2114
1847
HOME » 不動産に関する知識 » 中古マンションが売れない、管理費がムダ、どうしたら良い?FPが解説!
※この記事は約3分で読めます。

中古マンションが売れない、管理費がムダ、どうしたら良い?FPが解説!

中古マンションが売れない、管理費がムダ、どうしたら良い?

自宅用としてマンションを購入したものの、事情によって住むことが難しくなることがあります。転勤や家族構成の変化など、そこにはさまざまな理由があります。
投資や節税などに役立つとしてすすめられ購入したものの、管理費などの維持費が予想以上に高くついて困っている人もいるでしょう。
簡単に売却できればいいのですが、必ずしも希望の金額ですぐに買い手がつくとは限りません。そのようなときの対応方法をまとめました。

1.マンションの維持費にはどのようなものがあるか

まずマンションの維持費の内容を見ていきましょう!


住宅を持つと維持費がかかるものです。戸建て・マンションを問わず、ほとんどの場合かかるのが固定資産税で、年間に数万円~数十万円かかります
マンションであれば、さらに修繕積立金と管理費がかかります。戸建てと違って毎月一定ですが、管理組合規約の改定によって変更でき、増額することもあります。
物件や契約内容によっては、水道代や電気代、保険料、町会費やベランダ使用料などもかかります。月々数百円のものもありますが、年間で考えると小さいものではありません。

↓不動産一括査定で500万円高く売れたという事例も!↓
↓売却を検討しているなら一度チェック!↓

2.売却にはどのような方法があるか

不動産を他の人に譲り渡す方法は大きく分けて3つ???


マンションや土地などの不動産を他の人に譲り渡す方法は大きく分けて3つあります。不動産業者による買取り、業者の仲介による売却、仲介によらずに自分で売却する。このうち最も一般的なのは仲介です。
業者による買取りのメリットは、短期間で決済可能、瑕疵担保が免責になることが多い、周囲に知られることなく譲渡できる、などがあります。金額が仲介の7~8割になってしまうのがデメリットです。
仲介は、業者に間を取り持ってもらい、買主と直接に売買契約を結ぶ方法です。買取りよりも高く売れやすいですが、買主があらわれないことには何も始まりません。仲介手数料は通常、売買代金の3%+6万円+消費税)がかかります。
仲介業者を使わずに、自分で買主を見つけて売却することも法制上は可能ですが、登記や売買契約書の作成など素人には難しい部分が大きいので、避けたほうがいいでしょう。
仲介で業者と結ぶ契約には3種類あります。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。一般媒介は複数の業者に仲介を依頼することができます。他の2種類は1つの業者にのみ依頼するものですが、専任媒介は自分で買主を見つけることができます。
不動産業者や契約内容などを変えることによってスムーズに売却が成立することもあるので、検討してみてはいかがでしょうか。一般的には、一般媒介よりも(専属)専任媒介のほうが制約しやすいといいます。他の業者に先を越される心配がないので、広告費をかけやすいというのが理由です。
住宅ローンの取り扱いは金融機関によって異なりますが、多くはローンの残高と売却代金を受領した後に支払い、差額があれば自己資金で補填するか新しい住宅ローンに上乗せする、といった流れになります。繰上返済手数料や抵当権抹消手数料などの諸費用がかかることもあります。住宅ローンが残っている人は、まず金融機関に相談する必要があります。

3.適正な金額設定をチェックしよう

不動産は世界に1つしかなく、評価方法が複雑です


人生トータルで見たときの住居費で損をしないようにすることが肝心

売却価格の考え方は、人それぞれです。ローンが完済できればいいという人もいれば、相場より高く売ってみせる、売却益が出ないと嫌だという人もいるかもしれません。
最初の価格は強気で設定するのもいいですが、なかなか売れないということであれば、思い切って下げることも考えましょう
。 適正な価格設定は難しいです。不動産は世界に1つしかなく、一物四価といわれるように評価方法が複雑なことがその理由です。業者が査定する価格は客観的に説明しやすいですが、同じマンションの一室のような競合がいる時には苦戦しがちです。自分で納得できる物差しを持ったほうがいいでしょう。売却額にこだわるあまり、高い維持費を払うことになっては元も子もありません。
当該物件を購入したことによって、家賃相当分の他、住宅ローン減税や相続税の軽減などで得した部分もあるはずです。ある程度の売却損は覚悟し、人生トータルで見たときの住居費で損をしないようにすることが肝心です。

4.発想を変えて賃貸に出すことを考えてみる

売却にこだわる必要はありません!


