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築50年の古いマンションは売れるのか?FPが売却時の注意点を解説!

築50年の古いマンションは売れるのか?FPが売却時の注意点を解説!
築古マンションには買い手がつきにくいというイメージがあると思います。実際の取引状況や、売却時の注意点を解説します。

1.築50年のマンションは売りにくいのか

築古マンションは比較的売りにくいです。


まず購入希望者ローンを組むのが難しいのです。中古マンションの住宅ローン返済期間を35年-築年数としている金融機関は少なくありません。 こういった金融機関では、築35年を超えるとローンが組めないことになります。 築50年まで組めることもありますが、仮に築45年だとしても返済期間は5年間。 自己資金を多く用意する必要があります。

実際の取引状況をみてみます。国土交通省の土地情報総合システムでは、アンケート結果にもとづいた取引データを調べることができます。 2016年7~9月分の東京における中古マンションの取引件数は、築50年以上が56件で全体の1.4%。築35~49年は12.7%でした。 時期は若干ずれますが、総務省『平成25住宅・土地統計調査』によると、築年数35年以上の中古マンションの数は、全体の36%です。 築古マンションが活発に売買されていれば、取引件数の比率も同程度になるはずです。 数が多いのにあまり売買されていない現状があるようです。

日本の中古住宅市場は未発達です。総務省が2008年に行った調査によると、日本の中古住宅流通シェアは13.5%。 米国の90%に比べると、いかに住宅市場が新築に依存しているかがわかります。 米国では一般的なエスクローのような制度も日本にはありません。 エスクローは物件の調査、決済や名義変更などの手続きを公正中立な第三者が行うもので、安心して中古住宅取引を行うのに役立ちます。 日本の住宅市場は建てては壊し、壊しては建てるというスクラップ・アンド・ビルドの考え方にもとづいています。 中古マンションが売りにくい、または新築が好まれる傾向があるのです。

ただ、この傾向は変わりつつあります。国土交通省は中古市場の活性化に向けて取り組んでおり、そのための制度を整えようとしています。 例えば既存住宅瑕疵保険の導入が挙げられます。 実際に住宅ローンのフラット35利用者統計では、2008年に築11年以内の購入が50%を超えていたのに対し、 2015年は築19年以内まで累積してようやく50%を超えるようになりました。 以前に比べて、中古住宅の売却はしやすくなったといえます。

とはいえ、まだ欧米のように発達した中古住宅取引のシステムがあるわけではありません。 築50年前後となると簡単には売れないでしょうが、先ほど示したとおり取引件数はゼロではありません。 いくつか売却するための注意点があります。

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2.耐震性は確保されているか

築古物件で多くの人が気にするのが耐震性です。


確保されていればアピールポイントになります。 1981年以降に建てられた物件は新耐震基準に則って作られているので比較的丈夫ですが、それ以前に着工した物件は旧耐震基準で建てられている可能性が高いです。 正確には建築確認を受けた日付が1981年5月までであれば、旧耐震の可能性があります。 建物によって耐震性は異なるので、一概に築50年のマンションが全て倒壊しやすいとはいえません。

耐震診断が行われ問題なしとの結果が出ているか、改修済みであれば売却に有利です。 ただ残念ながら現状としては、耐震診断を行っているマンションは非常に少ないです。 東京都が2011年に行った『マンション実態調査』では、耐震診断実施率が17.1%、耐震改修実施率 が5.9%との結果がでています。 耐震診断を行っていない理由としては、改修費用・診断費用がないからという理由が最多でした。 改修工事費用の最も多い価格帯は500万円~1,000万円ということです。

耐震診断をするかどうかは管理組合で決められます。なかなかハードルが高いですが、 仮に売却しないとしても自分たちが住むマンションの安全性を確認することは大事ではないでしょうか。

3.修繕計画をチェック。大規模修繕の予定はあるか、修繕積立金は確保されているか

大規模修繕は済んでいますか?購入して年数が浅いなどの理由でわからないという場合は、管理組合に聞けばわかります。


マンション管理組合の9割は長期修繕計画を作成しています(国土交通省『平成25年度マンション総合調査結果』)。 修繕履歴と今後の予定についても確認してみましょう。

一般的に大規模修繕したての物件はそうでない物件よりも購入希望者に好まれます。 見た目がきれいになるということもありますが、一時金が発生するリスクがないからです。 修繕工事のさいに修繕一時金が発生するマンションは2割程度です(国土交通省『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』)が、 発生すれば数十万円の負担になることもあります。

準備のいい購入希望者なら、修繕積立金が足りているかどうかチェックしているはずです。 不足しているようなら、上がる可能性が高いので手を出しにくくなります。 滞納していれば買主に支払い義務が引き継がれるので、そのぶん価格が低くなってしまいます。 印象もよくないので、滞納があればきれいにしてから売りに出すことをおすすめします。

4.建て替えは可能か

耐震補強も修繕もできなかったとしても、将来的に建て替えができるかもしれません。


各区分所有者の負担は大きいですが、もし容積率に余裕があれば少ない負担でできることもあります。 マンション開発を行う、いわゆるデベロッパーが既存のマンションよりも大きい規模に建て替えて、所有者には新しい部屋を提供する。 増えた部屋を分譲してデベロッパーは利益が出る仕組みです。

安く、あるいは無料で新築マンションが手に入るので、建て替えが決定したら価格がはねあがることがあります。 ただしこのように恵まれた条件であることは少ないです。

5.立地や内装、ビンテージ感など、アピールできる点があるか

築古マンションのいいところは、立地に優れていることが多い点です。 用地の取得は早い者勝ちですから、高度経済成長期に先を争うように建てられたマンションのほうが、 築浅マンションよりも駅近で便利なことが多いのです。

ほかにも、内装にこだわったリフォームをしていたり、古いけれどもそれがかえって味になる「ビンテージ感」があったりするのを好む人もいます。 リフォーム・リノベーションしてから売却したほうがいいかどうかは一概にはいえません。 購入してから自分の好きなように作り込みたいという人もいるからです。

このような利点をアピールできれば、築古マンションでも売れる可能性は高いです。


耐震性、修繕計画に問題がなく、中古ならではの利点があれば売却できる

日本の住宅市場事情から、築古マンションは売りにくい現状がありますが、その状況は改善されつつあります。 耐震性や修繕計画に問題がなく、立地や内装などアピールできる点があれば、希望に近い価格で売却できる可能性があります。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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