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大東建託で家を売る!評判や仲介手数料やメリットを宅建士が分析!

大東建託で家を売る!評判や仲介手数料やメリットを宅建士が分析!
賃貸住宅の「DK SELECT」で有名な大東建託についてご紹介します。そもそも大東建託で賃貸できる住宅の持ち主は誰なのでしょう。貸主は大東建託グループのようなのですが…。それともオーナーは他にいるのでしょうか?

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1.大東建託とは?

大東建託については、農地にアパートや賃貸マンションを建てるという手法で運営を進めてきた企業です。


たとえば、農家にとっては、後継者不足という問題が少なくありません。さらに農地に対する税負担を考えると何らかの対策が必要になります。

そこで、大東建託では、農地を宅地に転用し賃貸住宅を建設することで、農家に対して賃貸住宅のオーナーとしての立場で一定の収益を確保する方法を提案してきました。相続税などの負担に対応するサービスであるといえます。

サービスは一貫した流れで構成されています。大東建託グループは賃貸住宅の建設から不動産業者としての入居者の募集、さらには賃貸経営自体も受託するという、すべての工程を任せることができる仕組みを構築しています。

つまり、遊んでいる土地があれば、大東建託グループが賃貸住宅の提案をして設計から施工、さらに入居者の募集から賃貸管理のすべてを大東建託が提供します。土地のオーナーにとっては、賃貸住宅経営の全般につき大東建託に任せることができるのです。

賃貸住宅のオーナーの持つ不安とは、どういったものでしょうか?最も多いのが、空室についての不安になるでしょう。「はたして入居者がいるのか?」「入居者が途切れたらどうすればよいのか?」など、賃貸住宅の建設時に投じた資金の回収についての課題でしょう。

大東建託では、収益を保証するサブリースというシステムを提供しています。つまり、建築した賃貸住宅を大東建託のグループ企業が35年にわたり一括して借り上げるのです。そして、グループ企業自らが貸主として賃貸経営を実行していきます。

いわば、大東建託が賃貸住宅のオーナーから、賃貸住宅の経営者としてのリスクによる不安までも代行してくれるといえます。賃貸住宅のオーナーは、空室の不安を感じることなく一定の収益を得ることができるのです。

複雑な賃貸経営についての管理から開放される「賃貸経営受託システム」は、農家の後継者問題や税金負担に直面していた農地のオーナーにとって有効な対策でした。大東建託は賃貸経営受託システムにより急成長することになります。

大東建託の業務スタイルの特徴は、家や土地を売るために利用するというよりも、遊ばせている土地を不動産投資のための収益物件として有効活用するために利用するサービスといえます。

たとえば、「古家付きの土地を売却したいのだが…」と相談すると、「その土地にアパートを建築して土地の有効活用をはかりませんか?」と提案されるでしょう。土地を単なる資産として考えるのではなく、あらたな資産を生み出す収益物件として捉えているのです。

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2.大東建託の提供するサービスの特徴

大東建託では、土地活用に特化したサービスを展開しています。


賃貸住宅管理戸数や賃貸仲介件数で1位にランキングするなど、その実績は、賃貸経営受託システムとして不動産投資を行う多くのオーナーに支持されています。

2-1.賃貸経営受託システム
大東建託の提供する「35年一括借上げ」システムは、他の一括借上げとは異なり、収益変動のリスクに対応するものといえます。収入リスクとしては、空室や家賃滞納時にも安定した収入を得ることができます。一般的には30年の借上げ期間に対して、大東建託では35年の期間を設定しています。

また、家賃相場の下落によるリスクも他の一括借上げが2年ごとに見直すのに対して、大東建託では、当初10年間固定、その後5年ごとに更新するという長期固定であるため安心できます。

支出リスクとしても大東建託では35年間原状回復費の負担がありません。つまり、退去時にオーナーが負担すべき原状回復費を大東建託グループで負担します。また、修繕費についても30年間負担がありません。修繕費についても大東建託グループで負担するのです。

2-2.高い入居率
品質の高いDK SELECTの賃貸物件による付加価値を提供できるところも大東建託の特徴といえるでしょう。居住用物件については、高い入居率を誇り、全国平均に対して15%を超える高い数字を維持しています。

大東建託の提供する賃貸住宅は、施工前の土地の診断から一貫したサービスを提供しています。立地に応じて賃貸住宅の入居者の入居する条件や希望を考慮して設計しているため、高い入居率を支持しているのでしょう。

2-3.賃貸経営についての手間が不要
そもそも一括借上げとは、施工した賃貸物件を大東建託グループが物件のオーナーから借りるというシステムです。つまり、入居者にとっての大家は大東建託グループになります。したがって、オーナーには、入居者に対応する必要がありません。

