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日本の限界集落一覧、移住を考えても売れない?宅建士が解説!

限界集落とは???
65歳以上の高齢者が集落??

「限界集落」という言葉と聞いたことがあるでしょうか。平成になって生まれた言葉と言われていますが、少子高齢化、人口の都市集中、空き家問題ともつながるこの問題について考えていきましょう。

1.限界集落で売りにくい街とは?

近い将来その確保が難しくなってきている集落?売る方法は?


そもそも限界集落とはどういったものなのでしょうか。1980年代末に当時高知大学にいた大野晃氏によって限界集落論が提唱されましたが、その中の定義で「65歳以上の高齢者が集落人口の半分を超え、一人暮らしの老人世帯が増加し、このため集落の共同活動の機能が低下し、社会的共同生活の維持が困難な状態に置かれている集落」と定義されています。それに次ぐ状態を「準限界集落」と言い、「55歳以上の人口がすでに50%を超えており、現在は集落の担い手が確保されているものの、近い将来その確保が難しくなってきている集落」のことを言います。さらに「消滅集落」は、「人口、戸数がゼロになり、文字通り消滅してしまった集落」のことを指します。
【参考:限界集落の真実(山下雄介)】

統計的にみると限界集落になりやすい条件がいくつかあります。人が都心部に移動して人口減少が起こっている地域であったり、山の陵線沿いの地域、その先に集落がない末端の地域、役場から10キロ以上離れた場所などです。
人が離れていく場所にはそれなりの理由があります。例えばそこで働きたくても仕事が極端に少なかったり、豪雪などがある厳しい条件の場所であったり、一言で言えば不便な場所のことが多く、そこに住み続けるにはそれなりの覚悟が必要になります。もともと住んでいる年配の方は、家や畑などがあり、歴史や愛着もあるので中々どこかへ移動しようと思う方は少なくても、まだ働き盛りの若い世代が他の場所で生活しようと考えるのも仕方のない面があるのかもしれません。
例えばこういった条件の物件を、いざ売却しようとした時、なかなか売却が出来ず悩むことになります。何故なら都心部で「売却しやすい」といった条件は、交通至便であったり、生活がしやすい環境や大型の施設が近くにあったりという条件なので、それとは真逆の条件だからです。
ではいざこういった物件を売却しようとした時には、どのような方法があるのでしょうか

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2.限界集落をどうやって売却するべきか

空き家バンクとは?空き家を有効活用するには???


限界集落の条件とは、そもそも売却に適さない条件が揃っているのは上記でお分かり頂けましたでしょうか。それでも、売却しなければいけない状況も出てくるものです。一人で広い土地と家に住んで管理するのも大変になり、子供と一緒に生活することになったり、施設に入ることになったり、または相続することになったが現地へ中々行くことができないので売却・・・など様々なことが起きるものです。そういった時には、一体どのように売却すればいいのでしょうか。
まずは通常の物件の様に、大手や地元の不動産会社何社かに簡易査定をお願いして相場を把握してみましょう。訪問査定ではないので詳細の金額は分かりませんが、ざっくりした相場の把握に簡易査定は適しています。
その金額を元に、空き家バンクに登録してみるのも一つの手です。空き家バンクとは、空き家の所有者と、利用希望者を引き合わせる役割をもった制度で、主に自治体や自治体の委託団体が運営するインターネット上のサイトです。自治体が運営しており営利を目的としていないので、費用が掛からないので是非利用してみましょう。不動産会社が仲介に入ることもありますが、主に契約の際が多いようです。
近年、空き家率は13.5%とも言われており、相続放棄などで所有者がいなくなると維持管理費が掛かるのは行政なので、空き家の有効活用は行政にとってもとても大きな課題なのです。移住希望者にその情報を届け、空き家の活用を促進することは、その地域の活性化につながります。人口が増えれば税収も増えるので、自治体にとっても喜ばしいことなのです。
空き家はそのままにしておくと、倒壊の危険性や犯罪に使われる可能性すらあり、社会問題になっています。有効活用できるならば、するに越したことがありません。
しかし空き家バンクはまだまだ利用者が少ない実情もあり、利用者を増やそうと自治体は様々な補助制度を設けています。空き家バンク登録者と利用者にリフォーム代の一部を負担したり、固定資産税の減額や、家財道具の処分費の負担などを行っている自治体もあります。
長く放置される空き家は、その地域社会や行政においてマイナス要因になります。その為個人としての他、行政からのアプローチ、また地域社会と協同しての取り組みも大切になってきます。この考え方は1970年代から「地域主義」という考え方からきており、この考え方を提唱した玉野井芳郎は著書において「一定地域の住民が、その地域の風土的個性を背景に、その地域の共同体に対して一体感を持ち、地域の行政的、経済的自立性と文化的独立性とを追求すること」と定義しています。「地域おこし」「街おこし」「村おこし」といったものがその例で、地域に住んでいる人や農協、商工会、漁協、NPOなどが主体となり行うことで地域の活性化を目指すものです。
その地域ごとに異なる特色があるので、どこでも有効な手段があるというわけではありません。その地域の特色をよく理解して、そこからどう行動するか、になります。
限界集落などの田舎で物件を売却すると考えた時に、その物件を売却すると考えるよりもそれを素材としてアイディアを考え、売る姿勢が必要になってきます。別荘であったり、移住先であったり、有効利用できるローコストの広い施設として考えたりと様々な利用方法があるはずです。それを踏まえた上で、自治体が行っている補助制度や空き家バンクをうまく利用し、地域おこし等の情報収集を行いましょう。うまくそれらが相互作用すると、想像を超えた力になる可能性を秘めています。

3.限界集落物件、どういった業者に依頼する?