なぜマンションを売却したいのか、考えてみましょう。転勤して引っ越すから、売却したお金に新しいローンを加えてもっと大きい家に住みたいから、そういった理由であれば、売却にこだわる必要はありません。賃貸に出すことで、住宅ローンの返済や維持費などをまかなったり、収益を得たりすることができます。
賃貸の場合も通常は不動産業者に仲介を依頼します。修繕や顧客対応などの管理は、管理会社に任せると楽です。報酬は賃料の5~10%程度が相場です。業者にもいろいろあり、管理が主体で客付け(入居者募集)もやっているところ、仲介が主でグループの管理会社を紹介するところなどさまざまです。
サブリースという方法もあります。入居者と大家が賃貸借契約を結ぶ通常の賃貸と違って、大家は業者にマンションを貸し、業者が入居者に又貸しをする、いわゆる転貸の形をとります。空室の時も賃料が保証されていることがメリットですが、管理料が15~20%くらいと仲介よりも高いこと、敷金や礼金などがもらえない(業者のものになる)こと、賃料が2年ごとに改定されて下がるパターンが多いというデメリットもあります。

5.賃貸の注意点

借入後に転勤や入院では賃貸に変更可能??


通常、住宅ローンで収益用物件を購入することはできません。ただ、借入後に転勤や入院などのやむを得ない状況になった場合には、容認されることがあります。収益目的で賃貸用物件に変更したいという場合には、アパートローンや事業性ローンなど、目的に沿ったプランに借り換えが必要になるでしょう。いずれにしても、売却と同様に金融機関との打ち合わせが必要です。
いずれまた同じ物件に住む予定があるという場合には、定期借家という方法があります。契約期間を限定する代わりに、賃料を相場よりも安くする契約です。例えば通常であれば契約期間は2年で自動更新、賃料月額10万円となるところを、定期借家の場合は契約期間2年で更新不可、賃料月額7万円、といった具合です。
定期借家よりもさらに融通が利くのは、スポット利用の民泊です。利用できるかどうかは、旅館業法、自治体の条例の他、マンションの管理組合規約によっても制限されることがあります。法令にまだまだ整備されていない部分が大きい(2017年2月時点)ので、今後の動きが注目されます。

マンションの売却は、仲介を依頼している不動産業者や契約内容の変更、または売却価格を下げるなど、工夫次第で可能になることがあります。
売却せずにそのまま保有し、賃貸に出すことで管理費などの維持費をまかなうということもできます。一時的なものにとどめておきたければ、定期借家で募集するという手があります。
住宅ローンが残っている場合は、金融機関と相談の上で方針を決めてください。

 

