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中古一戸建ての買い取り、どんな不動産業者を選ぶべき?高く売るコツをFPが解説!

中古一戸建ての買い取り、どんな不動産業者を選ぶべき?高く売るコツをFPが解説!
住宅を売却したいというとき、まず不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。とはいえ、もろもろの事情によって直接業者に買い取ってほしいという場合もあるでしょう。仲介と買い取り、それぞれのポイントについて解説します。

1.買い取りと仲介の違い

「買い取り」「仲介」-状況に合わせて柔軟に考えて!


不動産業者による買い取りのメリットは、時間と手間がかからないことです。仲介の場合は買いたいという人が現れない限りは話が進みませんが、買い取りの場合は価格に折り合いがつけば、すぐに契約に進むことができます。売却の場合は通常、瑕疵担保責任(アフターケア)が生じますが、買い取りの場合は生じません。デメリットとしては価格が低く、売却価格の6~8割程度が一般的と言われます。

仲介のメリット高く売却できること、これに尽きます。仲介手数料が売却価格の3%程度かかりますが、買い取り価格と差は手数料を補って余りあるほど開くのが一般的です。業者に査定されたとおりの価格で成立するとは限りませんし、購入希望者から指値(値引き交渉)が入ることもあるので、最終的な売却価格は幅広いものになります。家を売りに出していることを人に知られるのを嫌がる人もいます。内覧や問い合わせなどに応じる手間もあります。

基本的に中古住宅を売る際に高い金額を求めるのであれば、仲介を利用します。じっくり腰を据えれば査定価格以上で売れることもあります。ただ、住宅を売却するには何かしらの理由があるので、そう悠長に構えていられないという人もいるでしょう。「すぐに現金が必要」「近所の人に知られることなく売りたい」等の理由ではじめから買い取りを希望することもあります。

不動産業者によっては、仲介で一定期間がんばってみて、売れないようであればその業者に売却できる買い取り保証というサービスをしているところもあります。買い取り、仲介という形式にこだわらず、自分の優先順位と状況に合わせて柔軟に考えることが大事です。

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2.どんな不動産業者を選ぶべき?

買い取りよりも考慮すべき点が多いのが仲介です


全国には12万以上の宅建業者(不動産取引業者)があります。社長と奥さんの2人でやっているところもあれば、聞けば誰でも名前を知っている全国区の大手会社まで、さまざまです。それぞれ強みもあれば弱みもあります。買い取りと仲介、それぞれに適した業者があるのです。業者選びも売却の目的、スケジュールを明確にすることから始めていくといいでしょう。

すぐにでも現金が欲しいということであれば、最短翌日決済をうたっている業者もあります。後述しますが、焦って安い価格で手放すことの無いように注意しましょう。

買い取りのメリットとして、買い手がつくことが想像できないような汚い建物や変わった立地でも売却できるということがあります。リフォーム・リノベーション、取り壊して建て替えるなど、業者には広い選択肢があるからです。そのようなノウハウを持ち、積極的に展開している業者であれば、他の業者よりも有利な価格で売却できるかもしれません。

買い取りは売って終わり、ですから、高く売りたいのであれば単純に高い買い取り価格を提示する業者を選ぶだけです。複数の業者に査定してもらい、一番高い業者に売却すればいいのです。数社にまとめて査定の依頼を出せる一括査定サイトというものもあります。

仲介の場合そう単純にはいきません。業者の出す査定価格には幅があり、一概にいくらで売れますとは言えないのです。担当者の力量や購入を希望する客層など、見極めが難しいところが多分にあります。担当者が売却までの道筋を具体的に描けているか、売却する物件と業者が取り扱っている物件は近い種類のものか、といったところを観察します。

その他、媒介契約の方式や囲い込みなど、買い取りよりも考慮すべき点が多いのが仲介です。

3.早く売りたいけど、損はしたくないという人は相場を知っておく

簡単に価格の見積もり方法を知っておくことをおすすめします


基本的に「高く売る」場合は仲介、「早く売る」場合は買い取りという2択があります。ですが、どちらにしても売却を急ぐあまりに業者や購入希望者のいうなりになってしまっては、安く買い叩かれてしまうかもしれません。自分で物差しをもち、納得できない価格であれば説明を要求しましょう。そのために、簡単に価格の見積もり方法を知っておくことをおすすめします。主に3つの方法があります。

簡単に価格の見積もり方法を知っておくことをおすすめします。

まず、住居用不動産の査定に最も多く用いられるのが取引事例比較法です。近隣地域や立地条件が似た場所で実際にあった取引に、個別の事情や地価の変動などを加減して求めるものです。不動産屋が募集している価格ではなく、実際に売買された価格であることに注意してください。

取引価格は一部インターネットで見ることができます。国土交通省のアンケートを元に作られた「不動産取引価格情報検索」と不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」(直近2年分)です。不動産業者がするように詳細にかつ多くの取引履歴を見ることはできませんが、だいたいの場所と価格を調べることができます。

収益還元法は、賃貸に出した場合に想定される賃料と経費を元に算出します。原価法は、同じ土地に同じ建物を建てた場合にいくらかかるか、という金額を出し、築年数分を差し引いて計算します。銀行が不動産担保融資やアパートローンなどの担保を評価する際に使われます。

買い取りであれば、主に取引事例比較法で売り出し価格を算出し、そこから利益と広告費や人件費などの経費を差し引いて買取額(業者にとっての仕入価格)を査定します。仲介であれば実際に売れるまで金額はわからないので、ある程度の幅をもった金額を提示されます。

売り急ぎのような個別の事情によっても取引価格は変わりますが、価格設定の考え方を知っておけば、売却時期と希望の価格に折り合いをつけやすくなります。

4.自分の事情に合った売却方法と業者を選択する

自分の事情に合った売却方法と業者を選択しましょう!


住宅をなるべく高く売りたいというときには、仲介を依頼してじっくり時間をかけるのが一般的です。ただ、すぐに現金が必要だったり、周囲に売却することを知らたくなかったりする場合は、業者に買い取りを依頼するのも選択肢と考えられます。仲介から買い取りに変更することもできます。

買い取りの場合は不動産業者の査定価格がそのまま売却価格になるので、複数の業者に査定してもらっていちばん有利なところを選ぶ、ということができます。仲介の場合は、必ずしも査定のとおりになるとは限りません。ある程度相場や査定方法の内容などを知り、価格と売却時期やその他もろもろの事情など折り合いをつけていく必要があります。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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