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既存住宅売買瑕疵保険とは?費用や保険料についてFPが解説!

既存住宅売買瑕疵保険とは?費用や保険料についてFPが解説!
既存住宅瑕疵保険とは、中古住宅の欠陥をカバーするための保険です。 加入することで安全な建物であることを証明でき、万が一のときにも安心。 住宅ローン控除のような減税を受けることもできます。 売却時のアピールポイントとなる瑕疵保険のメリットや費用について解説します。

1.既存住宅瑕疵保険は、中古住宅の売買を促すため
 の制度

瑕疵(かし)とは聞き慣れない言葉ですが、法律用語で「きず」「欠陥」のことをいいます。


民法には瑕疵担保責任について定められており、「隠れた瑕疵(普通に確認しただけでは気づくことのできないような欠陥)」 によって買主が損害を被った場合、売主に対して損害賠償の請求や契約の解除などをすることができるとされています。
中古住宅に欠陥があると、買主と売主双方にとって大きな打撃になります。 買主は補修や最悪引っ越しをし、損害賠償を請求することに多大な労力を割くことになります。 売主が、倒産したり亡くなっていたりしたら、それも難しくなるでしょう。 売主としては数ヶ月前に売った家のことで思いがけない出費を被ることになります。
瑕疵担保責任は契約によって免除することができ、そのような物件情報には「瑕疵担保免責」と書いてあります。 買主は、購入時に見つからなかったような欠陥で被害を受けても、誰にも文句を言うことができません。
このような状況では、安心して住宅の取引をすることができません。これを打開するために生まれたのが既存住宅瑕疵保険です。 新築住宅には住宅瑕疵担保履行法があり、確実に瑕疵担保責任が実行されるようになっています。 中古住宅では既存住宅瑕疵保険を付けることで、欠陥住宅を買ってしまう不安感を払拭し、売買しやすいようになっているのです。

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2.加入の前に検査が必要。誰がいつ、どうやって
 加入する?

既存住宅瑕疵保険の大きな特徴は、加入する前に検査が必要なことです。


国土交通省の指定を受けた保険会社か、その保険会社の審査を受けた検査会社が住宅の構造や防水性能などを検査します。 この検査に合格しているということが、保険による保障以上に買主に安心感を与えます。 新耐震基準に適合していないと合格できないので、同時にこれも満たしていることになります。
買主、売主、仲介業者いずれも加入を希望できますが、手続きをするのは検査会社か仲介業者です。 既存住宅瑕疵保険には2種類あります。売主が個人の場合は個人間売買タイプ、 不動産業者の場合には宅建業者販売タイプを利用します。前者は検査会社が、後者は検査会社が手続きします。
売主としては、検査に合格していることと保険に加入していること、後述する税制優遇などのメリットがあることで、 売却しやすくなります。仲介業者としては、それに加えて良質な住宅を売っているというアピールになります。 買主としては、検査と保険で安心できると同時に、税制優遇などを受けることができます。

3.検査費用はどれくらい?保険期間はいつまで?

費用は大きく分けて検査費用と保険費用の2つがかかります。


保険期間や特約にもよりますが、合わせて5万~10万円程度です。
保険期間は1年~5年、保険金額は500万円~1,000万円です。床面積、構造によっても、保険料が異なります。 例えば床面積100~125平方メートルの一戸建て、保険期間5年、保険金額1,000万円の場合、4万5千円くらいです。 これに特約を付けると、保険料も上乗せされます。共同住宅のほうが1~2万円ほど安い料金体系になっています。
検査料も、床面積によって異なります。125平方メートル未満の木造一戸建ての場合は2万5千円くらいです。
支払うのは加入時の1回だけで、生命保険のように毎月払う必要はありません。

4.補償されるのはどんなとき?

基本の保障内容は「構造」と「雨漏り」の2つです。


構造とは、基礎や壁、柱など、建物を支えるのに重要な部分、雨漏りとは屋根や扉、排水管などに欠陥があった場合に 、修理費や引越し費用、調査費用などが補償されます。
例えば、屋根から雨漏りがあったときの補修費用、壁にひび割れができたときの耐震性能検査費用や補修費用などがあります。
特約は給排水管路か引渡前リフォーム工事、またはその両方をつけることができます。 給排水管路は住宅内の水回りと上下水道を繋ぐところで、この部分の漏れなどが対象です。
引渡前リフォーム工事は、保険を申し込んだ後のリフォーム工事に関するものです。 玄関から電気・ガス工事、屋根裏の造作まで、幅広く対応します。保険期間が1年を超える場合に付けることができます。
事故が発生した場合、買主はまず保険契約者である検査事業者か不動産業者に連絡します。 保険の請求に関する手続きは、保険契約者と保険会社でやり取りすることになります。 もしも保険契約者が倒産していたら、買主が直接保険会社に請求します。

5.減税に給付金、メリットは盛りだくさん。
 売却の際のアピールポイントになる

中古住宅の買主にとって、既存住宅瑕疵保険付き物件のメリットは、検査と保険による安心感だけではありません。 税制優遇と給付金があります。


住宅ローン減税は、最大10年間住宅ローン残高の1%を税額控除できる制度です。所得税から直接差し引くことができるので、 節税効果は非常に大きいものになります。購入時に発生する登録免許税と不動産取得税の軽減もあります。
親や祖父母から住宅購入用にお金をもらった場合、既存住宅瑕疵保険に加入していれば、 住宅取得等資金の贈与税の非課税という制度を利用することができます。 通常、年間110万円を超える贈与には贈与税が発生しますが、時期と住宅の種類にもよって最大で1,200万円まで非課税になります。
これらの税制優遇は耐震基準適合証明書を取得した場合にも受けることができます。
すまい給付金は、消費税増税に対応するための給付制度です。そのため、消費税がかかる物件にしか適用されません。 個人間売買で住宅を購入した場合には利用できないのです。 金額は収入によって異なり、消費税8%の段階では最高30万円を受け取ることができます。 消費税が10%に上がると、これが50万円になります。


既存住宅瑕疵保険で安心感と購入メリットをアピールしよう

既存住宅瑕疵保険に加入することの最大のメリットは、検査と保険の2つによる安心感です。買主によっては、減税や給付金などお金に関するメリットもあります。保険料は保険期間5年で検査料金と合わせて10万円以内で収まる程度です。売却物件に付加価値をつけるアピール材料となります。

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