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アパート売却で相場より高く売る方法、不動産一括査定を宅建士資格者が解説!

アパート売却で相場より高く売る方法、不動産一括査定を宅建士資格者が解説!
アパートを売却するときとは限りませんが、売るのであれば少しでも高く売りたいものです。収益物件としてのアパートの考え方や、売却するのに手間がかかるといわれる賃貸物件の取引を成功させるためのカギとなる不動産一括査定ついて解説します。

1.不動産投資としてアパートを考える

アパートを経営されている方は、不動産投資としてのメリットを期待されているでしょう。


投資には、ハイリスク・ハイリターンといわれる株式のような比較的リスクの高いものがあります。

しかし、不動産投資は、株式に比べるとミドルリスク・ミドルリターンあるいはローリスク・ローリターンといわれています。なぜなら、株式のように株券という紙切れを持つのではなく、不動産という現物の資産を持つからです。

たとえば、不動産投資をしようとして不動産を購入した場合、投資に失敗したとしても、不動産という資産は残ります。その不動産を売却することでリスクの軽減がはかれるでしょう。つまり、比較的安全な投資といえるのです。

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2.不動産投資の収益とは?

株式に比べると安全な投資であるといわれる不動産投資ですが、具体的にはどのような収益があるのでしょうか?


不動産投資の収益は、「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」と呼ばれます。

・キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、土地や建物の値上がりによる収益のことです。たとえば、1,000万円で購入した不動産が、1,050万円に値上がりすれば売却することで50万円の収益を得ることができます。

バブルのころは、このキャピタルゲインの全盛期といえます。いわゆる「土地ころがし」といわれる不動産取引によりキャピタルゲイン花盛りの時代でした。一般の方でも、猫の額程度の土地を持つことで、あたかも不動産ブローカーのような状況でした。

・インカムゲイン
インカムゲインとは、家賃収入による収益です。キャピタルゲインのように不動産の価格が上昇しなくても、家賃収入であれば安定した収益を得ることができます。不動産投資のなかでも安全な収益を期待することが可能です。

現在のように不動産の上昇があまり見込めないような場合には、キャピタルゲインとしての投機的な不動産の売却収入よりも、インカムゲインとしての安定的な家賃収入を期待しての投資のほうが無難でしょう。

不動産投資をインカムゲインとして考えるとき「利回り」が重要になります。利回りとは、「(年間家賃収入額-諸経費)/物件価格×100」という計算式で表されます。つまり、一般的には、中古物件のほうが新築物件よりも利回りが高くなります。

なぜなら、中古物件のほうが新築物件よりも価格が安くなるため、計算式の分母である「物件価格」が低くなるからです。つまり、利回りが高いということになります。中古物件購入は、インカムゲインのねらい目といえるかもしれません。

3.不動産投資のメリット

不動産投資には、安定的な投資であるということ以外にも、さまざまなメリットがあります。


現在、不動産投資をされている方が多いのはなぜでしょうか?不動産投資に人気がある理由をご紹介しましょう。

3-1.不労所得が得られるので老後が安心
たとえば、家賃収入による不労所得が考えられます。将来的に老後の年金だけでなくアパートによる家賃収入が加算されると安心した老後を期待できるのではないでしょうか?また、家賃という定期収入が入るため資産形成を計画的に設計することもできます。

3-2.家族に対して資産が残せる
収益物件としてのアパートを家族に残せるというメリットもあります。所有者が亡くなったとしても、アパートが遺族に相続されるため、家族にさまざまな選択肢を提供することができるでしょう。

3-3.生命保険代わりに利用できる
収益物件の所有者が亡くなったときに生命保険代わりにもなります。生命保険だと亡くなってからしかメリットを受けることができませんが、アパートの場合は生きている間からメリットが受けられるのでお得だと思いませんか?

3-4.相続時の節税のために
資産というものは相続するときのことを考える必要があるでしょう。相続するときに現金で所有していると、課税される相続税もバカになりません。つまり、不動産で所有するほうが節税効果もあるのです。

3-5.インフレにも対応できる
不動産は価格が変動します。たとえば、物価が上昇すれば不動産の価格も上昇します。たとえば、インフレになって物価が上昇したとしてもアパートの価格も上昇するため、売却するときなど、インフレに対応することができるのです。

