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一般媒介契約と専属専任媒介契約と専任媒介契約の3つの違いをFPが解説!

一般媒介契約と専属専任媒介契約と専任媒介契約の3つの違いをFPが解説!

不動産売買の仲介を依頼する際には、必ず仲介会社と一般媒介契約・専属専任媒介契約・専任媒介契約のいずれかを結びます。それぞれの特徴を解説します。

1.なぜ媒介契約を締結しなければならないのか

仲介会社には媒介と代理のどちらで契約するか依頼者に明確に伝える義務があります


住宅や土地などの不動産を売却する際には、まずプロである仲介会社に依頼します。買主を探してもらう仲介と業者に直接買い取ってもらう買取の2種類がありますが、仲介のほうが高く売れるのがほとんどなので、多くの人は仲介を選びます。

一般的には不動産を売る際に広告や紹介などをして買主をみつけ、売買契約のような事務手続きをサポートする仕事を仲介といいますが、宅建業法では媒介と呼んでいます。売主の代わりに買主との売買契約締結まですることを代理といいますが、遠隔地であったり病気で動けなかったりといった特別な理由がある場合以外は、媒介が一般的です。仲介会社には媒介と代理のどちらで契約するか依頼者に明確に伝える義務があります。

媒介を依頼する際には、仲介会社と媒介契約を結びます。宅建業法では3種類の契約を想定しており、いずれの契約も査定金額や仲介手数料、契約期間などを書面にして依頼者に渡さなければなりません。あとで手数料や契約解除などのトラブルが起こるのを防ぐためです。

媒介契約には、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3つがあります。仲介手数料はいずれも、物件価格×3%+6万円+消費税(物件価格400万円超の場合)です。

国土交通省が約款のひな形(「標準媒介契約約款」)を作成しているので、事例として内容を知りたいひとは見てみるといいでしょう。媒介契約の契約書には、この約款にもとづいて作成されたかどうか記載することになっています。

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2.基本は専任媒介契約

最初に契約した仲介会社以外の業者に依頼することはできません


専任媒介契約は1社のみに仲介を依頼する契約です。最初に契約した仲介会社以外の業者に依頼することはできません。

契約期間は3ヶ月以内と定められており、それよりも長い期間結ぶことはできません。もしその間に売却が決まらなかったら、契約更新するかほかの仲介会社に依頼することになります。3ヶ月の契約期間で決まらなかった場合に仲介会社が買い取る買取保証というサービスもあります。買取価格は仲介が成功したときよりも2~3割程度低くなるのが一般的です。

仲介会社は媒介契約締結後、物件情報を7営業日以内にレインズへ登録する義務があります。売主と媒介契約を締結した不動産会社を元付業者といいます。購入の仲介を依頼された全国の不動産業者がレインズに登録された情報を閲覧し、希望の物件があれば元付業者に連絡します。登録されると、登録証明書が発行されます。
レインズ

仲介会社は2週間に1回、売主に文書で営業活動の報告をしなくてはなりません。報告する内容については宅建業法上のきまりはありません。一般的には広告活動の内容、問い合わせがあった件数、買主の反応などが書かれます。必ずしも書面でなく、電子メールでも認められています。

売主が自分で買主をみつける自己発見取引も可能です。その場合、仲介手数料を払う必要はありません。

3.自分で買主をみつけることができない専属専任媒介契約

専任媒介契約との最大の違いは、自己発見取引ができないこと


専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に依頼先を1社に限定する方式ですが、より強い制約が加えられます。
専任媒介契約との最大の違いは、自己発見取引ができないことです。専属専任媒介契約を締結したあとに知り合いから購入したいと申し入れがあった場合、仲介業者を通じて売買手続きをする必要あります。そのため仲介手数料がかかります。 レインズへ登録する期限は専任媒介よりも2営業日短い5営業日です。より迅速な手続きを求められています。
文書による活動報告の頻度も1週間と、よりも多い頻度でする必要があります。
専任媒介よりも売主と仲介会社の両方にとって縛りが多いといえます。

4.気長に構えるひとは一般媒介契約でも

一般媒介契約は依頼先を1社に決める必要はありません


一般媒介契約は、専任・専属専任と違って、依頼先を1社に決める必要はありません。何社でも媒介契約できます。あまり多くの業者と契約すると、いろいろなところから連絡がきてわずらわしいかもしれません。

契約期間は定められていません。長期契約も可能ですし、お互いに納得していたら短期間でも構いません。実際には国土交通省の標準媒介契約約款に最長3ヶ月と記載されていることもあり、専任媒介と同じ3ヶ月が一般的です。

レインズの登録義務と文書による報告義務はどちらもありません。仲介会社によっては、一般媒介でもレインズに登録し、1週間ごとに文書で報告する、頼めばやってくれるというところもあります。

一般媒介契約には、さらに明示型と悲明示型があります。明示型で契約した場合、売主は仲介会社に依頼するときに、ほかに依頼している仲介会社があれば、その名前を伝える必要があります。

5.専任と一般、どちらを選べばいいのか

一般的なのは専任媒介契約のようです


専属専任と専任の違いは自己発見取引の可否なので、そのどちらか迷っている場合、自分で買主をみつけるようなことは絶対しない!というひとは、専属専任にするといいです。問題なのは(専属)専任と一般のどちらにするかです。

一般的によく言われるのは、仲介会社は(専属)専任だとほかの業者に客をとられることがないので、お金も手間もかけて集客する。一般媒介は競争原理がはたらくのでがんばる……ですが、どちらを選んでも「仲介会社は集客をがんばる」なので、矛盾しています。個人的には、前者の「(専属)専任媒介のほうが仲介会社はがんばる」のほうが納得できます。では、一般媒介で競争原理がはたらくためには、なにか条件があるのでしょうか?それは、物件の魅力です。人気の出そうな物件であれば、早い者勝ちになりやすいので、仲介会社はほかの業者を出し抜こうとがんばるのです。

ちなみに統計的には、2015年の一般財団法人土地総合研究所『不動産取引・管理に関する実務実態調査』で傾向をみることができます。「成約件数の1/2以上を占める」不動産会社の割合は、専任が49.1%、一般が23.9%、専属専任が19.8%でした。もっとも一般的なのは専任媒介契約のようです。

6.1社に任せるか、複数の不動産会社と契約するか

1社に任せるか、複数の不動産会社と契約するか


専任媒介契約は仲介会社にレインズへの登録義務、売主への報告義務があり、自己発見取引ができます。もっとも一般的な契約方式です。専属専任媒介契約は自己発見取引ができませんが、専任よりも多い頻度で報告義務があります。一般媒介契約では複数の仲介会社に依頼することができます。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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