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不動産買取の相場はどうやって決まる?調べ方を宅建士資格者が解説

宅建士資格者が解説!どうやって決まる?不動産買取の相場
不動産を買い取るときの価格は、どのようにして決定するのかご存知ですか? 不動産業者が買い取るときには、売却するときの相場から売却益を考えて逆算的に価格を決めるのでしょう。 では、そもそも、売却するときの相場の根拠はどこからくるのでしょうか?

1.不動産価格の決め方

市場に適応した価格設定をするための方法です。


すこし難しい話になりますが、「不動産鑑定評価基準」という基準のなかに不動産の価格の決め方が定められているのです。 不動産の査定価格の決め方には、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つがあります。

・原価法
査定する不動産と同じものを建てるとすると、いくらするのかを計算するのです。 そして、その額から査定する物件の価格を求めるのを原価法といいます。 たとえば、査定物件が築10年の中古であれば、その価格から10年分を減価償却などの方法で修正するのです。
なお、対象になる不動産は、建物または建物とその敷地については、同じものを建てるという考え方が適用されるのですが、土地だけの場合は適用することが難しいとされています。

・取引事例比較法
取引事例比較法は、たくさんの取引事例を集めます。 そして、適切な取引事例を選択して、その事例に事情補正(※1)時点修正(※2)を行って、査定物件の取引価格を求めるのです。

参考
※1 事情補正とは、取引事例に特殊な事情がある場合に価格を補正する
  ことをいいます。たとえば、売り急ぎなどの事情があったため価格
  が安くなったのであれば、売り急ぎがなかったとして価格を補正する
  のです。
※2 時点修正とは、時間の経過により価格が変動している場合に時間に
  よる変動分を修正します。たとえば、取引事例では、1年前に3,000
  万円で売れた場合、現在の相場が5%下がっていれば、2,850万円に
  修正するのです。
つまり、取引事例比較法の場合、次の要件を満たしている必要があります。
・取引事例が正常なものと認められること、また、
 正常なものに事情補正できること。
・時点修正ができること。
・地域要因の比較や個別的要因の比較ができること。
・投機的取引のような適正さを欠くものでないこと。
また、取引事例比較法には、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産についての事例を選択しなければならないとされています。 同一需給圏内の類似地域とは、たとえば、近隣地域が東京近辺の住宅地であれば、同一需給圏内の類似地域も、やはり東京近辺の住宅地のことです。 つまり、同じような条件のところで比較しなければならないという意味になります。

・収益還元法
たとえば、「投資額に対して年5%の利益を出したい。この不動産を賃貸すると年間200万円の利益がでるから、この不動産は4,000万円で購入する価値がある。」 というような考え方です。つまり、査定する不動産から得ることのできる収益から不動産の価格を求める方法を収益還元法といいます。
収益還元法は、賃貸物件だけではなく賃貸以外の物件にも適用できます。 賃貸物件でない場合は、「たとえば、賃貸するとすれば、どれくらいの利益が得られるだろうか?」という考え方で価格を求めるのです。
収益還元法は、一般的に市場性のない文化財の指定を受けた建築物以外であれば、適用できるのです。 なお、収益還元法には1年分の収益から価格を求める方法と数年分の収益から価格を求める方法があります。
下記の表で整理してください。

原価法取引事例比較法収益還元法
適用できる・建物や建物およびその敷地・近隣地域や同一需給圏内の類似地域における類似不動産など・賃貸用不動産
・一般事業用不動産
・自用の住宅地
適用できない・既成市街地の土地・取引のほとんどない地域の不動産
・神社などの取引がほとんどない不動産
・市場性のない文化財など

・査定額の算出方法
査定方法としては、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」と3つの方法があるのですが、査定額を産出するときには、 それぞれを単独で使用するのではありません。一般的には取引事例比較法が使用されやすい方法ですが、原則としては、3つの方法を併用しなければならないとされています。 この計算方法から導き出された査定価格が市場で相場といわれるものになるのです。

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2.相場にもいろいろあります

不動産を売却するときには、2通りの売り方があります。


ひとつは、不動産業者に仲介してもらい購入する相手を紹介してもらう売り方です、そして、もうひとつが、業者に直接、買い取ってもらう売り方になります。
不動産業者に仲介してもらう場合は、市場価格ともいえる査定価格が相場となるのですが、業者買取の場合、市場価格よりも安くなります。業者の買取相場は、市場価格の6割程度まで下がるのです。
売り手にすると、かなり厳しい数字ですが、不動産業者としては買い取った物件をリフォームして売却するのが一般的なので、リフォーム費用に業者の利益を加算した分が4割になるのです。しかし、市場価格をかなり下回るのに、なぜ買取を選択するのでしょうか?

・売却までに時間がかからない
不動産業者による買取の場合、短時間での売却が可能なのです。 仲介による売却であれば、一般的に3カ月程度が目安といわれていますが、業者買取であれば、早ければ数日で現金を受け取ることができます。 人生いろいろなことが起こる可能性があるのです。早急にまとまったお金が必要なときは、損を覚悟で利用することもあるでしょう。

・確実に売却できる
買い替えの場合に新しい物件のほうはスムーズに進んでいるのに、売るべき物件が売れなかったらあせります。 売却期限が決まっているような場合に売れない状況が続けばどうしようもないでしょう。 そのようなときに確実に売却できる買取はありがたいシステムといえるのです。

・他人に知られず売却できる
買取の場合、不動産業者とのやり取りだけなので、広告などの必要がありません。 つまり、他人に知られずに売却を進めることができるのです。 誰にも知られずに売却を進めたいようなケースもあるでしょう。

・売れそうにない物件でも売ることができる
買取の場合、そもそも不動産業者がリフォームして売却する予定なので、相当にくたびれた物件でも買い取ってもらえます。 物件は古いがリフォームしたり、解体して更地にしたりする資金がないような場合に買取を検討すればよいのです。

3.買取保証付きの仲介もあります

たとえば、買い替えのために現在の住居の売却期限が決まっているようなときに、しばらくは不動産業者に仲介をしてもらうのですが、 あらかじめ期間を決めておき、その期日までに仲介で売れなかった場合に買取をしてもらうということもできるのです。
このシステムを買取保証というのです。買い替えを予定しているような場合は、あらかじめ、 買取保証があるのかどうかを確認しておくほうが安心して買い替えを進めることができます。

状況に応じた価格を見極める!

不動産の相場には、市場価格が適用される仲介を利用して売却する場合の相場と価格的には減額される不動産業者による買取の場合の相場があります。 買取の価格相場をみると、できれば利用したくないシステムです。しかし、買い替え時の買取保証のように安心のための保証代だと思えば納得できるのかもしれません。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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