4.アパートの売却を検討する場合

アパートの売却を検討するときには、さまざまな理由が考えられます。


不動産投資としてのキャピタルゲインとしてのプラスの売却もあれば、インカムゲインとしての収益を得ることができないため売却するようなマイナスの場合もあるでしょう。

不動産投資は、「購入代金」「運用益」「売却代金」をトータルで検討しなければなりません。しかし、一般的には、購入代金や運用益には、ポイントを置くのですが、売却代金にまで重きを置くことは少ないようです。

購入するときから売却するときのことを考えるのは難しいでしょう。しかし、売却代金を意識することは大切です。当然、具体的な売却代金を知ることは不可能なのですが、購入後のメンテナンスなどの管理をしっかりすることで、売却代金を下げない措置がポイントになります。

不動産の価格が上昇したための売却であれば特に問題はないのですが、売らざるを得なくなった場合であれば、少しでも収益の減少を防ぎたいものです。いずれにしても高く売る方法を検討しなければならないでしょう。

5.アパートを相場より高く売却するテクニック

アパートを高く売るためには、購入前の検討や購入後の対策が重要になります。


これらのポイントを押えておかないと売却時に思うような価格が期待できないことが少なくありません。

5-1.定期的なメンテナンスが必要
アパートに限ったことではないのですが、やはり見た目が重要です。建築年数どおりのくたびれたアパートよりも新築と見間違うような物件のほうが高く売却できるのは当然のことです。

そのためには、日ごろのメンテナンスが必要です。定期的にメンテナンス管理することで、建物の見た目を維持することが大切になります。管理された美しいアパートであることが、一番わかりやすいセールスポイントになるからです。

5-2.購入時の立地などに注意
売却価格を下げないためには、入居希望者が絶えない物件でなければなりません。そのためには、購入する時点での充分な検討が必要です。立地や周辺環境の整備状況など、入居したいという需要のある場所であることが大切になります。

将来的に大規模な商業施設の建設などが計画されているなど、人が集まる要素があれば、入居希望者も増える可能性が高く価格が下がりにくいのです。しかし、逆に現在は近くに大学があるため入居希望者が多いが、近々大学の移転が計画されているというのではリスクが高い物件といえます。

インカムゲインとしての利回りだけに着目していると、売却時のキャピタルゲインとしての売却に悪い影響を与えるかもしれません。立地などの状況も収益物件を購入するときの大切な要素であることを忘れないようにしましょう。

5-3.施工メーカーの良し悪しを確認
アパートを建築したメーカーも大切な要素になります。ブランド力のある建築メーカーによる施工であれば、購入希望者からは構造的に問題がないと判断されるでしょう。ブランド力の影響は思いのほか大きいのです。

5-4.賃貸物件の取引実績がある不動産会社に任せる
不動産会社には、それぞれに得手不得手があります。土地の取引が得意であったり、マンションの取引が得意であったりするのです。得意な物件については、有効な販売ルートなどを持つ場合があるので高く売れる可能性があります。

不動産売却を成功させる最も重要なポイントといえるのが、仲介する不動産会社だといわれます。アパートを高く売却するためには、収益物件の取引が得意な不動産会社を探すことが最も有効でしょう。

6.アパートを売却する場合の問題点

アパートに限ったことではないのですが、不動産を売却するときには不動産会社に仲介を依頼します。


不動産のような高価な商品を売却するためには、さまざまな専門知識が必要になるからです。

しかし、アパートのような賃貸物件を売却するためには、賃貸物件の取扱いの多い不動産会社を選ばなければなりません。賃貸物件に対する専門知識が必要になるのです。一般の物件の取扱いがメインの不動産会社では高額売却は望めないかもしれません。では、具体的に、アパートと一般の物件との違いはどこにあるのでしょうか?

一番大きな違いとして、アパートの場合は入居している方がいるということがポイントになります。アパートを売るということは、借主が暮らしている状況でオーナーだけが変更することになるのです。

アパートを購入する側からみると、借主がいないアパートよりも既に借主のいるアパートのほうが、あらためて入居のために募集する手間が省けます。しかし、アパートをアパートのままで使用するために購入するのであれば問題ないのですが、必ずしもそうとは限りません。

たとえば、アパートを取壊す予定で購入することもあります。また、アパートとして利用するつもりでも、家賃滞納者がいるようなアパートであれば購入意欲も失せるでしょう。しかし、家賃の滞納を理由に直ちに退去させるわけにはいかないのです。

なぜ、借主がいるアパートを売却するときに、さまざまな問題を解決する必要があるのでしょうか?それは、「借地借家法」という貸主にとって厳しい法律の影響です。アパートを経営する場合には、必ず押えておかなければなりません。

7.借地借家法とは?

