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売却する?賃貸する?民泊という新しい手段のデメリットや評判を宅建士が解説!

売却する?賃貸する?民泊という新しい手段のデメリットや評判を宅建士が解説!
民泊に関する新しい法律案が正式に可決しました!物件を売却してしまう前に賃貸や民泊への活用方法をシュミレーションしてみましょう

1.民泊とは?Air bnbって何?

今更だけど、民泊ってどんなことをすればいいの?と思われている方も意外と多いのではないでしょうか。


空いている家や部屋に外国人観光客に利用してもらうことで儲かっている人がいるっていうのは知っているけども…と。

民泊の発想とは、借りている家の空部屋を柿安で旅人に提供していたことから始まっています。海外ではバックパッカーと呼ばれる人達がなるべく費用をかけずにいろんな場所へ旅するスタイルが珍しくありません。そんな旅人に安く泊まってもらい収入の助けにするという発想です。

Air bnbの創設者達も生活費にプラスになれば…、と考え空き部屋を貸し出したことからスタートしています。Air bnbでは「空き部屋を収入に変えましょう」というコンセプトのもと、世界中に約300万件以上の部屋をインターネット上で紹介掲載しています。貸したい人と泊まりたい人をつないでいるシステムを運営しています。日本でも2016年には300万人以上の訪日外国人がこのAir bnbを介して部屋を利用していると発表されています。ものすごいニーズですね。

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2.法律と民泊の関係

2016年の時点で Air bnbに登録されている民泊の85%が無許可で営業している状態です。


しかし日本で民泊を行う場合には無許可で行うことができません。旅行者に空き部屋を貸しても家を丸ごと貸してもそれは「宿泊業」に該当するため許可を取る必要があるのです。

政府は東京五輪の2020年に向けて不足する宿泊施設問題の解消を解決すべく違法民泊を排除し合法な民泊が増加するように法整備を進めてきました。2017年6月時点で合法に民泊を営業するためには次にあげる2つの方法があります。

1、旅館業の許可を取る
2、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業法と
  しての認定を受ける

1、はホテルや旅館、民宿などと同じく旅館業法上の許可を受けることです。民泊ではその規模から簡易宿所としての許可を取ります。「簡易」という言葉が容易に取得できそうなイメージがしますが、保健衛生上、消防法そして建築基準法上の厳格な規定に縛られるため決してたやすく得られる許可ではありません。

2、はとても難しそうな名称がついていますが、これがいわゆる「特区民泊」と呼ばれている認定民泊です。日本では大田区が最初に条例を制定し、国内初の特区民泊が誕生しました。その後大阪市、大阪府などが条例を制定しこの3か所の自治体では認定特区民泊の件数が200室を超えるまでに至っています(2017年3月時点) 大阪市、大阪府では同時に違法民泊の徹底的な排除にも乗り出しています。

3.住宅宿泊事業法の誕生

このような背景のもと、不動産会社や一棟物件を所有するオーナーらによる簡易宿所の許可申請、特区民泊認定申請が増えていきました。


リフォームや申請にかかる費用は決して安価ではないため主に事業主からの申請が多数であるのが現状です。一般個人で行う方はあまり多くはありません。

安全で衛生的な宿泊施設への規定を維持することは安心である反面、効率的に民泊を増やす方向への妨げにもなってしまうことを否定できません。そこで政府はさらに新たな規定を設けました。それが「住宅宿泊事業法(民泊新法)」です。

自分が住んでいる家の空き部屋を民泊にする場合には都道県府知事への「届け出」を行うことで合法に営業ができるようになります。一方、住んでいない家を民泊にする場合いは許可を受ける必要がありますが、旅館業ほど厳格な規定はありません。2017年6月9日に正式にこの新法案が可決し、2018年の1月、遅くても春までの実施を目指しています。

4.旅館業、特区民泊、そして新法民泊

民泊を営業するためのこれらの3規定について詳細を見ていきましょう。


4-1.旅館業法で簡易宿所の許可を取る場合のポイント
・居室の床面積が一人当たり3.3平方メートル×人数(収容人
 数が10人未満の場合)
・フロント設置義務は原則なし(条例により義務ありの自治
 体もあり)
・自動火災報知器が必要
・宿泊名簿(宿帳)の備え付け
・トイレが最低2個必要。6人以上収容は3個。(大阪市は別
 規定あり)
・浴室の数(自治体によって様々、シャワーのみOK 浴槽が
 必要など)
・窓の大きさに細かい規定あり
・床面積100平方メートル以上は用途変更が必要
・air bnbだけでなく、「じゃらん」や「楽天トラベル」等
 にも掲載可能になる


