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マンションの固定資産税の相場とは?売却すべき場合も?宅建士資格者が解説!

固定資産税の計算の仕方は??
不動産を売買するときに影響?

マンションのような不動産を売買するときには、売るときも買うときも固定資産税がポイントになることがあります。なぜ、固定資産税が売買に影響するのでしょうか?そこで、固定資産税の計算の仕方や売買との関係について解説します。

1.固定資産税とは?

所有する不動産に対して課される税金クマよ!どのくらいかかるクマか?


固定資産税とは、所有する不動産に対して課される税金です。1月1日時点で所有する土地や建物といった不動産の所有者に課税されます。固定資産税は市町村が課する地方税のため、納期は市町村ごとに異なるのです。
固定資産税は普通徴収(※1)のため納税通知書が所有者に送られてきます。納税通知書に記載された納期までに納めるのです。原則としては、年4回に分けて4月・7月・12月・翌2月とされています。なお、一括で納付することも可能です。
参考
※1 徴収方法としては、給与や年金から天引きされる特別徴収と納税者が直接納める普通徴収に分かれます。固定資産税の場合は、普通徴収です。

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2.固定資産の計算方法

標準的な固定資産税の計算式があるクマよ!ピピッと計算クマ!


標準的な固定資産税の計算式は「課税標準(1,000円未満切捨て)×税率1.4%=固定資産税額(100円未満切捨て)」となります。
固定資産税の課税標準(※2)とは、固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。実際に取引されている価格ではないので注意してください。固定資産税評価額の調べ方は、市町村から届けられる固定資産税の納税通知書に記載されています。また、不動産の所在する市町村役場の固定資産課税台帳で確認することも可能です。
固定資産税評価額については、総務大臣が定めている「固定資産評価基」により市町村が定めるのです。不動産は価格が変動することがあるので3年ごとに評価額は見直されることになっています。
参考
※2 課税標準とは、税額を計算するときの基礎になる金額です。


2-1.固定資産税の税率は条例で定める
固定資産税の税率は市町村の条例により定めるのですが、法律で標準となる税率を定めています。標準税率として定められているのは100分の1.4です。市町村は財政上問題があるような場合は、異なる税率を定めることができます。

2-2.住宅用地には課税標準の特例がある(土地の場合)
200㎡以下の住宅用地であれば、課税標準が固定資産課税台帳の登録価格の6分の1になります。そして、200㎡超の住宅用地であれば、200㎡以下の部分については登録価格の6分の1のままで、200㎡超の部分について3分の1になるのです。
下記の表で整理してください。

住宅用地の面積 課税標準
200㎡以下 固定資産課税台帳の登録価格の6分の1
200㎡超 200㎡までの部分 固定資産課税台帳の登録価格の6分の1
200㎡超の部分 固定資産課税台帳の登録価格の3分の1

2-3.新築住宅には税額控除がある(建物の場合)
床面積が50㎡以上(戸建て以外のアパートのような貸家住宅であれば40㎡以上)280㎡以下の新築住宅であれば、新築後3年度間(マンションのような地上3階建て以上の耐火建築物であれば5年度間)120㎡までの部分について税額の2分の1が控除されます。
下記の表で整理してください。

適用面積 控除年数 控除額
一般の新築住宅 床面積50㎡以上
(戸建て以外の貸家住宅であれば
40㎡以上)280㎡以下
3年度 120㎡までの部分
税額×2分の1

3階建て以上の
耐火建築物である
新築住宅
5年度

3.固定資産税が売却に与える影響

不動産の売出し価格を高めにするとあらたな固定資産税が課税されるクマ??


住宅用地でない土地を所有すると損?
6倍の固定資産税が???

売買のときに固定資産税が影響するときとは、たとえば、売却を決めたマンションの売出し価格を高く設定し過ぎて売れ残ったような場合です。売れ残った状態で、年を越したとします。この場合、1月1日に物件を所有したままなので、あらたな固定資産税が課税されてしまうのです。
一般的に売出し価格は高めに設定するものです。しかし、売れたなら儲け物的な感覚で、あまり高く設定し過ぎると返って損をすることがあります。価格を高めに設定しても、その額を上回る固定資産税を納付しているのでは意味がありません
また、売却自体は考えていないとしても、物件の資産価値を考えたときに毎年納付している固定資産税が資産としてはマイナスになっているのです。特に、住宅用地でない土地を所有しているような場合は、課税標準の特例が適用されないので、面積によっては住宅用地の6倍の税金を納めなければいけません。
たとえば、使用していない土地のために、毎年30万円の固定資産税を5年間納めていたとしましょう。支払い総額は150万円になります。10年間納めれば300万円になります。つまり、使いもしない不動産を所有しているために毎年損失を積み重ねているのです。
不動産とは、収益物件として利用することでメリットにもなれば、ムダな固定資産の納付のためにデメリットになることもあるのです。たとえば、自宅があるにもかかわらず、相続により親の不動産を譲り受けたような場合は注意が必要でしょう。
資産が増えたと喜んでばかりはいられないのです。使わない物件であれば、収益物件として活用できるかどうかを検討しなければなりません。相続した物件がマンションであれば、そのまま賃貸物件として収益することもできるでしょう。
収益物件として活用できない場合は、固定資産税の納付により資産を減少させるまでに売却してしまうことも検討する必要があります。

4.固定資産税が購入に与える影響

不動産購入前に税金を確認しておこうクマ!!


不動産を購入するときの関心ごととしては、まず、物件の良し悪しでしょう。そして、優良な物件を見つければ、購入資金が必要です。一般的にマンションなどの住宅購入資金には住宅ローンを組むはずなので、借入額や返済額が収入に見合ったものかどうかを検討するのではないでしょうか?
もちろん、仲介手数料やその他の購入費用についても検討しなければなりません。しかし、固定資産税については、意外に忘れている方が多いのです。購入後しばらくしてから送られてくる納税通知書を見てから慌てる方が少なくありません。
マンションのような住宅を購入するときに大切な考え方は、住宅ローンでいくらなら借りることができるかではなく、いくらなら返すことができるかを検討することです。しっかりとした返済計画を作成する必要があります。固定資産税のように、購入後必ず支払わなければならない費用は事前に確認しておかなければならないでしょう

固定資産税が、売買するときにどのような影響を与えるのかを解説しました。売却時も購入時も固定資産の内容を確認しておくことで、納税により知らず知らずのうちに資産が減少したり、購入後の思わぬ出費になったりすることが避けられるでしょう。

 

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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