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アパート買取業者を選ぶ時、比較するポイントや注意点、宅建士資格者が教えます!

アパート買取業者を選ぶ時、比較するポイントや注意点、宅建士資格者が教えます!

アパート丸ごと1棟を売りにだすとき、買取業者をどのように選べばよいのでしょうか?アパートのような収益物件の売買には、一般の物件にはない問題が発生することがあります。その問題が買取業者選びのポイントになるのです。

1.アパート(収益物件)特有の問題

賃借人が入居しているアパートを売却するときには?


アパートを売りたいと考えるなら、アパートと一般の物件との違いを意識する必要があるのです。アパートの大きな違いは、入居している賃借人がいるということになります。この賃借人の問題がアパートを売るときの障害になることがあるのです。

賃借人が入居したままアパートを売却することができるのでしょうか?結論からいいますと、賃借人がいてもアパートの売却は可能です。なぜなら、買主にしてもアパートをアパートとして使用するために買い取るのであれば、賃借人がいたほうが、入居募集の手間が省けるのでメリットがあるといえますね。

では、賃借人がいることによる問題点とはどういうことなのでしょうか?買主もアパートを継続するつもりであれば、賃借人がいてもかまわないでしょう。しかし、アパートを取り壊して、違う目的で使用するつもりであれば、賃借人がいることは大きな問題になります。

アパートを継続するつもりでも、その賃借人が滞納常習者であったらどうでしょう?できることなら退去して欲しいところです。しかし、賃借人には、借地借家法(※1)という賃借人を保護するための法律により、強い権利が認められています。

※1 借地借家法では、賃借人が建物に住んでいるだけで、賃借権を登記しているのと同じ効果があるのです。原則として、新しいオーナーに「出て行け」といわれても、賃借人は「嫌だ」という権利があるのです。なぜなら、新しいオーナーよりも前からアパートに住んでいるからです。

滞納者の場合でも、すぐに追い出すことはできません。立ち退いてもらうためには、立退き料を支払うことになります。たとえば、未納分を免除するというような条件をつけるのです。しかし、賃借人が、それで納得しなければ、さらに引っ越し代程度の立退き料の加算を予定しておかないといけないでしょう。なにぶん、借地借家法の借主保護は、半端ではありませんから…。

なお、賃借人が入居しているアパートを売却するときには、その他にもさまざまなルールが定められています。たとえば、前オーナーが預かっている敷金は、新オーナーに引き継がれなければなりません。原則として、敷金は賃借人が退去するときにオーナーから返してもらうことになっているのに、オーナーが変更したために返してもらえないようでは困るからです。

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2.実績のある買取業者を選ぶ

実績のある買取業者を選びましょう!


賃借人には、法的に難しい問題がたくさんあるので、賃借人の問題に対応できる買取業者であることが一番の条件になるのです。そのためには、アパートなどの収益物件の買取実績のある買取業者を選ばないといけないということになります。借地人に対応するには、経験が物をいうのです。

ひと口に借地人といっても、ひとクセもふたクセもある賃借人がいます。たちの悪い賃借人を抱えたままでは、売却後でさえもトラブルに巻き込まれる可能性があるのです。それが取引の時点で処理のできる、実績のある買取業者を選ばなければならない理由になります。

3.買取業者に求めるその他の条件

実績のある買取業者のポイント!


・適正な価格の提示を受けるために必要な条件
価格提示をするときには、「原価法(※2)」「取引事例比較法(※3)」「収益還元法(※4)」という3つの方法で計算しなければなりません。この3つの方法で検討し総合的に価格を査定することになっているのです。

※2 原価法とは、かりに査定する物件と同じような物件を建てるとすれば、どのくらいの費用がかかるのかを計算して、その価格から査定物件の古さに応じて修正する方法です。
※3 取引事例をたくさん集めて、そのなかから適切な取引事例を選択し、査定物件の状況や時期に応じて修正する方法です。
※4 たとえば、「投資額に対して年5%の利益を出したいが、このアパートなら年間200万円の利益がでる。したがって、4,000万円なら値打ちがある。」というような方法です。

一般的には、「取引事例比較法」に重きをおいた価格査定を行う不動産業者が多いのですが、収益物件を取り扱う不動産業者であれば、収益還元法を重視するような価格査定をするところが望ましいでしょう。つまり、取引物件の家賃の額すら聞いてこないような不動産業者であれば、あてにはならないかもしれないということです。

・トラブルを解決してもらうために必要な条件
賃貸借契約の内容や賃借人について詳しく確認してくるような買取業者であれば、信頼できるでしょう。滞納の有無がその取引の今後を左右する場合も少なくありません。賃貸関係の内容が収益物件のなかでもっとも大切な情報だからです。

耳ざわりがよい内容から入ってくる買取業者よりも厳しい話を先にするほうが信用できるといえます。現在抱えているトラブルがあれば隠さずにすべて話してください。専門家としての知恵と経験で解決への努力をしてくれます。なぜなら、買取業者も買い取る限り、トラブルを引きずった物件では困るからです。

・買取価格の幅を広げるために必要な条件
これも実績から生じるものなのですが、買い取ったアパートをその後どのように使うかの選択肢が多い買取業者をおすすめします。たとえば、買い取ったアパートをリフォームして、そのままアパートとして使用することしか考えていない買取業者であれば、価格についても、それなりのものになるでしょう。
リノベーション
しかし、リノベーション(※5)することで、さらに高級なアパートとして利用したり、解体して、分譲住宅やマンションを建てたりするなどの考えがあれば、価格にプラスアルファーが生じるかもしれません。これも多くの物件を扱った経験から生じる発想です。ホームページで確認できるでしょう。

※5 リノベーションとは、価格を高めることを目的にする改築のことです。リフォームとは、あくまで価格を維持するのが目的の改築になります。

アパートのような収益物件の売買は、難しい問題が多いので買取業者の良し悪しが成功のカギといえるでしょう。実績のある買取業差を探すのがポイントです。経験の少ない不動産業者では対応できない問題があるかもしれません。ヤル気と努力だけではどうしようもないことがあります。インターネットの不動産業者紹介システムを利用するなどして、キチンと仕事のできる買取業者を見つけてください。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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