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任意売却とは?メリットデメリット、注意すべき点を宅建士資格者が解説

宅建士資格者が解説!任意売却とは?注意すべきメリット、デメリット
家を購入する時には、住宅ローンを組むのが一般的です。 しかし、失業などの不測の事態のため、そのローンが支払えなくなったとしたらどうしますか?想像もしたくないことです。 差押さえ?競売?自己破産?いろいろな嫌なコトバが浮かんできます。でも、救いの方法もあるのでご紹介しましょう。

1.住宅ローンの仕組み(抵当権とは)

住宅ローンの仕組みについてご存知ですか?


家を買うときに金融機関に相談に行きます。そして、金融機関の了解を得ることができれば、住宅ローンの契約を締結するのですが、 そのときの手続のなかに「抵当権の設定」というのがあるはずです。
住宅ローンを組むときに、金融機関の一番の関心ごとは、住宅ローンの支払が滞った場合にどうするかということです。 そこで、住宅ローンを申し込んだ人(債務者)に住宅ローンの対象になる不動産に抵当権を設定させます。 つまり、不動産を担保に「もしも、住宅ローンが支払えなければ、あなたの不動産を売却して貸したお金を回収しますよ。」と約束させるのです。
この抵当権は、金融機関にとって頼みの綱なので、債務者が借金を全額返済するまで抹消してくれません。 たとえば、債務者が担保物件を売却しようと思っても、抵当権を抹消しなければ売ることができないのです。

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2.ローンの返済が滞った場合

考えたくないことですが、もしも、あなたが失業して住宅ローンの支払ができなくなったとしたらどうすればよいのでしょうか?


仕方がないので、自宅を売ることを考えるでしょう。自宅の売却額で借金の返済ができれば、とりあえずは解決するからです。 しかし、売却額が借金の額よりも少なければどうします?
足りない差額分を、貯蓄でカバーできればよいのですが、住宅ローンの返済ができない状況で貯蓄があるとも考えられません。 返済ができなければ、金融機関があなたの不動産を差押さえ競売の申し立てをするのです。しかし、競売になるとあなたの不動産は競売物件となり安く買い叩かれてしまいます。 家はなくなり、借金だけが残るのです。まさに、絶体絶命のピンチといえるでしょう。

3.ピンチのときの助け舟

「捨てる神あれば拾う神あり」といいます。


最悪の状況を緩和してくれる手段があるのです。それが「任意売却」という方法になります。 任意売却は、不動産の専門家である不動産コンサルタントや任意売却に強みのある弁護士などが金融機関とあなたとの間を取り持って、さまざまな調整をしてくれるのです。
金融機関から合意を引き出し、担保物件の売却価格が借金の額を下回っても、売却できるようにしてくれるのです。 競売されることなく、一般の売買のように売却ができるので、買い叩かれることもありません。適正な額で売却ができることになります。

4.任意売却のメリット

まずは、メリットについて見てみましょう。


・価格が競売したときのように安くならない
あくまで、債務者の意思(任意)による売却になるため、一般に売りにだしたのと同じことになります。 市場価格による売却ができるので、競売されたときの金額と比べると大きな違いになるのです。
・残った借金についても相談できる
任意売却により、市場価格で売却したとしても、借金が残るのですが、その借金の返済方法を相談することができるのです。 一般的に、生活に支障をきたさない程度の返済額におさえてくれます。
・大げさにならない
競売の場合、裁判所の執行官や不動産業者が調査のために押しかけるため大騒ぎです。プライバシーどころではありません。 精神的なダメージを考えると相当なものでしょう。ところが、任意売却であれば、あくまで自分の意思での売却になるので、自分のペースで退去までの計画を立てることができるのです。
・費用がかからない
任意売却の手続に必要な費用は、すべて物件の売却額に含まれるので、特に費用を負担する必要がありません。 競売であれば、落札されるまでの損害金により借金が増えることもあるのです。
・引っ越し代などの確保ができる
自宅を売却すれば、当然借家などへの引っ越しが必要になります。しかし、自宅の売却額は返済にまわさなければなりません。 貯蓄もなければどうすればよいのでしょうか? 任意売却の場合、あらかじめ、金融機関と調整することで、売却額のなかから引っ越し代などを受けとることも可能なのです。

5.任意売却のデメリット

任意売却にはデメリットはないが…


任意売却とは、住宅ローンを支払えなくなった方への救済措置なので、デメリットといえるようなことは、それほどありません。 ただし、任意売却のためには滞納期間が必要なため、信用情報機関に登録されることになるでしょう。 登録されてしまうと、新たに住宅ローンを組むのに5年から6年かかります。

6.任意売却の具体的なタイミング

任意売却のための相談は早いに越したことはありません。


ここで、競売の流れについて説明します。 まず、住宅ローンの滞納が3から5カ月続くと金融機関から「期限の利益の喪失」という書類が届きます。 つまり、「一括返済しろ」という意味です。
金融機関は、一括返済に応じられないと判断すると、代位弁済という手続で、債権を債権回収の専門機関に移します。 その機関が法的手段として競売の手続を行うことになるのです。そして、裁判所から、競売開始決定通知が届き、自宅調査が始まります。 その後、公告を経て競売物件となるのです。
そして、物件の入札を希望する不動産業者などにより開札日を経て落札されると買受人が確定するのです。 遅くとも開札日の前日までが任意売却のリミットになります。 開札の後でも買受申出人の同意により競売を取り下げることはできるのですが、現実的ではありません。

7.誰に頼めばいいの?

金融機関との交渉は、一般的には債務整理の専門家である弁護士や司法書士、また任意売却の経験豊かな不動産業者というところになります。 不動産業者に任せる場合には、その不動産業者に交渉から売却までのすべてを担当してもらうことになるのでスムーズに進むのです。 ただし、なかには任意売却をあつかってはいるもののレベルが低い業者やたちの悪い業者も存在します。
弁護士などの専門家と太いパイプを持った不動産業者を選ぶ必要があります。任意売却には、専門的な知識や経験がなくてはなりません。 誰に交渉してもらうのかが任意売却のポイントになるからです。
専門知識や経験の有無がポイント!

不幸にも住宅ローンの滞納を余儀なくされたとき、あわてずに任意売却の選択をしてください。被害を最小限にとどめることができます。返済ができないと認識した時点で早急に準備をしなければなりません。まずは、弁護士や不動産業者の設置している相談窓口で話を進めることからはじめましょう。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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