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悪徳不動産屋を見分けるには?不動産売買のトラブルを未然に防ぐためのポイント!

悪徳不動産屋を見分けるには?不動産売買のトラブルを未然に防ぐためのポイント!
どの業界にも、悪徳業者というものがいます。不動産業界は顧客とプロの情報格差が激しく、つきあう業者を決めるのには注意が必要です。ほとんどは真摯な営業をしているはずですが、なかには情報格差を悪用して顧客に不利益な行為を行う業者もいます。悪質な集客やの例と、それを回避するためのポイントを説明します。

1.おとり物件

広告を出しているにもかかわらず、実際に存在しない商品!


近年特に問題とされている不動産会社の集客方法に、おとり物件(おとり広告)があります。おとり物件とは、広告を出しているにもかかわらず、実際に存在しない商品のことをいいます。賃貸と売買どちらにもみられます。

業者の目的は、いい条件で顧客を引きつけ、普通の物件や人気のない物件を紹介すること。なかには個人情報を収集して名簿屋と呼ばれる裏業者に売却する悪質なところもあるようです。完全に個人情報保護法違反です。

手口としては、全くデタラメな広告を創作するもの、成約済の物件をあえて掲載していることなどがあります。どちらも宅建業法と景品表示法に違反しており、悪質な場合は実刑の可能性もあります。自主規制機関の首都圏不動産公正取引協議会も、おとり広告を掲載した業者は不動産情報サイト(at homeやSUUMOなど)への掲載を一定期間禁じるという措置をとっています。

見分けるためのポイントはいくつかあります。いい物件なのに長期間広告が掲載されている場合は、おとりかもしれません。建物名や住所など詳細が記載されていないものもあやしいです。

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2.囲い込み

売り物件情報をほかの不動産業者に伝えない!


囲い込みも近年取りざたされる機会が多いです。売り物件情報をほかの不動産業者に伝えなかったり、ほかの不動産業者から引き合いがあっても受けなかったりして、自社だけで売ろうとします。売主としての問題は、複数の業者が関わったほうが早く売れる可能性が高くなるのに、その機会を逃してしまうことです。

目的は仲介手数料をひとり占めすることです。不動産売買では、売主と買主はそれぞれ業者に仲介手数料を払います。売却の仲介を依頼された業者は、売却時に売主から手数料をもらえますが、自社で買主をみつければ買主からももらえるのです。ほかの業者が買主をみつければ、当然その業者が買主からの仲介手数料を受け取ることになります。売主だけでなく買主からも手数料を得るために、自社で売ろうとするのです。両方から手数料を受け取ることを両手取引(もろてとりひき)といいます。

囲い込みをもくろむ不動産業者A社に売却を依頼されたB物件の情報は通常、レインズという不動産業者間のネットワークに登録、そうすることで全国の業者に公開されます。物件を探している人がC社を訪れ、B物件に興味を持ちます。そこでC社からA社に連絡が入るのですが、囲い込みをするA社は、「B物件はすでに申込が入っています」と嘘をつきます。そしてB物件を買ってくれそうな人を探すのです。

一般に囲い込みの存在が知られるようになったきっかけは2015年4月の『週刊ダイヤモンド』誌記事です。この記事に掲載されていたある調査では、10件に1件の割合で囲い込みがあったということです。

3.囲い込みを防ぐにはどうすればいいか

一般媒介契約の場合 基本的に囲い込みはできません!


現在はレインズのシステムが改良され、専属専任媒介・専任媒介契約であれば、売主は取引状況をインターネットから確認できます。取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つのいずれかに登録され、上記の事例のような嘘をつきにくくなっています。

売主と仲介会社の契約方式にはもう1種類、一般媒介契約があります。専属専任媒介・専任媒介契約と違って複数の業者と契約できるため、基本的に囲い込みはできません。ただし、業者が熱心な営業をしにくいというデメリットもあります。ほかの業者に顧客をとられると、努力が水の泡になるからです。

囲い込みを防ぐには、自分がされる可能性を認識しながら仲介会社の行動を注意深くみる必要があります。完全に防ぐのは難しいといえます。信頼できない業者だと感じたらほかの業者に乗り換えるのも手です。専属専任媒介・専任媒介契約は契約期間終了後に、一般媒介契約はいつでもほかの業者に頼むことができます。少し荒技ですが、不動産業者を装って連絡してみるという方法もあります。

囲い込みを防ぐ

4.都合の悪いことは隠す

宅建業法には重要事項説明義務があります!


物件紹介の際、購入希望者にとってマイナスとなるようなことを伝えずに営業するような業者もいます。宅建業法には重要事項説明義務があり、土地に関する制限や瑕疵などの重要事項について契約前に説明する必要があります。瑕疵(かし)とはキズのことで、建物構造のような物理的瑕疵のほか、殺人事件があったというような心理的な瑕疵も含みます。重要事項説明に関する裁判事例は毎年5~6件以上発生しており、トラブルが後を絶たないことがわかります。

5.査定を高めに出して契約させる

最終的な価格は買主と売主の合意で決まる!


悪徳とまではいえませんが、不動産を売る際の業者の対応で注意していただきたい点がもうひとつあります。査定は高めに出やすいということです。特に一括査定サイトを通じて依頼するときのように数社競合となる場合は、売主との媒介契約をとるために印象をよくしようという動機があります。最終的な価格は買主と売主の合意で決まるため、査定価格はあまり関係ありません。不動産会社の対応姿勢や戦略があるかどうかをみるべきです。

6.悪徳不動産業者に関する情報を調べるには

サイトで宅建業登録業者を検索できます!


不動産の売買を仲介したり、販売したりするためには宅建業免許を受ける必要があります。業者の事務所に宅地建物取引業者票が掲げられていなければ、モグリ(無免許)の可能性もあります。ない場合や事務所にいけない場合は、国土交通省にサイトで宅建業登録業者を検索できます。ここに掲載されていなければ無免許だということです。

また、国土交通省が運営する「ネガティブ情報等検索システム」では都道府県から行政指導や業務停止などの処分を受けた具体的な宅建業者名や処分の内容をみることができます。業者名から検索することもできます。

不動産適正取引推進機構のホームページでは、過去の裁判事例やQ&Aをみることができるので参考になるかもしれません。

不動産売買におけるトラブルの相談先には、各都道府県の宅地建物取引業協会連合会や消費者生活センターなどがあります。

7.事例を知って二の舞いとならないように

あやしい業者には相談しないようにしましょう!


顧客志向の強い業者もたくさんいますが、不動産業界のなかには自社の利益のために売主・買主の不利益をかえりみない悪徳業者もいます。トラブル事例を参考にして言動に不自然なところがないかどうか注意深く観察し、あやしい業者には相談しないようにしましょう。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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