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不動産屋の選び方~売買を有利にする売却の道とは?宅建士資格者が解説!

不動産屋の選び方~売買を有利にする売却の道とは?宅建士資格者が解説!
不動産を売買するときには、不動産屋に仲介を依頼するのが一般的でしょう。 しかし、どの不動産屋を選べばよいのでしょうか? 売却を少しでも有利に進めるためには、不動産屋の力が大きいような気がします。

1.有能な不動産屋が売買成功のカギ

不動産の売買を有利に進めたければ、有能な不動産屋に仲介を依頼するのが一番です。


アマチュアが付け焼刃の知識で頑張ってみたところで、 プロフェッショナルの知識や経験には手も足もでないでしょう。
どのようにすれば、有能な不動産屋に仲介を依頼することができるのでしょうか? 街には、いたるところに不動産屋の看板を見かけます。 しかし、「有能」とか「無能」といった表示はありません。

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2.得意分野を確認しよう

同じプロの不動産屋でも、それぞれ得意分野があるのです。


収益物件が得意な不動産屋、売買の媒介なら負けないとういう不動産屋、 物件の買取りには自信があるという不動産屋… というように、得意分野を持っているのです。
賃貸が得意な不動産屋に売買を依頼しても有利な結果を期待することは難しいのです。 「餅は餅屋」といいます。売買を考えているなら、 売買が得意な不動産屋を探さないといけません。
不動産の売却を予定しているなら、売買の媒介について実績を持つ不動産屋を選んでください。 購入希望者の情報を多く持っているからです。 売却するのが難しそうな物件であれば、買取りを行う不動産屋を探すのも方法でしょう。 ホームページなどの実績を見て判断してください。

3.経験と実績から選ぼう

どのような世界でも、プロフェッショナルを育てるためには長い期間を要します。


不動産業界においても、長く経営を続け生き残っている不動産屋は、 プロのなかのプロといえるでしょう。経験と実績を持つ信頼できる不動産屋なのです。
営業年数を調べることで、経験を積んだ不動産屋を探すことができるのです。 調べ方は免許証番号で確認できます。たとえば、 免許証番号に「国土交通大臣(○)第○○○号」と記載されていれば、 (○)のなかの数字は、免許の更新の度に増えていくのです。
具体的には、(5)と記載されていれば、免許を取得してから、 4回更新されているという意味になるのです。 1996年4月1日までは、3年に1回、それ以降は5年に1回の更新が義務付けられています。 (○)の数字を確認することで、その不動産屋のキャリアがわかるのです。

4.担当者が最終的なポイント

仲介する不動産屋を探すとき、どうしても会社で選びがちですが、 会社よりも担当者の良し悪しが結果を左右することが多くなります。


やはり、実際に動くのは会社ではなく人です。選択のポイントは、 依頼者の質問や注文に対して反応がよいかどうかを確認してください。
会社の選択は間違っていなくても、 いつまでたっても腰を上げないような担当者では話になりません。 たとえば、大きな会社には、新人もいるはずです。 大切な不動産売買を研修として利用されたのではたまったものではありません。 最終的な判断は担当者で決めるのが間違いないでしょう。

5.あまり参考にならないことも…

ご存知の方も多いと思うのですが、不動産屋が所有している宅建業の免許には、 「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」があります。


なんとなく国土交通大臣免許のほうが、優れているような気がするのですが、 実際には、ほとんど関係ありません。
国土交通大臣免許は、2つ以上の都道府県内に事務所を設置している不動産屋に与えられる免許で、 都道府県知事免許は1つの都道府県内にのみ事務所を設置している不動産屋に与えられる免許です。
複数の都道府県で手広く活動しているからといって、 ひとつの都道府県内で地道に活動している不動産屋よりも優れているとは限りません。 地元に密着して堅実に営業している不動産屋はいくらでもあります。

6.複数の不動産屋と相談する

さまざまなポイントを検討し不動産屋を選ぶのですが、最初からひとつに絞り込むのではありません。


まずは、複数の不動産屋に絞り込みます。 ここからの選択が重要です。複数の不動産屋に価格査定をさせてください。 売却したい不動産の値を付けさせるのです。
そして、それぞれの不動産屋とじっくり話し合います。さまざまな相談をして反応をチェックするのです。 「注文に対して反応が早い」「相談した内容について的確な回答をする」ことができるかどうかを見極めてください。 また、長い付き合いになるため、相性のよさも意外に重要なポイントといえるのです。
価格査定だから、価格の高い不動産屋がよいような気もするでしょう。 しかし、飛びぬけて高い価格査定を提示する不動産屋には気をつける必要があります。 仲介契約をとりたいがために高く査定してくる不動産屋があるからです。 必ずしも価格査定の額で売れるとは限りません。

7.契約の仕方も重要

不動産の仲介を依頼する不動産屋が決まったとしても、まだまだ注意することがあります。


それは、どのような種類の契約をするかということです。 仲介契約には、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」という種類があります。
不動産に仲介を依頼するとき、他の不動産屋にも重ねて仲介を依頼できるのが一般媒介契約であり、 他の不動産屋に重ねて依頼できないのが専任媒介契約です。当然、専任媒介契約を結んでもらった不動産屋は、 依頼者のために頑張って仕事をします。信頼のできる不動産屋であれば、専任媒介契約を結ぶのが効果的でしょう。
しかし、専任媒介契約の場合、依頼した不動産屋が頼みの綱になります。 依頼した不動産屋がサボっていれば、いつまでたっても売却はできません。 そこで、宅地建物取引業法では、一般媒介契約よりも厳しく規制しています。
・契約の有効期間に上限を設ける
ひとつの不動産屋にしか依頼ができないので依頼者にとっては厳しい契約になります。 もしも、依頼した不動産屋の仕事が遅ければ、次の不動産屋を探したくなるでしょう。 そこで、契約期間の上限を3カ月と定めているのです。更新する場合も依頼者からの申し出が必要になります。
・業務処理状況を報告する
不動産屋の業務状況を定期的に報告しなければならないとしています。 専任媒介契約の場合、2週間に1度以上の報告を義務づけ、 専属専任媒介契約(※)の場合、1週間に1度以上の報告を義務づけているのです。
※専任媒介契約の場合、依頼者が自分で契約相手を探す
 ことはできますが、専属専任媒介契約の場合、依頼者
 が自分で契約相手を探すこともできません。
・契約相手を積極的に探す
専任媒介契約を結ぶと「指定流通機構(レインズ)」という情報ネットワークに、登録する必要があります。 専任媒介契約で契約から7日以内、専属専任媒介契約で契約から5日以内に登録しなければなりません。


有利に取引を進めるキーワードといえる「不動産屋の選択」についてご紹介しました。

ポイントとして、不動産屋は価格査定を依頼した複数の業者のなかから選択し、最終的な判断は担当者の良し悪しで決めるということになるでしょう。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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