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媒介契約書とは?ひな形や印紙の貼り方などを宅建士資格者が解説!

媒介契約書とは?ひな形や印紙の貼り方などを宅建士資格者が解説!
不動産取引において、媒介契約書の持つ役目や雛形について説明します。媒介契約の3つの契約形態や記載しなければならない項目を確認していきましょう。また、印紙が必要なのか不要なのかについても解説します。

1.媒介契約書とは?

いきなり媒介契約書といってもわかりにくいかもしれません。


そもそも、不動産会社の業務とは、他人の物件を取引する場合と自分の物件を取引する場合とがあります。他人の物件を取引するときに売却希望者や購入希望者から媒介の依頼を受ける契約を結ぶことを媒介契約というのです。

媒介契約とは、一般的な呼び方として、仲介契約といったほうがわかりやすいかもしれません。不動産会社に仲介を依頼したときに結ぶ契約のことを宅地建物取引業法では媒介契約というのです。

媒介契約とは、不動産会社が媒介の依頼者のために契約の相手方を探し、契約を成立させれば、不動産会社に一定の報酬を支払うことを約束する契約なのです。不動産会社は売買について媒介契約を結ぶときには、媒介契約書を依頼者に交付しなければなりません。

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2.媒介契約の種類

媒介契約書には、一般媒介契約書、専任媒介契約書、専属専任媒介契約書の3つの種類があります。


どの媒介契約を結ぶかにより、内容が異なるので注意が必要です。では、3つの違いを整理します。

2-1.一般媒介契約
依頼者が媒介契約を結ぶときに、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができるかできないかで一般媒介契約と専任媒介契約にわかれます。一般媒介契約の場合は重ねて依頼することができ、専任媒介契約の場合は重ねて依頼することができません。

一般媒介契約には、明示型と非明示型にわかれます。明示型とは、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することを、媒介契約を結んでいる不動産会社に教えなければならない契約です。

一般媒介契約は、重ねて不動産会社に仲介を依頼できるため、いろいろな不動産会社に仲介を依頼して、多くの契約相手の紹介を受けたいようなときに結ぶ契約です。

2-2.専任媒介契約
専任媒介契約の場合、依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼できないため、拘束力の強い媒介契約といえます。そのかわり、不動産会社も依頼者の契約が成立するように、一般媒介契約よりも業務に力を入れてくれるのです。

たとえば、信頼できる不動産会社であれば、専任媒介契約を結ぶことにより、より熱心に活動してくれるので契約が成立しやすくなるでしょう。不動産会社も、安心して仕事ができるので専任媒介契約を結びたいのです。

2-3.専属専任媒介契約
専任媒介契約は、媒介契約を依頼した不動産会社の拘束力の強い契約でした。専属専任媒介契約の場合、さらに拘束力が強くなります。具体的には、自己発見取引もできない契約なのです。

自己発見取引とは、依頼者自身が自分で契約する相手方を探してきて契約をすることをいいます。非専属型の専任媒介契約の場合、自己発見取引は許されています。しかし、専属専任媒介契約の場合には、自己発見取引さえも許されないのです。

3.専任媒介契約・専属専任媒介契約に特有の規制

専任媒介契約も専属専任媒介契約も、ひとつの不動産会社としか媒介契約を結ぶことができないため、その不動産会社に対する依存度が高くなります。


そこで、宅地建物取引業法で専任媒介契約を結んだときには一般媒介契約よりも厳しい規制を設けているのです。

3-1.媒介契約の有効期間に制限を設ける
専任媒介契約の場合、他の不動産会社に仲介を依頼することができない契約です。したがって、長期の契約を認めると、媒介契約を結んだ不動産会社の仕事状況に物足りなくても、契約期間が満了するまで他の不動産会社に仲介を依頼できません。

そこで、専任媒介契約も専属専任媒介契約も有効期間の最高を3カ月と定めています。契約を更新する場合も、依頼者からの申し出がないと認められません。3カ月を超える有効期間を定めても、その定めは無効になり3カ月の期間を設けたことになります。

3-2.業務処理の状況を報告する義務
ひとつの不動産会社にしか媒介を依頼していないので、依頼者は、不動産会社の仕事ぶりが気になるでしょう。そこで、一定の期間内に依頼者に対して業務状況を報告しなければならないとしています。

専任媒介契約の場合は、2週間に1回以上の割合で業務状況を報告しなければならないと定めています。専属専任媒介契約の場合は、さらに厳しく、1週間に1回以上の割合で業務状況を報告しなければならないと定めているのです。

3-3.指定流通機構への登録義務
専任媒介契約の場合、ひとつの不動産会社にしか媒介を依頼できません。しかし、ひとつの不動産会社が契約の相手方を探すのには限界があります。そこで、国土交通大臣が指定したPCを使用したインターネット情報サービスへの登録を義務づけているのです。

専任媒介契約の場合は、契約締結日から7日以内に指定流通機構(※)に登録しなければなりません。専属専任媒介契約の場合は、5日以内に登録しなければならないのです。また、不動産会社は登録済証を依頼者に交付しなければなりません。

※ レインズと呼ばれるネットワークサービスを行う組織で、宅地建物取引業法で専任契約を締結するときに必ず指定流通機構の情報ネットワークに登録しなければならないと定められています。

専任媒介契約・専属専任媒介契約に特有の規制を下記の表にまとめているので整理してください。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約の有効期間規制なし3カ月以内
更新には依頼者の申出が必要
業務処理状況の報告義務2週間に1回以上
口頭でOK
1週間に1回以上
口頭でOK
指定流通機構への登録義務契約日から7日
以内に登録
契約日から5日
以内に登録
4.媒介契約書に必要な記載事項

媒介契約書については、「標準媒介契約約款」という国土交通省が作成した「ひな形」があります。しかし、必ず標準媒介契約約款を使用しなければならないのではありません。必要な項目が記載されていれば他の様式でもかまわないのです。媒介契約に必要な記載事項としては、物件に関するものと契約に関するものにわかれます。

・物件
所在・地番・種類・構造などの物件を特定する事項
宅地建物を売買する価格または交換する評価額
・契約
一般・専任などの契約の種類
媒介契約の有効期限および解除に関する事項
指定流通機構への登録に関する事項
報酬額・消費税・支払時期などの報酬に関する事項
専任媒介契約にもかかわらず他の不動産会社に依頼したとき
などの契約違反に関する事項
媒介契約が国土交通大臣のさだめる標準媒介契約約款に基づくか否かの区別
5.媒介契約書に印紙を貼る必要があるの?

売主と買主の間で取り交わす売買契約書であれば印紙を貼る必要があるのですが、 媒介契約書に印紙を貼る必要はありません。


必ずしも、そのひな形を使用する必要はない

売買や交換について媒介契約を結ぶ場合は、 依頼者に媒介契約書を交付しなければなりません。 媒介契約書には国土交通省のひな形もありますが、 必要な項目の記載があれば、必ずしも、 そのひな形を使用する必要はないのです。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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