大東建託グループと入居者との間で賃貸借契約が結ばれます。したがって、入居者の募集・契約権利・家賃管理・建物管理・入居問い合わせの対応・原状回復・修繕管理については、すべて大東建託グループに任せることができるのです。

2-4.土地活用のコンサルティング
土地を活用したいと検討している方、ひとりひとりの目的に応じたコンサルティングを提供しています。同じ土地は2つとありません。それぞれの土地に応じたコンサルティングが必要なのです。

税務・資金・建築など、それぞれの内容に応じた専門知識を有するスタッフが対応します。さらに資産承継コンサルティングとして、税理士やファイナンシャルプランナーといった専門家によるアドバイスも提供しています。現在の相続税の概算などについても具体的に提供するのです。

3.賃貸経営受託システムの流れ

では、具体的な流れについてご紹介します。


大東建託の賃貸経営受託システムは、賃貸事業についての企画の提案から賃貸住宅の設計・施工、さらには入居者の募集から賃貸管理まで事業リスクも含めて対応できるシステムです。

3-1.賃貸事業計画
賃貸経営にあたり、まず事業計画を提案します。建物を賃貸する場合には詳細な事業計画を欠かすことはできません。事業計画を念入りに設定することが、安定した賃貸経営のスタートといえるのです。

・土地の診断
土地について診断します。土地の立地条件や周辺の環境が入居条件と関連するため、将来の都市計画なども含めて診断するのです。具体的には、土地の個別調査や審査を行います。また、エリア別に市場調査結果を分析したり、入居者ニーズの調査結果を分析したりするのです。

・建物の計画を提案
土地の診断結果により、賃貸経営の目的に応じた最適な賃貸物件を提案します。具体的には、「計画する建物の選定」「配置するプランの作成」「外観や内観のパースを作成」「計画する建物の図面を作成」と進めていきます。

商品のラインナップとしては、アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅など、入居する方の家族構成に応じた商品を用意しています。シングルからファミリーに向けて「DK SELECT」のデザインや居住性に優れた建物を提供しています。

・経営計画の提示
賃貸経営にあたり、最重要ポイントともいえる経営計画について提案します。大東建託グループでは、オーナーの負担を軽減するために「35年一括借上げ」システムを導入しているため、その一括借上げ条件の設定を説明するのです。同時に事業費用の提示や事業試算書を作成して提供します。

・資金計画の立案
賃貸経営に欠かすことのできない資金計画についても、長年の実績により資金調達に対するアドバイスや融資先を紹介しています。さらに、借入れ方法や返済計画の立案、金融機関の融資内容についても説明するのです。

・注文による意思確認
契約までの意思確認として注文に移ります。提案した内容を理解して納得できれば建物の設計を実行に移すのです。注文書に署名して「受注申込金」を支払うことで注文が完了します。

・契約を締結
事業計画に納得できれば、建築請負契約の締結などに移ります。契約の流れとしては、契約内容の確認の後、建築工事請負契約書を締結し契約時金を支払います。引き続き、一括借上げの説明や融資の申込み手続に移るのです。

3-2.設計・施工
事業計画を有効に実行するためには賃貸経営の要になる、賃貸物件の耐久性や機能性がポイントです。大東建託では、2×4工法や重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった、さまざまな工法を用いて設計から施工に至るまで、大東建託グループの一貫した管理体制で提供しています。

・実績に基づく設計 実績に基づく多彩な工法により、オーナーが目的とする賃貸物件の特徴や地域の特性に応じて設計しています。大東建託独自に開発した高耐久資材を使用した耐久性が高く、かつ機能性に優れたデザインです。

・施工の実施
大東建託独自の管理システムにより安心できる品質を提供しています。また、手順書により品質の高い商品を短期間できる体制を構築しています。施工については大東建託グループによる直接施工体制なので安心です。

・DKネットワークとは?
IT技術を導入した「DKネットワーク」システムにより、高品質の建物の設計施工が可能になりました。施工状況などをモバイルコンピュータにより画像やデータベース化することで適切な記録管理が行えるのです。

・品質報告書とは?
建物が完成するまでには、行政による検査があります。しかし、大東建託グループでは、それ以外に独自の検査項目を設け工程ごとの記録を画像として残しています。施工過程の確認しづらい工程を一目で確認できるのです。

3-3.35年一括借上げ
賃貸事業計画の設定後に契約が締結され、設計・施工が完了すれば、次は賃貸管理の事業がスタートします。大東建託グループでは、35年にわたる長期間の賃貸住宅の借上げにより、オーナーに代わって全ての賃貸業務を担います。