借主がいると売却が難しくなる理由は、借地借家法という法律のためです。


借地借家法とは、土地を借りたり建物を借りたりするときに適用される法律です。以前は、土地や建物を借りるときには、「民法」の賃貸借という規定が適用されていました。

しかし、民法では「借主を保護する」という部分で問題がありました。民法の考え方は、貸主と借主が対等な立場にあることが前提とされています。しかし、実際には土地や建物を所有している貸主のほうが有利なのが現実でしょう。

つまり、民法の規定で判断すると借主に不利となる契約になるために、借地借家法の規定により立場の弱い借主を保護しようとしたのです。つまり、借地借家法とは、借主に目線を置いた借主に有利な法律になります。

民法の賃貸借と借地借家法のどちらでも判断できることは、借地借家法を優先して判断するということになります。なぜなら、民法で判断すると借主に不利になるという理由から借地借家法を制定したからです。

しかし、この借地借家法における借主保護が、アパートのオーナーにとってはプレッシャーになるのです。そして、仲介する不動産会社に借地借家法に対する専門知識が要求される理由となります。

8.アパート売却時に必要なさまざまなルール

借地借家法により守られた土地や建物の借主に対しては、賃貸物件の取扱いに長けた経験豊かな不動産会社でないと対応できないのです。


では、退去の場合の具体的な対応やアパート入居時に支払う敷金についてのポイントを解説します。

・立ち退きの場合の立ち退き料
たとえば、立ち退いてもらうためには、立ち退き料の支払いが必要になります。また、家賃を滞納している借主であっても直ぐに立ち退きを要求することはできません。立ち退きのためには、家賃の未納分を免除するなどの条件も必要でしょう。

たちの悪い借主の場合、さらに引っ越し代として、立ち退き料を加算しなければならないような場合もあります。借地借家法では、借主をとことん保護しているので、居座りを決めた借主に対しては不動産会社の専門的な知識や経験が必要なのです

・敷金の引き継ぎが必要
一般的にアパートを借りるときには、借主から貸主に敷金を預けます。この敷金についてもアパート売却時にはルールがあるのです。売却前のオーナーが預かっていた敷金は売却後のオーナーに引き継がなくてはなりません。

敷金とは、家賃の未払いなどのためにオーナーに預けているものなので、原則としては、借主が退去するときに返還しなければなりません。ところがオーナーの変更のために返還できないようでは借主の不利益になるからです。

9.具体的な不動産会社の選び方

アパートの売却には、専門的な知識や経験といった実績のある不動産会社を選ぶ必要があることは納得できたと思います。


しかし、どのようにすれば賃貸物件についての取引実績に長けた不動産会社を探すことができるのでしょうか?

不動産会社ひとつひとつに足を運ぶのもたいへんなような気がしませんか?一般の物件を売却するときでさえ不動産会社選びは大変なのに、賃貸物件となると、さらに手間がかかるような気がするでしょう。

そこで、手間をかけずに売却を希望する物件に最適な不動産会社を探し出す方法が注目されています。それが、インターネットを活用した不動産会社の選び方である「不動産一括査定サイト」の利用です。

10.不動産一括査定サイトとは?

不動産会社に依頼する目的は、まず、売却を希望する不動産がいくらくらいで売却することができるかを知るためでしょう。


なぜなら、高値売却を目指すにも、売りたい物件の正確な価格がわからないことには話にならないからです。

そこで、不動産取引のプロである不動産会社に仲介を依頼して、プロの視点で売り出し価格を決定します。売りたい物件の正確な価格を知ることができれば、その額プラスアルファーの売り出し価格を設定することができるからです。

・一括査定サイトを利用することで不動産の価格相場を知る
 ことができる

ひとつの不動産会社に価格査定を依頼したのでは、提示された額が正しいのかどうかが定かではないでしょう。一括査定サイトでは、簡単な不動産情報や個人情報を入力するだけで複数の不動産会社からの価格査定を同時に受けることができるのです。

一括査定サイトを利用すると、それぞれの不動産会社に直接価格査定を依頼する必要がありません。査定サイトに必要事項を入力すれば、査定サイトと提携している不動産会社に情報が提供されるのです。

一括査定サイトにもよりますが、一般的には一度の入力により、5社から6社の不動産会社からの価格査定を受けることができます。複数の価格査定を比べることで、価格相場を知ることができ、高値売却の戦略を立てることも可能です。

