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買い付け証明とは?不動産売買における買付証明書の雛形など、宅建士資格者が解説

買い付け証明とは?不動産売買における買付証明書の雛形など、宅建士資格者が解説

不動産購入のときの準備として、買付証明書を記載することがあります。買い付け証明とは、どういう意味を持つのでしょうか?今回は買付証明書の法的な効力や、雛形の様式などについて解説しましょう。

1.買い付け証明とは?

購入する意思を書面で伝える「買い付け証明」


たとえば、不動産売買において気に入った物件が見つかった場合には、買主から売主に対して購入の意思表示をすることになります。売主に対して「あなたの物件を購入する意思があります。」と書面で伝えることを買い付け証明というのです。

買い付け証明に対して、売主の意思表示として買主に対して承諾する書面を提出することを売り渡し証明というのです。

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2.買付証明書が持つ法的な効力

買付証明書と売渡証明書の提出は売買契約の成立ではない


民法では、契約についての有効な手続として「申込」と「承諾」の意思が合致すれば、その契約は有効に成立すると定めています。契約書の有無については、後日、トラブルを避けるために作られるものであり契約の成立要件にはされていません。

では、買付証明書と売渡証明書の提出により契約は成立するのでしょうか?買い付け証明は購入の申込になり、売り渡し証明は承諾になりそうな気がします。

ところが、法律では、買付証明書と売渡証明書の提出で売買契約が成立するとはされていません。なぜなら、買付証明書とは単に購入希望を表した過ぎず、売渡証明書も単に売却することを表したに過ぎないとされているからです。

つまり、契約の成立にいたるためには売買における基本的な事項、つまり、少なくとも支払や引渡しの時期・登記の移転時期などが合意されていなければ、契約が成立しているとはいえないとういう判断になります。

本来、契約が成立すると売主には「目的物の引渡し義務」が発生し、買主には「代金の支払義務」が発生するのですが、買付証明書と売渡証明書の提出では契約が成立しないので、これらの義務は発生しません。

したがって、買い付け証明とは、あくまで購入希望者の一方的な意思表示に過ぎないため、売主が売渡証明書を提出したとしても、購入希望者が買付証明書を撤回することができるのです。

また、契約の成立時に支払われる手付金(※1)も支払う必要はありません。ごく稀に、買い付け証明のときに手付金を要求する不動産業者がいるようですが、契約が成立していない以上、手付金を支払う必要もないのです。

※1 手付金とは、3つの性質を持ちます。
・1つ目…「証約手付」として、契約が成立した証明という意味で交付します
・2つ目…「違約手付」として、契約違反の場合に、その手付金を没収するという意味で交付します。
・3つ目…「解約手付」として、手付を放棄することにより、契約を解除できるようにするために交付します。

契約が成立していなくても、買付証明書と売渡証明書の提出が終わっていれば、契約の成立に向けた努力は必要でしょう。たとえ、契約が成立していないとしても、目に余るような、無責任な撤回であれば「信義則上の義務違反(※2)」として、相手方より損害賠償を請求されることもあります。

また、撤回したことで、仲介している不動産業者が新たな物件を紹介してくれなくなることもあります。当初より撤回の可能性があるのなら、仲介業者に伝えておくべきでしょう。

※2 信義則上の義務違反とは、相手方の信頼や期待を著しく裏切るような行為のことです。

3.買付証明書にはどのような記載事項があるの?

買付証明書の記載項目は仲介業者が用意する任意の様式


買付証明書には、法的な効力がありません。したがって、決まった様式もないのです。一般的に、買付証明書は仲介業者が用意してくれます。その会社で作成しているものやインターネットからダウンロードした任意の様式です。

買付証明書には、法的な効力がありません

決まった様式がないため、これを記載しなければならないという項目もありません。必要の範囲で記載すればよいのです。一般的に記載される項目については、次のようになります。

・物件
物件については、正確に記載しなければなりません。どこのどの不動産かを明示しないと、契約する物件を取り違えることがあります。まずは、物件を特定するという最低限の確認が必要です。

・購入条件
本来は売出し価格を記載するのですが、価格交渉を希望する場合は、希望価格を記載してください。しかし、人気のある物件であればライバルが多いため、価格交渉は契約成立のためには不利になるでしょう。

・支払方法
現金で支払う場合は、「現金」に○を付けてください。買付金額に融資を利用する場合には、「融資」に○を付けて、利用額を記載するのです。ただし、融資の決済に時間がかかるような場合は契約を断られることもあります。

融資を受ける場合、住宅ローンの決済が通らなければ契約を白紙撤回できる特約である「融資特約」を契約書に記載してもらわなければなりません。融資特約の有無に○を付けてください。

・買付有効期限
買付証明書を交付する場合には、買付有効期限を記載してください。有効期限の記載がないと、忘れたころに売渡証明書が届くことがあります。売主としても多くの購入希望者と交渉しているため、有効期限が記載されていないと後回しにされることがあるのです。

・特記事項
上記に記載した内容以外で何か売主に伝えたいことがあれば、特記事項として記載してください。

4.買付証明書の雛形
買付証明書の雛形
5.買付証明書を提出するのは何故?

気に入った物件を早くおさえるためですが・・・


買付証明書を提出する理由は、気に入った物件を早くおさえるためです。優良な物件であれば、購入希望者も多いためすぐに売買が決まってしまいます。そこで、買付証明書を提出することで売主と交渉する順番をおさえるのです。

しかし、買い付け証明に対する交渉は、買付証明書が届いた順とされていますが、実際には、内容の良し悪しで順番は入れ替わります。売主にすれば、条件のよい購入希望者と先に交渉したいのは当然のことでしょう。

売主が優先する条件としては、「購入金額」と「ローン特約の有無」です。やはり、金額が高い買付証明書が最優先されるのは、うなずけるところでしょう。また、ローン特約の有無も条件としてポイントになるのです。

ローン特約がついていると、物件が確実に売れるとは限りません。売主が不動産を売却するときに希望するのは、希望した価格で確実に売ることでしょう。ローン特約付きの契約の場合、確実性に欠けることになるのです。

買い付け証明に、売買契約のような法的拘束力はありません。買付証明書を撤回しても、原則として、損害賠償責任を負うことはないでしょう。しかし、不動産取引とは、大きな金額が動くので、少なくとも他人に迷惑をかけないというルールは守らないといけません。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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