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築30年マンションの資産価値を考える、寿命がくる前に売却すべき!

資産価値を見極める!
築30年のマンションには、どの程度の資産価値があるのでしょうか?売れるものなら売りたいところでしょう。古いマンションの資産価値を、どのように判断すればよいのか確認してみましょう。

1.マンションの資産価値とは?

改めて資産価値について


資産価値には、「売却価格」と「収益価格」があります。売却価格とは、いくらで売れるかであり、収益価格とは、いくらで貸せるかということです。高く売れるまたは高く貸せるということは、それだけ魅力のある物件であるということでしょう。つまり、資産価値のポイントは、住みたい物件かどうかということになります。
また、一戸建ての場合は、建物が古くなって値が下がったとしても、基本的に土地の価値が下がるということはありません。しかし、マンションの場合は、老朽化が進むと売れにくいといわれ、一戸建てに比べると値下がりの幅も大きくなります。さらに、築30年というと、さまざまなマイナスポイントがでてくるのです。
築30年のマンションの資産価値を考えるということは、簡単にいうと売れるか売れないかを考えることです。つまり、古くても魅力があり、売れる物件であれば資産価値は高いといえますし、新しくても売れなければ資産価値は低いといえます。

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2.築30年のマンションが売れにくいといわれる理由

30年前にはどんな状況であったのか?


・築30年前後のマンションが多い
さかのぼること30年前というと、世間はマンションブームでした。1990年代の初めにバブル経済が崩壊するまでは、「土地神話」といわれる「土地が値下がりすることはない」という不動産景気のなか、不動産の値が上がり続けたのです。まずは手の届くマンションの購入からはじめて、その後、マンションの値上がりを待って庭付き一戸建てに買い替えるというような夢のような時代がありました。
しかし、ブームの本番はバブルが崩壊してからです。バブル期には、不動産価格の高騰により、もはや一般のサラリーマンでは、マンションや一戸建てという持ち家に手が届かなくなってしまいました。持ち家を諦めて、車や生活面での贅沢を選ぶ人も少なくなかったのです
ところが、バブル崩壊後、一度は諦めた持ち家に手が届くようになったのです。さらにマンションであれば、一戸建てよりも価格が安いため、サラリーマンがマンションに飛びつきました。マンションの建設ラッシュになったのです。
30年前後さかのぼった、バブル期からバブル崩壊期にかけて建築されたマンションがたくさんあります。世の中、需要と供給のバランスで成り立っているため、バランスが崩れて、供給(マンションの数)が多くなれば需要(マンションを買いたい人)が少なくなるのです。

・耐震に問題があるかもしれない
築30年であれば大丈夫ですが、1981年以前に建てられたものであれば、耐震基準を見直す前なので、不安があるといえるでしょう。ただし、旧い基準のものであっても耐震についての補強工事をしている場合には、新しい耐震基準と同程度となるので確認が必要です。
購入希望者にしてみれば、築30年以上の物件であれば、後何年住むことができるかを考えるでしょう。特に最近は地震による災害が多いため、ポイントとなるのが耐震基準をクリアしているかどうかということになるのです。

・管理面がずさんなケースがある
古いマンションのウィークポイントといえるのが管理面です。なかには、高齢者が多く修繕積立金や管理費の滞納が多いマンションもあります。今は、マンションでの生活が普通になり、当たり前のように管理組合や管理規約のルールに従っています。
しかし、古いマンションでは、今のようにしっかりと管理されていない場合があるのです。滞納が常態化すると、当然のこと定期的な修繕などもおこなわれないマンションもあります。マンションの管理組合がまともに機能しているか、また、滞納などがないかを確認することが、購入希望者がマンションをチェックするときのポイントといえるのです。

3.築30年でも売れるポイント

それでも売れる条件とは


築30年の古いマンションは売れないのかというと、そうでもないのです。条件次第で売れるマンション…つまり、資産価値の高いマンションも存在します。

・立地がよい
住宅の生命線といえるのが立地です。特に、一般的に中古マンションは、駅前等の交通のアクセスがよいところに位置することが多いのいです。なぜなら、30年前の景気のよい時代に駅前の開発などで建築された物件が多いからです。
新しいマンションよりも先に建てているので、当然、立地のよい場所から建てることになるのです。そして、立地さえよければ、誰もが住みたいと思うでしょう。つまり、売るにしても貸すにしても相手に困ることはないのです。

・管理がしっかりしている
築30年の古いマンションであっても、管理さえしっかりしていれば、建物の維持や管理も適正におこなわれているはずなので安心です。中古マンションの場合、修繕計画の実施など管理状況を目で見てわかるため、適切に管理されていれば新築の建物よりも確実性があるともいえます。
また、古いマンションでも耐震に関する補強工事がおこなわれていれば、管理面が適正に機能していることもわかります。

・空き地が多い
空き地が多いということは、大きなマンションを建築するスペースがあるということになります。つまり、建替えのときに現在のマンションよりも大きなマンションを建てるのです。そして、戸数を増やすことにより、建替えの費用を新しい入居者の購入資金でまかなうこともできます。
たとえば、現在のマンション1棟に20戸あるとして、1棟の戸数を40戸にすることができれば、20組の入居者を増やすことができます。その20組の入居のための購入資金を建築費用に当てることができるのです。建替えの要件(※)は難しいのですが、建替えが可能であれば、検討の余地があるでしょう。

※ 法律により、マンションの建替えのためには、マンション各戸の
  所有者の5分の4以上の賛成が必要とされています。



売れる、売れない、それぞれのポイントをチェック!

築30年のマンションには、売れにくい要因があります。しかし、逆に売れる要因もあるのです。マンションの資産価値を明確にして、売れるポイントをおさえておかないといけません。実際のところ、築50年を超えるマンションが増えていますが、耐震性など問題は山積みです。大規模改修をすればよいのか、建替えればよいのか…。できることなら、売れるあいだに売っておきたいものです。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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