複数の査定額を比較することで、より正確な価格査定が可能になります。具体的には、比較することで、売却したい物件のおおよその価格が5,000万円であれば、5,100万円を売り出し価格にすることで、かりに50万円の値引きをしても50万円の儲けになるという考え方です。

・一括査定サイトを利用することで売却希望の物件に応じた
 不動産会社が選択できる

それだけではありません。不動産会社には取引するのが得意な物件と得意ではない物件があります。得意な物件であれば、取引実績もあるので、独自の売却ルートを持つなどの手法により高値で売却することが可能な場合もあるのです。

特にアパートのような賃貸物件の売却のような取引には、専門性が問われるので価格査定の額に開きが生じる場合が少なくありません。たとえば、得意な物件であれば価格査定の額も自然に高くなるはずです。

後は、査定額が高い理由を確認して説明に納得できるようであれば、その不動産会社と仲介契約を結ぶことでスムーズに高値売却の取引をすることができるでしょう。効率的な不動産会社選びができるのです。

つまり、一括査定サイトを利用することで、各社の価格査定を比較し物件相場を知ることができます。さらに、売りたい物件の取引が得意で実績のある不動産会社を選択することができるのです。

・多くの一括査定サイトが運営されている
現在、さまざまな不動産一括査定サイトが運営されています。それぞれの一括査定サイトに特徴はあるのですが、運営システムはおおかた同じです。利用料は提携している不動産会社が支払うので利用者は無料になります。

一括査定サイトの運営者は「宅地建物取引業法」の免許がないので、不動産業はできません。しかし、利用者に不動産会社を紹介することはできるのです。インターネットを活用して利用者と不動産会社を結びつける効率的なシステムといえます。

11.買い取り専門会社とは?

一括査定サイトでは、一般的に価格査定の後、気に入った不動産会社と仲介契約を結びます。


仲介とは、たとえば、売却の仲介を依頼すると仲介した不動産会社が購入希望者を探してきて依頼者に紹介することです。

しかし、不動産会社によっては、直接買い取ってくれる場合があります。中には、買い取りを専門にしている不動産会社もあります。直接買い取りの場合には、一般的に仲介のときの売却価格よりも買い取りのときの売却価格のほうが安くなるようです。

仲介の場合、物件によっては、なかなか購入希望者が現れない場合があります。特に賃貸物件の場合には、入居している方の状況などで売れにくい場合が少なくありません。そのような場合は、直接買い取りを利用することで、スピーディーな取引ができるのです。

一括査定サイトと提携している不動産会社の中にも積極的に直接買い取りを推進しているところもあるので、アパートのような賃貸物件を売却するときには、あらかじめ確認しておくことをお勧めします。

12.買い取り専門会社を利用するメリット

買い取り専門会社による直接買い取りの場合、「物件が売れ残らない」「売却代金の現金化が早い」「古い物件でも売却できる」「売却後のトラブルがない」などのメリットがあります。いざという時のために備えておきたいシステムです。

・物件が売れ残らない
買い取りとは、買い取り専門会社が売却希望の物件を直接買い取るシステムなので、購入希望者を探す必要がありません。買い取り専門会社が購入を決めれば、もはや物件が売れ残るということはないのです。

・売却代金の現金化が早い
買い取り専門会社では、その特徴や実績により物件の査定から買い取り額の現金化までがスピーディーです。物件を売却するときには1日でも早く現金化して欲しい場合があるでしょう。早く現金を手にできるのはメリットがあるといえます。

・古い物件でも売却できる
アパートの築年数が古くて、購入希望者が見つからないこともあります。しかし、買い取り専門会社では、買い取り後にリフォームやリノベーションを施すことで再販するケースがあるので買い取りの可能性が高いのです。

・売却後のトラブルがない
仲介により売却した場合には、売却後のトラブルが考えられます。たとえば、雨漏りがしたようなときは、売主が責任を負わなければならないことがあります。しかし、買い取りの場合には、一般的に売主が売却後の責任を負うことはありません。

・仲介手数料が必要ない
直接買い取りの場合、仲介をすることなく買い取り専門会社が直接買い取るので、仲介手数料が必要ありません。仲介手数料の計算式は、一般的に「売却代金×3%+6万円」が上限になるので、売却代金が5,000万円だとすると、156万円程度になります。


アパート経営をするときには、不動産投資をしているという強い意識を持つべきでしょう。

投資資産だと思えば、立地の検討や維持管理にも力が入ります。つまり、最終的な売却時に損をしたのでは、それまでの家賃収入によるメリットが台無しになるからです。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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