920万戸の空き家が存在しているそうです。


空き家には、さまざまな弊害が生じます。そこで、税制改正により空き家対策として施行されたのが空き家対策特別措置法です。

空き家を放置しておくと老朽化により景観を害したり倒壊の危険が生じたりします。また、空き家が増えるとスラム化が加速するのです。 現在、空き家が増えることは大きな社会問題とされています。

しかし、売却するにも税金が高くて、売ることができないのが現状でした。 しかし、一定の要件を満たすことで、空き家対策特別措置法という3,000万円の特別控除を受けることができるのです。

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2.譲渡所得税とは?

たとえば、親が亡くなって住居を相続したとすると、どうしますか?既に自宅を購入していて、相続した住居を使用する目途がなければ売却を考えるでしょう。


ところが、売却により利益(譲渡所得)がでれば、譲渡所得税が課税されます。

・譲渡所得税の計算式を記載します
売却額から売却した物件の取得費と売却に要した費用を差し引いて残額があれば、その額が「譲渡所得」になります。

図1

計算した譲渡所得に譲渡所得税の税率を乗じた額が税額になります。

図2

・具体的に計算してみましょう
たとえば、所有期間20年の土地を「売却額…6,000万円」「取得費…売却額の5%」「売却費用…400万円」程度で売却したとして、 上記に記載した計算式にあてはめます。

図3

6,000万円程度の物件につき、おおよそ1,226万円を納付しなければなりません。この税額では、売却を迷うのも理解できます。

3.空き家対策特別措置法を活用することのメリット

相続した財産の売買であれば、空き家対策特別措置法を利用すると譲渡所得から3,000万円が差し引かれるのです。


計算式1で計算された譲渡価格から3,000万円を控除した額を「課税譲渡所得」として税率を乗じます。

図4

空き家対策特別措置法を利用できれば、税金対策としては、ずいぶんお得に売却ができるのです。

4.空き家対策特別措置法の適用を申請するための条件

税金対策としては効果的な特別措置ですが、適用されるためには、さまざまな条件が必要です。


「相続した家屋の要件」と「譲渡するときの要件」を記載します。両方を満たさなければなりません。

4-1相続した家屋の要件

・自宅として使用していた家屋であること
相続開始の直前まで被相続人の自宅として使用されていたものであることが要件です。 被相続人が事業に使用していた店舗などは、この制度の対象にはなりません。あくまで、生活に必要なため所有していたという前提が必要です。

・被相続人以外に住んでいた者がいないこと
被相続人以外に住んでいる人がいないという条件も必要です。たとえば、被相続人が父親だとしましょう。 父親が亡くなって相続が発生するときまで、母親が一緒に暮らしていたのであれば、父親の死亡後は、母親が引き続き暮らしていくことができるからです。

・現行の耐震基準に適合する家屋でないこと
昭和56年5月31日以前に建築された家屋でないと対象になりません。昭和56年5月31日以前の家屋は、建築時に旧耐震基準が適用されていました。 なお、区分所有建物(マンション)も対象外です。

建築時に現行の耐震基準が適用される家屋は倒壊の危険性が少ないため、空き家対策特別措置法の成立理由である、 倒壊の危険性を回避するという目的にそぐわないので対象にならないということになります。

・事業に使用、賃貸に使用、自宅に使用していないこと
相続したときから、売却するまでに事業に使用したり、借家として使用したり、自宅として使用していないことが必要です。 たとえば、家屋を相続したので賃貸にして収益物件として使用していたような場合は対象になりません。

4-2.譲渡するときの要件

・譲渡価格が1億円以下であること
譲渡価格が1億円を超える場合、対象にはなりません。税金についての特別控除の意味合いは、一般的な庶民に対して税額を控除するという考え方です。 したがって、1億円を超える家屋に住むような方は、庶民とはいい難いため対象にはならないとしているのでしょう。

・現行の耐震基準に適合させて売却すること
家屋を譲渡するときに、家屋が現行の耐震基準に適合していなければなりません。 旧耐震基準に適合している家屋が対象になるのですが、その家屋を売却するときは現行の耐震基準にリフォームして売らないといけません。

つまり、家屋を売却するのであれば、旧耐震基準の家屋を倒壊の危険性がより少ない現行の耐震基準にリフォームしてから売らないといけないと いうことになります。土地も併せて売却する場合も同様です。

なお、現行の耐震基準に適合するリフォームをするためには費用がかかります。空き家対策特別措置法は、 家屋を取壊した土地にも適用されるため、リフォーム費用と取壊し費用とを比べる必要があるでしょう。

5.他の税制との関係は?

空き家対策特別措置法と他の法律との関係は、どうなっているのでしょうか?つまり、併用できるのか否かをチェックします。

・自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
マイホームを売却したときに、譲渡所得から最高で3,000万円を控除してくれる特別控除です。 「自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」は、3,000万円を上限に併用することができます。

・自己居住用財産の買換え等に係る特例措置
特定の居住用財産を買換えるときに受けることのできる特例措置です。「自己居住用財産の買換え等に係る特例措置」は、 譲渡価格要件を1億円以下という上限で併用することができます。

・相続財産譲渡時の取得費加算特例
相続で取得した不動産を一定の期間内に譲渡したとき、相続税から一定の金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例です。


「相続財産譲渡時の取得費加算特例」は、空き家対策特別措置法と選択制になります。

親の住んでいた家屋を相続することは多いでしょう。しかし、使用しない家屋をそのまま残しておくことで社会的な問題が生じているのです。また、維持費の負担もバカになりません。早急に対策を検討したいものです。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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