限界集落の物件は大手の不動産会社がない可能性もある??


こういった限界集落の物件の売却を考えた時に、一体どういった業者に依頼すればいいのでしょうか。場所的に考えると、大手の不動産会社がない可能性も十分考えられます。そういった時にはまず地元の不動産会社が一番に思い浮かぶのですが、そもそも物件価格自体が安いと仲介会社の利益も少なく、あまり熱心に扱って貰えない可能性があります。
そういった物件の場合は不動産業者任せにせず、自分自身で買い手を探そうとする心意気がとても大切です。例えば昔から、「隣りの土地は借金してでも買え!」と言う諺もあるほどなので、隣りの方が購入する可能性もあります。何故なら隣りの土地を購入すると、敷地面積が広くなるので元々の自分の土地の価値が上がる可能性があるからです。他にも敷地内にもう一軒家を建てて、子供を呼び寄せて住むなど、様々な事が可能にあるのです。
他の可能性として、ここ数年田舎暮らしやスローライフに憧れる一定数の人がいるため、田舎暮らし物件を専門に扱う不動産会社も出てきています。そういった業者に依頼するのも一つの手でしょう。不動産売買は、成立しないと費用は発生しないので思いつく限り行動してみることが大切です。そういった会社は、会社自体は都内にあっても現地スタッフが案内してくれたり、現地見学会を行うところもあるようです。都内の不動産物件なら、大手と地元の不動産会社に任せましょう!と言えても、田舎だと不動産会社自体が少ない可能性がありますので、田舎暮らし専門も業者も是非利用してみてはいかがでしょうか。

4.土地のみの価値を考えるべきか

更地にして売り出す、寄付、相続放棄など色々考えてみましょう!


更地、寄付、相続放棄
あらゆる可能性を追及?

しかし空き家のまま売却できなかった場合はどうすればよいでしょうか。そのままの状態で売れない理由には、価格の問題や管理状態の問題があげられますが、そもそも買いたいという需要が少ないことが挙げられます。古屋が土地に建っている状態だと用途が限られてしまうので、更地にして売り出すのも一つの方法です。空き家の状態だと倒壊の危険性があるため、自治体によっては解体費用の補助をしてくれる所もあるので是非一度調べてみましょう。ただし更地にすると、固定資産税が6倍にもなると言われており、費用の面から躊躇する事も多く、それが更に空き家を増やす要因の一つともなっています。
また売却以外にも、土地の賃貸の選択肢を残しておくのはどうでしょうか。田舎の土地だと陽当たりが良いことも多く、太陽光パネル設置の場所として使用されている土地をここ最近見ることが増えました。長期的に契約する内容にはなるので、土地を完全に手離して手間を掛けたい方には向かないかもしれませんが、選択肢の一つとして残しておく分にはいいでしょう。
他にも、立地が大きく影響しますが、事業地として使えないか、駐車場として賃貸できないかなど、思いつく限りのアイディアを検討する必要があります。
それでも売れなかった場合は、所有しているだけで管理費や費用が掛かってしまうので、寄付をしてしまう方法も一つです。自治体や個人や法人がその受け入れ先の候補として挙がりますが、双方に税金が課せれる事があるので注意が必要です。空き家付きの土地と更地とでは、用途が広がる空き地の方が寄付しやすい事実はありますが、始めから更地にしてしまうと固定資産税が高くなってしまいます。相手の要望もありますが、空き家をそのままにして、希望があってから解体する方が税金的には安くなるでしょう。
そもそも相続の段階で、相続放棄をしてしまう方法もあります。不要な不動産だけを放棄することは出来ないので、相続財産が全体的にみてマイナスの際にその選択をすることが多いです。また相続人が複数いる際は、一人が放棄しても他の相続人が相続することになり、不動産を処分するといった観点からはずれてしまうので、処分がしたいとなった際には相続人全員で放棄する必要が出てきます。

様々な可能性を見てきましたが、限界集落の売却の難しさがお分かり頂けましたでしょうか。都心で物件を購入する場合、将来的に売れそうなものを勧める傾向にあります。それは交通の便が良かったり、人口が扱集まっている地域だったり、生活するのに便利な施設が近くにあることを指します。
限界集落というのは、それとはほぼ正反対の立地になります。個人といて売却に動くには、どうしても限界があるものです。人が少ない地域で重要なのは、限界集落となる前に行政と地域住民が協同してその地域の価値を保つ、もしくは上げることです。具体的には町おこし等でその街独自の売りを作り魅力を高め、人を集め、住みやすい環境づくりをすることです。都心地域から過疎地域へ移住をしつつ、その地域のPRを行う「地域おこし協力隊」を自治体が募集していることもあり、その活動を行った人が地域に定住する例も出てきています。
とは言え、それはある意味理想論で現実にすぐに売却をしなければならないといった時には、そうも言っていられないでしょう。売りにくい場所だからこそ、売主の努力が必要となってくるのは事実です。田舎や過疎地域、限界集落では買い手が付きやすい価格で早く売りぬく、または所有しているだけで管理費や税金が掛かるので、行政や個人、法人に寄付してしまうのも一つの方法です。
全ての物件に共通する方法があるわけではないですが、まずはその地域や物件の特性を知って、それに合わせた方法とアイディアで売りぬくことが大切になるのではないでしょうか。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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