大東建託グループのひとつである大東建物管理が、オーナーに代わって入居者との賃貸契約を行い賃貸事業の管理運営を担います。事業における収支変動によるリスクにも大東建物管理が対応します。オーナーは一括借上げにより長期的に安定した賃貸経営ができるのです。

・管理運営の代行
大東建託グループの持つ賃貸管理に対する知識や経験で、管理運営について日々発生するさまざまな業務を担います。オーナーは入居者募集・契約管理・家賃管理・建物管理・原状回復管理・修繕管理といった一切の賃貸管理業務から開放されるのです。

・収入リスクに対応
賃貸経営とは長期間にわたるため、時には収入や支出において、さまざまな変動リスクが生じます。しかし、収入リスクとして、たとえ空室や家賃滞納者が発生しても契約期間の35年については借上げによる賃料を得ることができるのです。

35年という長期借上げ体制が提供できるのも、優れた入居率によるところでしょう。仲介専門スタッフや全国に点在する直営の店舗・仲介専門の子会社、提携する不動産会社などの活動により2015年3月の調査によると96.7%の入居率を誇っています。

たとえば家賃相場が下落したとしても、借上げ賃料が長期固定のため安心できるのです。その後の更新についても居住用であれば5年ごとに設定されています。長期固定のため周辺の家賃相場が変動しても固定された借上げ賃料が確保されるのです。

長期固定を実現させる理由は、全国に管理専門スタッフを配置しているため、家賃滞納の際には直ちに督促を行う管理体制を構築しているからでしょう。そのため、家賃滞納率は0.09%という低レベルに抑えることができるのです。

・支出リスクに対応
賃貸経営の場合、原則として、入居者が退去するときには賃貸物件のオーナーに原状回復義務があります。しかし、一括借上げの場合、原状回復義務は大東建物管理が負担するのです。

大東建託グループでは、豊富な施工実績から、資材などを一括で大量仕入れすることによりコストの軽減をはかっています。原状回復費のコストについても同様に低コスト化により対応できるのです。

オーナーは修繕負担も必要ありません。大東建物管理が30年の間建物の修繕費をオーナーに代わり負担してくれるのです。なお、31年目からは、建物の修繕費用はオーナーが負担することになるので注意してください。

施工の時点からメンテナンス費用の削減に着目したプランを設定しています。さらに、早期発見早期治療の精神で、早めのメンテナンスを心がけることにより効率的に修繕コストの軽減がはかられているのでしょう。

・賃貸効率を追求
賃貸管理とは、長期間継続する事業なので、効率を高めることで将来的に大きなメリットを得ることができます。そこで、賃貸事業の効率を高めるため、メンテナンス性の優れた資材や設備を開発し、さらに徹底した市場調査により長期におよぶ賃貸経営に対して効果的な経営スタイルを追求しているのです。

・成果を還元
大東建託では、成果を還元します。つまり、入居者の支払う家賃の年間総額が転賃貸料査定額の年間総額を上回れば、精算して一定の割合をオーナーに還元するのです。オーナーの目線に立った大東建託独自の制度といえます。

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4.土地活用メニュー

大東建託では事業目的に応じた様々な土地活用メニューがあります。


大東建託では、土地のオーナーの土地活用や事業目的に応じて「アパートや賃貸マンション」「賃貸併用住宅」「サービス付き高齢者向け住宅」「リノベーションやコンバージョン」「ジョイントシステム」のメニューを提供しています。

4-1.アパートや賃貸マンション
敷地条件のバリエーションに応じた賃貸住宅を提供しています。洗練されたデザインの賃貸住宅で存在感を発揮しているようです。アパートについては、2×4工法やエコプレカット工法による木造工法または鉄骨造工法により施工しています。

賃貸マンションについては、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションシリーズをメインに狭小地用の商品から中高層用の商品まで幅広い賃貸住宅を提供しています。さまざまな立地条件に合わせたオリジナル仕様のマンションの施工実績もあります。

4-2.賃貸併用住宅
賃貸併用住宅には、さまざまなメリットがあります。たとえば、高層のマンションの場合、眺望の良い最上階に自宅を設けることで快適に暮らすことができるでしょう。また、賃貸住宅の併用のため、一室を家族の住まいにすることもできます。家族の成長に合わせてコーディネートできるのです。

賃貸住宅と自宅を併設することで、家賃収入を得るというメリットだけではなく、税制面においても優遇措置を受けることができます。さらに、毎月の不労所得により生活に余裕ができ、老後の資金計画も立てやすくなるでしょう。

4-3.サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅とは、一般の賃貸住宅とは異なり高齢の単身者や夫婦について安否確認や生活相談サービス、その他生活支援や介護サービス・医療サービスが必要に応じて提供される住宅です。