↓不動産一括査定で500万円高く売れたという事例も!↓
↓売却を検討しているなら一度チェック!↓

このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


2114
1847

HOME » 不動産に関する知識 » 中古マンションが売れない、管理費がムダ、どうしたら良い?FPが解説!
※この記事は約3分で読めます。




人気記事
  • 地上げ屋とは?宅建士が解説!対策方法はある? 地上げ屋とは?宅建士が解説!対策方法はある?
    地上げ屋とは?宅建士資格者が解説!対策方法はある? 「地上げ屋」というコトバ... 5,634ビュー
  • 既存住宅売買瑕疵保険とは?費用や保険料についてFPが解説! 既存住宅売買瑕疵保険とは?費用や保険料についてFPが解説!
    既存住宅売買瑕疵保険とは?費用や保険料についてFPが解説! 既存住宅瑕疵保険... 5,546ビュー
  • 家が売れない場合どうなる?最終手段はどうする?田舎ほど厳しい・・・ 家が売れない場合どうなる?最終手段はどうする?田舎ほど厳しい・・・
    家が売れない場合どうなる?最終手段はどうする?田舎ほど厳しい・・・ 都会... 4,388ビュー
  • マンションのベランダでタバコの喫煙は苦情が多い?法律ではどうなっているのか? マンションのベランダでタバコの喫煙は苦情が多い?法律ではどうなっているのか?
    マンションのベランダでタバコの喫煙は苦情が多い?法律ではどうなっている... 3,549ビュー
  • 媒介契約書とは?ひな形や印紙の貼り方などを宅建士資格者が解説! 媒介契約書とは?ひな形や印紙の貼り方などを宅建士資格者が解説!
    媒介契約書とは?ひな形や印紙の貼り方などを宅建士資格者が解説! 不動産取引に... 3,019ビュー
  • 日本の限界集落一覧、移住を考えても売れない?宅建士が解説! 日本の限界集落一覧、移住を考えても売れない?宅建士が解説!
    日本の限界集落一覧、移住を考えても売れない?宅建士が解説! 「限界集落」とい... 2,582ビュー
  • 路線価の実勢価格とは?土地の価値を知る上で重要な項目です! 路線価の実勢価格とは?土地の価値を知る上で重要な項目です!
    路線価の実勢価格とは?土地の価値を知る上で重要な項目です! 毎年、... 2,497ビュー
  • 買い付け証明とは?不動産売買における買付証明書の雛形など、宅建士資格者が解説 買い付け証明とは?不動産売買における買付証明書の雛形など、宅建士資格者が解説
    買い付け証明とは?不動産売買における買付証明書の雛形など、宅建士資格者が解説 ... 1,415ビュー
  • ホームインスペクター(住宅診断士)とは?難易度などを解説 ホームインスペクター(住宅診断士)とは?難易度などを解説
    ホームインスペクター(住宅診断士)とは?難易度などを解説 今、中古住宅を購入... 1,258ビュー
  • のらえもんのブログ、不動産ブログ業界の重鎮?正体とは? のらえもんのブログ、不動産ブログ業界の重鎮?正体とは?
    のらえもんのブログ、不動産ブログ業界の重鎮?正体とは? 「のらえもん」という... 788ビュー
  • マンションの騒音伝わり方、苦情にならないための対策、子供の場合の対策など マンションの騒音伝わり方、苦情にならないための対策、子供の場合の対策など
    マンションの騒音伝わり方、苦情にならないための対策、子供の場合の対策など ... 711ビュー
  • 停止条件と解約条件の違いとは?不動産売買で損をしないためのポイントをFPが解説! 停止条件と解約条件の違いとは?不動産売買で損をしないためのポイントをFPが解説!
    停止条件と解約条件の違いとは?不動産売買で損をしないためのポイントをFPが解説!... 673ビュー
  • 築30年マンションの資産価値を考える、寿命がくる前に売却すべき! 築30年マンションの資産価値を考える、寿命がくる前に売却すべき!
    築30年マンションの資産価値を考える、寿命がくる前に売却すべき! ... 646ビュー
  • イエステーションで不動産買取!口コミと評判、店舗情報を宅建士資格者が分析! イエステーションで不動産買取!口コミと評判、店舗情報を宅建士資格者が分析!
    イエステーションで不動産買取!口コミと評判、店舗情報を宅建士資格者が分析! ... 622ビュー
  • おうちダイレクトとは?評判や失敗例、成約までの流れを宅建士資格者が解説! おうちダイレクトとは?評判や失敗例、成約までの流れを宅建士資格者が解説!
    おうちダイレクトとは?評判や失敗例、成約までの流れを宅建士資格者が解説... 575ビュー
  • 最新記事
  • 野村の仲介+で不動産売却!評判や実績を宅建士資格者が分析!
    野村の仲介+で不動産売却!評判や実績を宅建士資格者が分析! 「野村不動産アーバン 2017/9/22
  • ベストセレクトで不動産売却!仲介手数料や評判を宅建士が分析!
    ベストセレクトで不動産売却!仲介手数料や評判を宅建士が分析! 埼玉と東京を中心と 2017/8/18
  • タワーマンションは高く売れる?失敗しない為の方法を口コミから宅建士と学ぶ
    タワーマンションは高く売れる失敗しない為の方法を口コミから宅建士と学ぶ 憧れのタ 2017/7/31
  • すまいValueの一括査定の評判を宅建士が分析!利用料は無料?
    すまいValueの一括査定の評判を宅建士が分析!利用料は無料? 家を売りたい時、 2017/7/3
  • サブリース契約とは?トラブルに発展?宅建士が売却のメリットと比較!
    サブリース契約とは?トラブルに発展?宅建士が売却のメリットと比較! 所有している 2017/6/30