旅館業法は2016年に規制緩和がされました。最低30平方メートル必要だった床面積は10人未満の場合、一人当たり3.3平方メートルで計算してよいことになりました。30平方メートルに満たないワンルームマンションでの民泊も可能となる緩和だと期待感が強まりましたが、簡易宿所の許可を取るためには最低でも2個のトイレが必要です。これは狭小ワンルームマンにとっては厳しい条件です。

4-2.特区民泊認定を受ける際のポイント
・政府が指定する区域でさらにその自治体でなおかつ条例を
 定めた区域のみで可能(東京都の大田区、大阪市、大阪府
 の一部の地域など)
・可能なエリアは旅館業法上と同じで用地地域によって分け
 られる
・宿泊業ではなく賃貸借業として行う
・近隣住民へ周知する義務がある
・トイレの数に規定はない
・宿泊名簿(宿帳)の備え付け
・最低宿泊日数が6日以上(大阪市・大阪府は条例で2泊以上
 に変更済)
・条件によってはフロント設置不要(自治体により違い
 あり)


政府から特区エリアに指定されていなければこの認定は受けられません。また特区に指定されていても条例を制定せず、民泊を行わないと決めている自治体もあります。東京都では大田区以外で特区民泊の条例を制定しているところはいまだありません。京都府も特区民泊制度を条例化することはないと発表しています。

内閣府のホームページ 特区指定エリアが確認できますhttp://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/index.html

消防法についての規定は旅館業法上の許可を受ける場合と同じ規定を受けます。トイレや浴室などは個数規定がされていません。

旅館業の許可よりは若干緩い規定だという印象を受けますが、近隣住民へ周知する義務があるためとても難航することが多いようです。

4-3.来年施行予定の民泊新法の規定
・年間営業日数最高180日(条例でさらに厳しい制限が
 可能)
・家主が住んでいる場合は届け出、不在型は許可が必要
・不在型は事業主を指定して管理させなければならない
・用途地域制限を受けない(住宅系の専用地域でも可能)
・宿泊名簿(宿帳)の備え付け


まだ施行規則などの詳細が決まっていない段階ですが、簡易的な消防の規定(避難経路の表示など)は適用され、トイレ等の数については旅館業のような規定はないのではという見方がされています。最も手軽に始められる方法だとして注目を集めていますが。最高営業日数が180日以内であり、さらに条例によって厳しくすることが可能になるため採算性が合わないのではと懸念

5.物件によって方法も限定される

このように合法に民泊を運営するには3つの方法があるということがわかっていただけたと思います。更には物件によっても注意すべき点があります。


5-1.分譲マンションでの民泊経営
マンションの一室で民泊を行いたい場合にはその管理規約内容に「民泊経営が可能」と明記されていなければできません。規約に明確に記載していない場合は管理組合の承諾書が必要です。ここ数年、マンションでの民泊経営についてはその住民との間にトラブルが絶えません。この問題がクリアできないとどの方法での民泊運営も不可能になってしまいます。

5-2.戸建ては可能性が広くなる
実は民泊に関する許可や認定を最も効果的に取得しやすいのが戸建て住宅です。広さが100平方メートル以下でトイレが2か所設置できるのであれば旅館業の許可が得られる可能性が高くなります。また特区エリアに指定されていれば、一棟丸ごと民泊として認定申請ができるかもしれません。住居系の専用地域内にあって民泊が不可能なエリアでは、民泊新法を採択する余地もでてきます。

物件の種類や規模によって様々な基準をクリアしなくてはいけないのが民泊規定です。民泊運営の可能性を確かめるためには物件所在地の自治体に事前に相談する必要があります。

民泊運営の糸口が掴めたら実際にどれくらいの収益が見込めるのかシミュレーションもしてみましょう。ここでは戸建て住宅について賃貸か、民泊かそれとも売却してしまったほうがいいのかを検討をしてみます。

6.築15年、3000万円の戸建てでシミュレーション

一般的な間取りで3LDK、80平方メートルでシミュレーションしてみましょう。


6-1.売却を選択
仲介手数料と印紙代などを差し引き手元には約2900万円残ります。シンプルに定期預金に預けたとすると10年後には税引き後約46000円の利益が得られます。

6-2.賃貸物件として活用
築15年なので水回りやクロス替え、和室を洋室に変更など250万円かけて改装したとしましょう。家賃は相場を参考に12万円で想定。

12万円×12か月×10年=1440万円
管理費、固定資産税などの諸経費を家賃収入の15%として計算すると10年で216万円

1440万円-250万円ー216万円=974万円
空室率を考慮して20%と想定すると780万

とてもざっくりとした計算ですが10年で780万円が収益として見込めます。

6-3.新法民泊の家主不在型で運営した場合
家主不在型の民泊で運用した場合で試算してみます。

・一泊5000円で最大6名泊まれる民泊
・年間営業日数180日で稼働率は75%とする 405万円
・Air bnb手数料3% 約12万円
・管理委託事業者と清掃費約25% 101万円


