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マンション売却での手数料、諸経費、仲介手数料の相場を宅建士資格者が解説!

マンション売却での手数料、諸経費、仲介手数料の相場を宅建士資格者が解説!
マンション売却を決めたときには、いくらで売れるのかだけでなく、 どの程度の費用がかかるのかもおさえておかなければなりません。 そこで、売却時に必要な手数料や諸経費をまとめましたので参考にしてください。

1.マンションが売れた!

マンションが売れたとしても喜んでばかりではいられません。


不動産の売却時には、もろもろの費用が必要になります。 仲介手数料を支払えば、それで終わりというわけにはいかないのです。 ある程度は事前におさえておかないと、困ったことになるかもしれません。 そこで、マンションを売却するときに必要な手数料や諸経費をご紹介します。

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2.手数料や諸経費の種類

売却による入金だけではなく思いのほか出金もあるのです。


マンションを売却するときには、不動産業者に仲介を依頼するでしょう。 そして、売買が成立すれば、不動産業者に「仲介手数料」を支払います。 もしも、広告を依頼していたとすれば「広告費」も必要です。そして、 売買契約書には「印紙」を貼らなければなりません。
売却したマンションの住宅ローンが残っていたとすると、売却代金で残高を支払い、 司法書士に依頼して「抵当権の抹消登記」を行わなければなりません。 そして、新居への「引っ越し費用」も必要でしょう。
売却したことで利益がでていれば、翌年の確定申告で 「譲渡所得税・住民税」の申告をしなければなりません。 ざっと、これくらいの費用が必要になります。

3.仲介手数料

仲介手数料については、宅地建物取引業法で「媒介報酬」という名称で上限が定められています。


一般的には、この上限額を支払うことになるでしょう。

報酬額の上限
代金額が200万円以下代金額×5%
代金額が200万円超400万円以下代金額×4%+2万円
代金額が400万円超代金額×3%+6万円

上記の金額に消費税が加算されます。

たとえば、マンションの売買代金が、3,000万円であれば、 「3,000万円×3%+6万円=96万円」に 消費税を加算した額の仲介手数料が必要になるのです。

4.広告費

トラブルになることがあるので注意が必要です。


宅地建物取引業法では、原則として、不動産業者が依頼者から 仲介手数料以外の費用を受け取ることを禁止しています。 しかし、例外として売主からの特別な依頼による広告については認めているのです。
たちの悪い不動産業者の場合、この法律を悪用して、 それとなく売主から広告の依頼をさせるように誘導するケースがあります。 広告について話があった場合には、広告費の請求があるかどうかの確認をしなければ、 後でトラブルになることがあるので注意が必要です。

5.印紙税

売買契約書を作成したときには、印紙を貼らなければなりません。


印紙税の額は、売買契約書に記載された契約金額に応じてかわります。
売買金額を段階にわけ、それに応じて印紙税の額を定めています。 たとえば、1千万円を超え5千万円以下であれば印紙税が2万円になり、 5千万円を超え1億円以下であれば印紙税が6万円になるのです。

6.登記費用

状況によって費用の有無があるので確認しておきましょう。


売主の場合、住宅ローンの残高がなければ、 登記する必要がないので費用を支払う必要はありません。 しかし、残高がある場合には、抵当権を設定しているはずです。 その抵当権の抹消登記をする必要があるのです。
抵当権の抹消登記の費用は1,000円なのですが、 司法書士に抹消登記の手続を依頼すれば、 司法書士にもよりますが、1万円程度の司法書士への報酬を必要とします。

7.引越し費用

自宅を売るということは、当然、新居に引っ越さなくてはなりません。


引っ越し代が必要になります。引っ越し業者により、 費用はまちまちですが、単身で5万円以内、ファミリーで10万円程度になるでしょう。

8.譲渡所得税・住民税

譲渡所得税・住民税について内容と計算方法を見てみましょう。


譲渡所得税と住民税については、売却時に必要な費用ではないのですが、 売却により利益がでた場合、売却した年の所得として翌年の確定申告で申告納付する必要があります。 事業所得や給与所得と分離して計算するので分離課税といわれます。 分離課税用の用紙が必要になります。
・譲渡所得(利益)の求め方
計算方法としては、売買代金である譲渡価格から、 売却したマンションの取得費と売却費用を差し引きます。
譲渡所得=譲渡価格-〔取得費(※1)+譲渡費用(※2)〕
参考
※1 取得費…売却した不動産を取得するときに支払った費用
・購入代金(不明の場合、売却価格の5%)
・取得に要した仲介手数料
・買主の負担した印紙税
・登記に要した費用
・不動産取得税
・その他

建物については、原価償却をする必要があります。
計算式
「原価償却の額(居住用建物)=建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数」

償却率
非業務用の場合、木造=0.031・軽量鉄骨=0.025・鉄筋コンクリート造=0.015

経過年数
6カ月以上は1年、6カ月未満は切り捨て

上限
購入価格の95%

※2 譲渡費用…売却のために支払った費用
・売却に要した仲介手数料
・売主の負担した印紙税
・登記に要した費用
・その他
・課税譲渡所得(課税される利益)の求め方

直接、譲渡所得に対して課税されるのではありません。
売却したのが居住用の建物の場合は、特別控除(※3) として譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除(3,000万円)

参考 ※3 居住用財産の3,000万円特別控除の要件
・現に居住している財産の譲渡、または、居住しなくなった
 日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡
 である。
・配偶者、直系尊属など特別な関係にあるものに対する譲渡
 ではない。
・前年、前々年に一定の特例を受けていない。
・譲渡所得税額・住民税額の求め方

課税譲渡所得に税率を乗じて譲渡所得税と住民税を求めるのですが、税率には2種類あります。 所有期間が短期のものが短期譲渡所得であり、長期のものが長期譲渡所得です。 売却した年の1月1日で所有期間が5年以下であれば短期となり、 売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えれば長期になります。
所有期間が短いと、営利目的の転売とされ税率を高くし、所有期間が長いと、 生活において必要な売却とされ税率を低く設定しているのです。 なお、居住用建物であれば、所有期間が10年を超えるとさらに税率が低くなります。

下記の税率になります。

短期譲渡所得長期譲渡所得10年超所有軽減税率の特例
譲渡所得税率30.63%15.315%課税譲渡所得6,000万円以下
の部分10.21%
課税譲渡所得6,000万円超
の部分15.315%
住民税率9%5%課税譲渡所得6,000万円以下
の部分4%
課税譲渡所得6,000万円超
の部分5%

上記の税率は、平成25年から平成49年まで、復興特別所得税率2.1%が加算されています。
税額=課税譲渡所得×税率(所得税率・住民税率)


手数料や諸費用がかかることを念頭において売却

マンションを売却するときには、手数料や諸費用がかかることを念頭において売却を進めてください。さらに、おおよその計算をしておけば、売却額のなかで実質利用できる金額を知ることもできるのです。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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