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古家付き土地、そのまま売るべきか、リノベーションして高く売る?

リノベーションして価値を高めた方が得?!
親が亡くなって古家付きの土地を相続したとしましょう。売ることは決めていても、そのまま売るのとリノベーションにより価値を高めて売るのとでは、どちらが得になるのでしょうか?

1.古家付きの家を相続したら?

使用しないままでも相続税はかかる


親が亡くなって古家付きの家を相続すると、資産が増えることに間違いはないのでありがたいことでしょう。しかし、そのまま放っておくと毎年損をしていくことになります。なぜなら、毎年、固定資産税という税金を課されるからです。相続税については、基礎控除額(※)があるため、負担にならないこともあるのですが、固定資産税を免れることはできません。

※ 基礎控除額=3,000万円+600万円×相続人の数

たとえば、相続人が3人だとすると、「3,000万円+600万円×3=4,800万円」になり、相続した家の総額が4,800万円までなら相続税を課されることはありません。しかし、相続税が課されないからといって安心していると、毎年、固定資産税の負担があるのです。
固定資産税とは、毎年1月1日に土地や建物を所有している人に課されます。つまり。使いもしない家をそのまま持っていると、かりに固定資産税の額が10万円だとすると、5年で50万円、10年で100万円の資産を減らしていることになるのです。使用する予定がないのであれば、少しでも早く売ることを考えるのが賢明な選択といえます。

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2.こんな売り方があります

家の価値をより高めてから売る方法


売却を決めると、今度は、どのような売り方が有利なのかを考える必要があります。選択肢としては、古家を壊して更地として売るのか、古家付きの土地をそのまま売るのか、それとも、リノベーション(※)により家の価値を高めて売るのかということになるでしょう。

※ リノベーションとよく似たコトバにリフォームというのがあります。
  違いは、リノベーションが価値を高めグレードアップするための改築
  なのに対して、リフォームは価値を維持するための改築といえます。

・古家を壊した土地を売る場合
古家を壊して更地にして売るという方法があります。更地になれば買主にとって使い勝手がよくなるのは確かなのですが、木造の家を解体するのにも100万円を超える解体費用がかかるでしょう。さらに、解体することにより家がなくなるので「住宅用地に対する課税標準の特例(※)」が使えず、固定資産税が大幅に増えるのです。もしも、売れない期間が長引くと税額負担が堪えることになります。
※ 住宅用地に対する課税標準の特例とは、家のある住宅用地の場合
  200㎡までの部分の負担が6分の1になり、200㎡を超えた部分の
  負担が3分の1になるのです。


また、壊すことができない家もあるのです。建築基準法では「既存不適格建築物」という建物があります。新しい法律では、この土地に家を建てることができないのですが、旧い法律のときに、既に建ってしまっている建物があります。いまさら壊すこともできないので、建物が建っている間は認めましょうということになるのです。
この場合、古家を壊してしまえば、この土地には二度と家を建てることができません。したがって、壊さずにリフォームやリノベーションという改築により家の存在を維持したままにしておくのです。したがって、家を壊して売る場合には既存不適格建築物でないかどうかの確認が必要といえます。

・古家付きの土地をそのまま売る場合
古家が建ったままの状態で売ると、たとえ買主が建直すとしても、建物が存在するほうがイメージをつかみやすいのです。建物のない更地の場合は、イメージしにくいため売れにくいといわれます。土地とは家とセットで存在感をしめすものです。更地では、存在感にかけるのでしょう。家を購入するためには見た目の情報が効果的なのです。
解体費用を負担することもなく、家があるおかげで住宅の敷地となり、住宅用地に対する課税標準の特例が適用されるため固定資産税が更地よりもずいぶん安くなります。また、売却の交渉のときに古家を残しておけば、買主の都合により、家があるほうがよい場合も家がないほうがよい場合も対応できるでしょう。買主には、さまざまな事情や都合があります。売却の可能性を考えると、買主の選択肢が多いに越したことはありません。

・リノベーションして高く売る場合
リノベーションとは、改築により価値を高めることをいいます。そのためには、ポイントとして価値が高まる物件であるかどうかの判断が必要です。まず、建物自体の骨格がしっかりしているかどうかが重要でしょう。いくら、飾り立てたところで、数年後には傾いてきたのではリノベーションの意味がありません。
買主の考え方も変わってきています。高い費用を捻出して新築の家を買うよりも、きれいにリノベーションされた中古住宅にメリットを感じる方が増えてきているようです。最近のリノベーション技術の高さはかなりのもので、ほとんど新築と変わらない品質になるからです。

3.どの売り方がお得なの?

費用をおさえて購入意欲を高める!


更地にして売るというのは、既存不適格建築物や解体費用の問題があります。そこで、家を残す前提で、古家付きの土地をそのまま売る場合とリノベーションして高く売る場合とを比べてみましょう。
家を売るときにもっとも重要なポイントは、買主が購入意欲をそそられるかどうかを意識することです。それであれば、きれいにリノベーションして販売したほうが売りやすいようにも思えます。しかし、かりに2,000万円の物件に500万円の費用をかけてリノベーションしたからといって、2,500万円の価格で売れるとは限らないのです。
いくらきれいでも中古物件に変わりがないため、2,300万円くらいに値切られる恐れもあります。その場合、200万円の損失です。また、買主の立場で考えれば、同じ500万円を出費するのであれば、買主の好みのリノベーションをするほうが納得できるでしょう。
売主が思う理想のリノベーションと買主が思う理想のリノベーションは異なるのです。したがって、500万円のリノベーションをするのであれば、2,000万円の古家付きで販売し、買主が購入後に500万円の費用でリノベーションしたほうが、売主も損をすることなく買主も自分好みのリノベーションができるのではないでしょうか?
売り手と買い手の費用バランスを見極める!

古家付きの家をそのまま売るのとリノベーションして高く売るのと、どちらがお得かは状況によって異なるでしょう。しかし、あくまで買主の好みを重視するのがポイントになります。買主の購入意欲がそそられるとは、売主ではなく買主自身の気に入った家が購入できるということなのです。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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