405万-12万-101万×10年=2920万円

10年で2920万円の収益という計算になります。ここでは宿泊希望者とのやり取りなどは自分で行うことで計算していますが、それらもすべて業者に委託する場合は管理清掃費が売り上げの35%くらいになります。また場所によっては一泊5000円の設定では高すぎる場合もあるので競合する民泊の宿泊料にも左右されるでしょう。

6-4.改装費をかけて旅館業の許可を取った場合
トイレや浴室、を含め350万円ほどの改装費をかけ、旅館業の許可を取る場合。簡易宿泊所として営業するため営業日数制限なしです。Air bnbだけではなく、楽天トラベルやじゃらんなどにも掲載依頼が可能になります。営業日数の制限もありません

・稼働率を同じく75%で計算する 年収入約821万円
・掲載手数料 3%で計算します(サイトによっては
 無料のところもあります)約25万円
・運用業者委託費用(管理・清掃費等)20% 年約287万円


821万-25万-287万×10年間=5090万円

年間509万円の収益が見込め、10年でなんと5000万円になります。

7.更にリスクを想定する

単純なシミュレーションでは旅館業許可での民泊経営が圧勝的な収益性をはじき出しました。


用途地域的に無理な場合は新法での営業になりますがそれでも年間で約300万円の収益試算です。賃貸物件として活用するよりも多いですね。

これらはすべて机上での計算です。かなり上手くいった場合の数字です。ある程度のリスクも盛り込んでおく必要がります。

賃貸経営の場合は順調な満室経営を目指し、民泊経営ではどれだけ稼働率を上げるかといった具合に常に事業性が問われます。Air bnbに掲載すれば必ず収益が上がるというほど簡単ではないことも否定できません。

賃貸で考えられるリスク:
・空室が続く(空室でも固定資産税は支払わなければ
 なりません)
・入居者の家賃滞納
・設備故障などの修繕費発生による出費


全国的に空き家が多く、賃貸事業においては空室問題が深刻化しているので空室になった時点ごとにアイディアを取り入れたリフォームも必要にもなるでしょう。

民泊経営でのリスク想定
・稼働率の低下
・外国人と近隣住民とのトラブル問題
・東京五輪後の市場動向
・管理委託会社とのトラブル


運営を丸投げしたとしても物件の所有者としてトラブルが起こった際の責任は負わなければいけません。ここでは経費計上していませんが民泊用の保険に加入することも必須となるでしょう。

そして最も気になる懸念材料はこの民泊ブームがいつまで続くは見えにくいという点です。昨年五輪が開催されたリオでも空前の民泊開業ブームが巻き起こりましたが、すでに閑散としています。初期に投資した費用を回収できていないホストも出ている現状がニュースでも取り上げられていました。

8.民泊も賃貸も事業であるという意識が不可欠

収益性を上げるために考慮しなくてはいけないのがその事業への関わり方でしょう。何もしないで管理を丸投げするだけでは賃貸も民泊もすぐにその経営は行き詰まっていきます。外国人観光客は意外にも合法か違法かのみを基準として民泊を選んでいません。立地や料金、そして付加サービスなどの内容も重視して民泊を選んでいると言います。

Air bnb では宿泊だけではなく様々なサービスを始めています。特に注目したいのが体験型アクテビティを提供する「Trip」というサービスです。琴の演奏体験、日本酒飲み比べコース、ラーメンと餃子の料理教室など多数のアクテビティが登録されていて利用者が急増しています。

泊まる場所の提供だけではなく、このようなプログラムと宿泊サービスをセットにすることで稼働率を上げるという発想も必要になってくるでしょう。

賃貸の場合は一部の部屋をシェアハウス賃貸、一部の部屋を新法民泊で180日稼働させるなど、賃貸と民泊を併合させる方法もアリです。もしくは180日以外の日はパーティやセミナーなどで利用できるレンタルスペースとして運営することも面白いかもしれません。


運営意識が必要というお話をさせていただきました。参考になれば幸いです。

•物件は手放してしまうよりも賃貸や民泊に活用するほうが利益を得られる可能性は高くなる。
•しかし民泊ではエリア、規模、住宅の種類によって様々な規定を考慮しなくてはいけない。
•賃貸と民泊以外、他のシェアリングエコノミービジネスとの融合性の可能も探るなど事業経営をするという意識が必要になってくる。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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