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住宅買い替えの際の税金はいくらかかる?特例を含めFPが解説!

住宅買い替えの際の税金はいくらかかる?特例を含めFPが解説!
「退職を機に古い家を売って、田舎で暮らそう」「家族が増えたから、マンションを売って広い一戸建てに住み替えよう」このようなときに問題となるのが、売却の際にかかる税金です。不動産の譲渡(売却)にかかる税金は、最高で売却益の40%近くになります。
ただし、マイホームの売却または買い換えには、特例を活用することで税金を軽減できることがあります。

1.売却の際にかかる譲渡益税の基本

所得税には給与所得、不動産所得など10種類あり、そのうち住宅を買い替えたときにかかるのは譲渡所得です。


基本的な計算方法は次のとおりです。売って儲けが出た場合のみ、税金がかかります。
売却価格-(購入価格+必要経費)=課税所得
課税所得×税率=税金
購入価格と必要経費には、売買時の仲介手数料、登記費用、土地の測量費などがあります。購入価格がわからない場合は、売却価格の5%となります。
税率は保有期間によって2種類あります。実際に購入した日から、売却した日の1月1日までを保有期間と考えます。
保有期間が5年以下…39.63%(所得税30%+住民税9%+復興所得税30%×2.1%)短期譲渡所得
保有期間が5年超…20.315%(所得税15%+住民税5%+復興所得税15%×2.1%)長期譲渡所得
課税所得がマイナスになった場合でも、他の売買や給与などの所得から引くことはできません(分離課税)。
「空き家を買ってリノベーションした」「地価が高騰した」などの理由で大きな売却益が出たら、最大40%近くの税金がかかるのです。

ただし、マイホームの場合は次のような特例があります。

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2. 3,000万円の特別控除
 (マイホームを売ったときの特例)

売却した物件がマイホームなら、特別控除を利用できる可能性があります。


課税所得から最大3,000万円を差し引くことができます。空き家の場合は、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却する必要があります。
この特例は、次の場合には利用できません。
・親子や夫婦など、特別に近い関係での売買。
・前年か前々年にこの特例を利用した場合。
・家を取り壊して、その後貸駐車場にしている場合。
・後述のマイホームの買換え特例などを利用している場合。
・住宅新築中の仮住まいなど、一時的に住むための物件。
・別荘や保養施設の売却。
居住していた年数は問いません。「知り合いから安く家を買ったが、3年後に転勤のため売却した」「親から相続して長いこと住んでいた家を売ることにした」などの場合に利用できます。特に購入価格がわからない場合は売却価格のほとんどが課税所得になるので、この特例が有効です。
相続した空き家の場合も、3,000万円の特別控除があります。相続した日から3年後の12月31日までに売却する必要があり、区分所有(マンションの1室など)は対象外です。空き家を取り壊して土地を売却するような場面が想定されます。

3. 10年以上保有の場合は、税率の軽減も
 (マイホームを売ったときの軽減税率の特例)

さらにマイホームの売却には軽減税率の特例もあります。


10年以上保有していた場合、税率が軽減されるものです。課税所得が6,000万円以下の部分は14.21%、6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得と同じ20.315%です。
3,000万円の特別控除と軽減税率は、併用できます。
例えば、長年住んでいた家土地を5,000万円で売り、手数料などで250万円かかった場合。購入価格はわかりません。
特例を使わないと譲渡所得税は次のようになります。
5,000万-(5,000万×5%+250万)=4,500万円(課税所得)
4,500万×20.315%=914万円(税金)
2つの特例を使うと、700万円節税することができます。
  5,000万円-(5,000万×5%+250万+3,000万円)=1,500万円(課税所得)
1,500万×14.21%=213万円(税金)

4.買い替えの場合は税金をツケにできる
 (特定のマイホームを買い換えたときの特例)

不動産のような分離課税の譲渡所得は通常、売却するたびに税金を計算しますが、 マイホームを買い換える場合は、繰り延べることができます。


「今回は税金を払わないけど、次回また売却したときには、 今回発生した利益分の税金を上乗せして払います」ということです。
先ほどの例で、家土地を売ると同時に6,000万円で新しい家を買い、 数年後に7,000万円で売ったとします。 1回目に買い換えたときの課税所得は4,500万円(特別控除の特例と併用はできません) ですが、このときはまだ税金を支払いません。 2回目に売却したときの課税所得は1,000万円となり、 これに1回目の課税所得4,500万円を加え、合計5,500万円に対して税金がかかります。
前年か前々年に特別控除か軽減税率の特例を受けていると、適用できません。 その他、主に次の要件があります。
・所有期間、居住期間ともに10年超
・売却価格が1億円以下
・親子や夫婦など、特別に近い関係での売買でないこと

5.売却損が出たら所得税をまけてもらえる?
 損益通算と繰越控除の特例

マイホームを売却して利益が出たときの特例について説明しましたが、損が出たときの税金についても説明します。



不動産所得(売買ではなく、主に賃貸経営)や事業所得で損が出た場合、 給与所得や退職所得などの所得と相殺することで所得税を減らすことができます。 これを損益通算といいます。譲渡所得には通常認められていないのですが、 マイホームの売却損に関しては特例で認められる場合があります。
損益通算できるのは、売却価格と住宅ローン残高の差額です。 例えば3,000万円のローンを組んで売った物件を1,000万円で売却し、ローン残高が1,500万円だった場合、 500万円を他の所得から差し引くことができます。給与所得が400万円ならその年の所得税は0です。 引ききれない100万円は、翌々年まで繰り越すことができます。これを繰越控除といいます。
前年か前々年先に紹介した3つの特例を利用している場合には、この特例を受けることができません。
2017年12月31日までに売却した場合の期間限定的な措置ですので、 それ以降に売却する予定の場合は注意してください。特例は延長されることもあるので、そのときの税制を調べてみてください。

6.特例の活用で税金の軽減を

マイホーム売却時における税制の特例4つについて紹介しました。 いずれの特例を受ける場合にも、確定申告が必要です。


毎年3月半ばまでに忘れずに手続きしてください。
3,000万円の特別控除と軽減税率を併用すれば、 かなりの節税になるはずです。 買い替えの特例は本来払うはずだった税金を、 新しい住宅の購入資金に使うことができます。
売却した金額が住宅ローン残高に足りない場合は、 給与などで支払った所得税の還付を受けることができます。



毎年3月半ばまでに忘れずに手続きしてください。

紹介した特例には期間限定のものもありますので、売却時の税制を確認してください。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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