サービス付き高齢者向け住宅とは、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が2011年に改正され、制定された制度です。社会や地域に対して貢献度の高い土地活用事業として期待されています。

4-4.リノベーションやコンバージョン
リノベーションとは、間取りの変更のような居住用住宅を居住用のまま利用するために大規模修繕や模様替えを施し付加価値を高めることです。それに対してコンバージョンとは、事務所や倉庫などを居住用住宅に用途変更して利用するために大規模修繕や模様替えを施すことになります。

大東建託では、古くなった建物にリノベーションなどを施した後、一括借上げのプランを提供することもできます。この場合、一括借上げ期間は最長で21年であり、3年ごとの更新です。

4-5.ジョイントシステム
ジョイントシステムとは、出店を希望している企業と土地のオーナーとを取り持つシステムです。企業としては最適な出店場所を探しています。そこで、大東建託が土地のオーナーに対して出店の交渉をするのです。

大東建託の「賃貸管理戸数約94万戸…業界NO.1」「顧客数…全国に77,000人」「リピート率…50%」「支店…全国218」という数々の実績により、物販販売から商業施設まで、多様な出店のニーズに対応しています。

5.仲介手数料が無料

売却に対する手数料ではないのですが、賃貸管理している入居者に対して賃貸の仲介手数料が無料になるケースがあります。


一括借上げのサービスを提供するためには、入居率を高める必要があるからでしょう。

具体的には、大東建託パートナーズが管理する賃貸住宅から同社が管理する他の賃貸住宅に住み替えるときには、仲介手数料が無料になるのです。また、その他の場合でも物件によっては仲介手数料が半額になるようなサービスも提供しています。

6. 環境への取り組み

大東建託では、環境への取り組みも推進しています。


「低炭素社会」「循環型社会」「自然共生社会」の3つを軸として総合的に環境や資源の改善に向けて取り組んでいます。

6-1.生態系の保全および地域活性化に貢献する木材の調達
熊本県や岩手県のスギ材を使用するなど国産材を使用することで、国内の森林整備に貢献しています。この取り組みは、CO2の吸収源としての森林の育成や生態系の保護のためであり、それぞれの地場産業の活性化にもつながるのです。さらに、鹿児島県のスギ材の使用も始めています。

木材業界の団体である、「全国木材組合連合会」で周知活動を推進している「国産材マーク」は、そもそも大東建託が国産材料の使用を周知するために始めたものです。現在、多くの企業で日本の森林を元気にするために使用されています。

6-2.ライトダウン運動
ライトダウン運動とは、環境省の呼びかけで始まった、ライトを消して地球温暖化を検討する「ライトダウンキャンペーン」のことです。大東建託では、この運動に賛同し2日間にわたり全国945の施設でライトを消しています。

ライトダウンによる電気消費量の削減をCO2の量に換算し、さらに、CO2の量を苗木が育つために吸収する本数に換算して、その本数分のスギの苗木を植林するための費用を寄付しているのです。

6-3.テレビ会議システム
テレビ会議により時間や出張経費の削減はもちろんのこと、移動することで生じるCO2の削減にもつながるのです。大東建託では、最大256拠点における一斉会議が可能であり、105種類の会議を開催することができます。

大東建託におけるテレビ電話会議の規模や機能は国内トップクラスです。2005年より開催しているテレビ会議により、支店から本店への移動、支店から支店への移動が共に減少しCO2削減効果をあげています。

6-4.エコドライブ
営業車両のガソリン消費量の削減にも取り組んでいます。車に運転状況把握機能を設置することで、速度・走行距離・燃費消費量・CO2排出量などが計測でき、エコドライブに役立ちます。

なぜなら、そのデータに基づいて運転状況に対した個別指導を推進しています。安全運転やエコドライブにつながるのです。大東建託では全営業車両に運転状況把握機能を設置しています。

7.大東建託の評判

土地を遊ばせておくと、さまざまな負担を引き起こします。固定資産税の問題や相続税の問題などに頭を痛めることになるでしょう。そのような土地のオーナーにとって、大東建託の賃貸経営受託システムによる35年一括借上げは有効な対策となっているようです。

しかし、不動産投資とは、投資である限りリスクを負う可能性はあります。賃貸住宅の建設には多額の資金を必要とするので、充分な検討が必要でしょう。営業マンの説明のひとつひとつを確認しながら話を進めることや理解できない場合には専門家の知恵を借りることをお勧めします。


分からないことは、専門家に相談しましょう。

一括借上げのシステムは、いわゆるサブリースのシステムでした。賃貸住宅のオーナーから物件を借りた大東建託グループが、貸主として入居者に貸すというシステムです。長期間の借上げは、リスクの少ない不動産投資を検討している方には有効かもしれません。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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