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パークシティlala横浜の1棟が傾く?掲示板も大騒ぎ!賃貸状況など

大手企業だから安心?
最近は地震が多いので、マンション選びのときには構造に重きをおく方が多いと思います。
しかし、構造を確かめるのも難しいので、実績ある大手企業のマンションを購入するのが安心です…とはいかなかったのです。

1.パークシティlala横浜の傾き事件の概要

先ずは、事の発端と概要について!


パークシティlala横浜の管理組合の理事が、マンションの定期改修のためにマンション内を点検していたところ、中央棟と西棟の間で手すりのズレに気付いたのです。理事がズレについて売主である三井不動産レジデンシャルに伝えると「東日本大震災の影響です」との回答を得ました。
管理組合の役員たちが、念のために専門機関に相談すると、確認および根拠の提出を求めるようにアドバイスを受け確認を依頼したところ、やはり地震による揺れが原因とのことでした。
管理組合が、施工記録の提出を求めると、杭工事のデータに不自然さが目立ったため質問しても、明確な答えが得られないのです。しかし、後日、三井不動産レジデンシャルから、基礎の杭が地盤の支持層に届いてない部分があるとの報告を受けました。さらに、その後、データ改ざんの報告を受けることになるのです。
当初、補償は支持層に届いていない杭に対する基礎の補修のみとのことでした。しかし、大手新聞社の報道により世間に知れわたることとなるにつれて対応が変わります。三井不動産レジデンシャルおよび施工会社である三井住友建設の社長による謝罪、さらに全棟の建替えが提案されたのです。
しかし、マンションの建替えは簡単ではありません。なぜなら、法的な要件が必要だからです。

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2.「区分所有法」によるマンションの建替えとは?

所有者としてのルールと管理規約をチェック


マンションで暮らしている方は、マンションの住民で組織する管理組合やマンションのルールである管理規約についてご存知でしょう。実は、これらの定めは、「区分所有法」という法律にもとづくものなのです。
区分所有法の「区分所有」とは、マンションの各戸を所有することを意味します。そして、各戸の所有者のことを「区分所有者」というのです。その区分所有法では、マンションの建替えには、区分所有者および議決権(※)の5分の4以上の賛成が必要という厳しい定めがあります。

※ 議決権とは、原則として、共用部分の持分の割合できまります。
  そして共用部分の持分は、専有部分の床面性の割合で決まるのです。


マンションの区分所有者および議決権の8割以上が建替えに賛成しないことには建替えはできません。この数字をクリアーするのは相当に難しいでしょう。なぜなら、地震などで建替えが必要になったときに、建替えの費用は区分所有自身が用意しなければならないからです。
たとえば、3,000万円のマンションの住宅ローンを返済している人が、建替えのために、さらに3,000万円を用意することができるでしょうか、それも8割以上の人が…。団体で地震保険にでも入っていなければ難しいでしょう。 パークシティlala横浜の場合は、建替え費用が三井不動産レジデンシャル側の補償によるものなので状況は異なります。しかし、その他さまざまな負担を考えると建替え決議は可決されるのでしょうか?

3.結果は圧倒的なものでした

約99%を超える圧倒的な賛成で建替えが決まった


結果として、建替え決議は可決されました。三井レジデンシャルが提示したのは、建替え補償とは別に住民に対する慰謝料が一戸あたり300万円、家賃補償として1坪あたり12,000円、さらに引っ越し代や諸経費まで補償されました。大手企業といわざるを得ない手厚い補償といえませんか?

4.掲示板や口コミの反応

世論の動向と移り変わりについて


確かに掲示板や口コミは大騒ぎです。まずは、データの改ざんを行った企業に対する批判が圧倒的でした。責任の所在を追及する書き込みもあり、三井不動産レジデンシャルの売主責任や三井住友建設・日立ハイテクノロジーズの監督責任、あるいは旭化成建材に対する建設業法違反の責任に対するものです。
ところが、建替え決議が可決し、三井不動産レジデンシャル側の補償額などが明らかになるなかで、建替えの正当性や大手企業の経済力による解決方法の妥当性、補償を受ける住民と既に物件を売却した住民に対する内容の相違についての書き込みに変わっています。
さらに、建替えられるマンションが、購入したときよりも高価になるとの予想など、転売についての書き込みもありました。しかし、データ改ざんによる不正の隠匿をはかった企業と戦った住民の勝利に拍手を送る声が多かったように思います。

5.もしも賃貸していたら?

賃貸であっても同じ結果だったのか?


たとえば、パークシティlala横浜の区分所有者が部屋を収益物件として賃貸していたとしたら、賃借人にはどのような権利があったのでしょうか?
賃借人は、会議の目的である事項に対して利害関係がある場合は、会議に出席して意見を述べることはできます。たとえば、犬を飼っている賃借人がペット禁止の議題について反対する意見を述べることはできるのです。しかし、賃借人は区分所有者ではないため議決権はありません。
建替え決議の会議に参加はできても、投票する権利はないということになります。したがって、意思決定である決議への投票は区分所有者である賃貸人にゆだねることになります。

6.賃借人にはこんな権利があります

賃貸でも住民としての権利
たとえば、賃借人が建替えのための退去を拒否した場合、建替えが困難になる場合があるのです。
賃貸人が賃借人に退去を求めるためには、「期限の定めのある契約」が結ばれている場合は、その期間が満了する1年前から6カ月前までの間に契約を更新しない旨を通知する必要があります。また、「期間の定めのない契約」が結ばれ ている場合、解約の通知をすることで、それから6カ月後に契約は終了するのです。
しかし、いずれの場合も賃借人が住み続けることを希望して退去を拒否した場合には、賃貸人は、「正当事由(※)」が必要になります。

※ 正当事由とは、賃貸人と賃借人のどちらが物件の使用を必要と
  しているかということです。建物の利用状況などから判断されます。


ポイントは、「建替え決議」が正当事由になるかどうかということですが、建替え決議は正当事由とは認められないのが一般的です。したがって、退去のときに賃借人が求めれば、立退き料などが必要になるでしょう。
ただし、あらかじめ契約の更新がないことを書面の交付により説明することで、「定期建物賃貸借」という期間限定の契約をしていた場合には、期間の満了により退去することになります。この場合、賃貸人の正当理由も必要ありません。
下記の表で整理してください。

契約の種類通知の時期賃貸人の
正当事由
期限の定めのある契約期間満了の1年前から6カ月前の間に通知が必要
期間の定めのない契約通知後6カ月の猶予期間が必要必要
定期建物賃貸借期間満了の1年前から6カ月前の間に通知が 必要不要

パークシティlala横浜の傾き問題については、大手企業ならではの補償力の強さが際だちました。しかし、大手企業として、管理下にある下請け業者によるデータ改ざんの隠匿については、いただけないとしかいえません。今後の適正な企業活動を期待します。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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