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一般媒介とは?仲介との違いを解説、専任媒介とは?手数料の相場を解説

不動産売買時の仲介契約や手数料についてFPが解説!
一般的に、家を買いたいときや売りたいときには、不動産業者に仲介を依頼します。やはり、高価な不動産の売買だけに専門家の手を借りないと不安になるからでしょう。今回は、思いのほか知られていない仲介時の契約や手数料についてご紹介します。

1.仲介と媒介はどこが違うの?

仲介は知っているけど媒介とは何でしょう。


不動産取引では「仲介」というコトバがよく使われます。売買の仲介であれば、不動産業者から、買主には売主を、売主には買主を紹介してもらう仕組みのことです。不動産専門の法律である「宅地建物取引業法」では、この仲介が「媒介」という名称になります。さらに、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介に種類わけされているのです。
内容としては、ほとんど同じものだと考えてください。つまり、仲介は一般的な表現であり、媒介は専門的な表現であるというくらいの認識で十分です。

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2.一般媒介契約と専任媒介の違いに注意

一般と専任の違いを理解しておきましょう。


同じ媒介契約でも、「一般」と「専任」の違いには、注意が必要です。内容を知らずにうっかり契約してしまうと、後でトラブルかもしれません。
依頼者が別の不動産業者に重ねて依頼できるかどうかで、一般媒介契約か専任媒介契約かが決まるのです。重ねて依頼できる場合が一般媒介契約になり、依頼できない場合が専任媒介契約になります。
不動産業者も専任媒介契約を結べば頑張ってくれるので、信頼できる業者であれば有利でしょう。しかし、依頼した業者がいい加減な仕事しかしなければ依頼者は困ってしまいます。そこで、法律では、専任媒介契約に一般媒介契約よりも厳しい3つのルールを定めているのです。

3.3つのルールとは何?

では、3つのルールについて詳しく見てみましょう。


専任媒介契約には「契約の有効期間」「業務処理の報告義務」「相手方を積極的に探す義務」の3つについて規制を厳しくしています。

・契約の有効期間
専任媒介契約の場合、ひとつの不動産業者にしか依頼できないので、仕事の遅い業者にいつまでも契約に縛られるのではたまったものではありません。そこで、契約の有効期間に3カ月の上限を設けています。
3カ月経っても取引相手を探せないような業者であれば見かぎることができるのです。また、更新するとしても依頼者からの申し出が必要で、自動更新は許されません。

・業務処理の報告義務
不動産業者の仕事ぶりを確認するには業務処理状況を報告させることが一番です。そこで、専任媒介契約の場合、2週間に1回以上は報告しなければならないとしています。さらに、専任媒介契約よりも拘束力の強い専属専任媒介契約(※)の場合、1週間に1回以上の報告を義務付けているのです。
※ 専任媒介契約は、依頼者自身が契約相手を見つけることは許されるの
  ですが、専属専任媒介契約は、依頼者自身が契約相手を見つけること   さえ許されません。


・相手方を積極的に探す義務
取引相手を探すためにはインターネットの活用が有効でしょう。そこで、専任媒介契約を結ぶと、「指定流通機構(レインズ)」という情報ネットワークに登録しなければならないのです。
専任媒介契約であれば契約から7日以内、専属専任媒介契約であれば5日以内に登録を義務付けています。また、依頼者に登録を証明する書面を交付しなければならないので確認が必要です。
下記の表で整理してください。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約の有効期間規制なし3カ月以内更新には依頼者の申出が必要
業務処理の報告義務2週間に1回以上口頭でOK1週間に1回以上口頭でOK
相手方を積極的に探す義務契約日から7日以内に登録契約日から5日以内に登録

なお、代理契約(※)の場合も同じように一般代理・専任代理・専属専任代理とありますが、媒介契約に準じるため考え方は同じです。

※ 代理契約とは、媒介契約のように取引相手を紹介するだけではなく、
  依頼者の代わり取引相手と契約までしてくれるのです。

4.手数料に相場はあるの?

売買契約が成立すれば手数料が発生しますが幾らぐらい?


一般媒介契約でも専任媒介契約でも売買等の契約が成立すれば、不動産業者に手数料を支払わなければならないのは同じことです。では、その手数料に相場はあるのでしょうか?
実は相場どころか、法律で上限額が定められているので不動産業者が上限額を超えた手数料を受け取ると法律違反になるのです。

・売買の手数料の上限額
売買の手数料の上限額を確認するには計算式にあてはめなければなりません。また、宅地建物取引業法では、「手数料」が「報酬」という名称になります。

代金額が200万円以下の場合代金額×5%
代金額が200万円超400万円以下の場合代金額×4%+2万円
代金額が400万円超の場合代金額×3%+6万円

たとえば、売買した家の代金額が1,000万円だとすると1,000万円×3%+6万円=36万円になります。この36万円が依頼者の一方から受け取ることのできる「媒介報酬」の上限額になるのです。依頼者双方と媒介契約をすれば、それぞれ36万円を受け取ることができます。
そして、代理契約における「代理報酬」の場合、媒介報酬の2倍である72万円を受け取ることができます。手間がかかるので報酬も多く設定されているのです。さらに、1件の取引における報酬の合計額も媒介報酬の2倍である72万円になります。
下記の表で整理してください。

代金額が1,000万円の場合
媒介報酬の限度額36万円
代理報酬の限度額72万円
1件の取引の報酬の合計限度額72万円

なお、1件の取引に2つの不動産業者が関与している場合は注意が必要です。たとえば、不動産業者Aが依頼者甲の「媒介」をして、不動産業者Bが依頼者乙の「代理」をしていたとしましょう。
図
この場合、Aが甲から媒介の上限額である36万円を受け取り、Bが乙から代理の上限額である72万円を受け取ると違反になります。なぜなら、AとBの報酬を合わせると1件の取引の上限額である72万円を超えてしまうからです。
最終的にはAとBとが慣習や相談により報酬の合計を72万円におさめないといけないのです。

・賃貸の手数料の上限額
賃貸の場合の上限額は、借賃を基準にします。媒介の場合、報酬の限度額を依頼者双方からあわせて借賃の1カ月分と定められています。また、賃貸マンションのような居住用建物の媒介の場合は、依頼者の承諾がある場合を除いて、依頼者の一方からは借賃の0.5カ月分が上限額と定めています。
たとえば、借賃が1カ月10万円であれば、依頼者双方から合計して10万円が限度額です。そして、居住用建物の媒介の場合は、依頼者の一方からは5万円が限度額になるのです。
居住用建物でなければ依頼者の一方から7万円を受け取り、他方から3万円を受け取ることができます。しかし、居住用建物の媒介の場合は、一方から5万円を超えて受け取ることができないのです。
また、居住用建物以外の賃貸で権利金がある場合、権利金の額を売買代金とみなして、売買の計算方法で限度額を求めることもできます。
下記の表で整理してください。

借賃が10万円の場合
媒介報酬の限度額依頼者を合計して10万円
(居住用建物の場合には一方から5万円)
代理報酬の限度額10万円
1件の取引の報酬の
合計限度額
10万円

なお、売買も賃貸も上限額に消費税を加算することができます。また、報酬は上限額が定められているだけであり割引くことは自由です。

仲介、媒介、手数料などの決まり事を知っておきましょう。

仲介の契約や手数料については、さまざまな決まりごとがあるのです。たとえば、専任媒介契約であるにもかかわらず、別の不動産業者に依頼してしまうと、後で損害賠償を請求されるかもしれません。おおよその内容程度はおさえておきたいところです。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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