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マンションをリノベーションする時のデメリット、売価は上がる?宅建士資格者が解説!

流行のリノベーション!
高く売れますか?

最近、リノベーションというコトバが流行っています。マンションをリノベーションするケースが多いのです。リノベーションの意味やメリット・デメリットについて解説します。また、リノベーションすることで中古マンションを高く売ることができるのでしょうか?

1.リノベーションとは?

リフォームとは全く違う?リノベーションの意味は!!


マンションを改築するとき、以前はリフォームと呼ばれていました。リフォームされた中古物件を再販している企業もたくさんありました。では、リノベーションは、リフォームを今風に言い替えただけでしょうか?

実は、リフォームとリノベーションは、その意味が異なるのですリフォームの意味は、改築することで元の状態に戻すという意味になります。ところが、リノベーションは改築することで、元の状態からさらにグレードアップさせることを意味するのです。

具体的には、リフォームの場合、古い部分を補修したり、内外装を新しく変更したりするのに対して、リノベーションの場合は、増築・改築により建物の用途変更をするなどの資産価値を高めるような大規模改築を意味するのです。

リノベーションとは、建物の既存の状態に基づくリフォームではなく、大規模な改築により間取りや耐震性・防火安全性を高めるなどの全体的な改築なので、部分補修中心のリフォームよりも多額の改築費用を要します

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2.リノベーションのメリット

オシャレな人が住んでるイメージが!!


自分好みの家になる!?
築年数の問題はある?

リノベーションが流行しているのには理由があるはずです。新築ではなく、リフォームでもなく、なぜ、リノベーションにするのでしょうか?リノベーションすることのメリットを解説します。

新築に比べて費用が安い
一般的にリノベーションとは、中古マンションの「購入」+「リノベーション」という形で利用します。たとえば、購入+リノベーションであれば、全体としての費用をおさえることができます。
新築物件を購入するよりも割安でリノベーションした新築と同じような物件を購入できるのです。リノベーションとは、中古物件を使いやすくして再利用するというエコな考え方といえます。

間取りも思いのまま
リノベーションすることで、自分の気に入った間取りに変更することができます。たとえば、マンションの構造上、壁で建物を支える壁式工法の場合には、間取りの変更が難しいことがありますが、枠組で建物を支えるラーメン構造であれば間取りの変更が可能です。単なるリフォームでは味わえない、思いのままの新築感を得ることができます。

物件を探しやすい
アクセスのよい便利な場所には、すでに建物が建っているため新築物件を探すことは難しいでしょう。しかし、中古物件であればアクセスのよい場所にある物件を探しやすいため、中古物件に対してリノベーションすることにより、便利な場所で新築同様の物件に住むことができるのです。

物件を探す手間が省けるという便利さがあるのです。交通の便や周辺施設などの暮らす場所についてのこだわりが強い方には、新築物件よりも中古物件のほうが物件も多く探しやすいというメリットがあります。

3.リノベーションのデメリット

リノベーションローン!?高額になるの??


リノベーションすれば、新築よりも価格をおさえることができ、さらに、アクセスのよい場所で自由に設計できるというメリットがあります。しかし、メリットばかりでデメリットはないのでしょうか?

ローンの費用がかかる場合がある
一般的に物件を購入するときには、住宅ローンを組みます。購入時の住宅ローンにリノベーション費用も組み込めればよいのですが、リノベーション費用が住宅ローンに組み込めないと、別途、リノベーションローンを組まなければなりません。リノベーションローンであればローン金利も高くなるケースがあるので費用がかさみます。

耐久性の不安が残る
リノベーションについては、建物の構造部分については、そのまま利用するため、外観はきれいに生まれ変わったとしても、構造部分の耐久性には不安が残ります。構造自体が築年数や耐震性能なりの古さを持つことは否めないので注意が必要です。

引渡しを受けるまでに時間を要する
リノベーション工事の場合、施工のために新築工事の場合と同じような手間や時間を要する場合があります。施工業者との打ち合わせなどの時間も含めて、引渡しを受けるまでに一定の期間が必要です。

きれいなのは専有部分だけ
マンションをリノベーションしても新築同様になるのは専有部分だけです。共用部分については、法律で、改築の要件が決まっているので勝手に改築することはできません。したがって、共用部分について改築されるわけではないので、エントランスや通路・階段については古いままの状態です。

4.リノベーションによりマンションの売価は上がるのか?

より高くマンションを売りたいのですが!?


リノベーションとは、中古物件を購入するときに施工することが多いので、リノベーションをして売却するのはプロに任せたほうが無難でしょう。リノベーションについては、多額の費用が必要です。それだけの費用を投じて、回収できるかどうかを判断するのはリスクが多すぎるといえます。

リノベーションやリフォームとは、そもそも住む人にとって使いやすくするために改築するのです。多額の費用を要してリノベーションしたとしても、購入する人の好みに合わなければ何の意味もありません

たとえば、相場が3,000万円である物件に500万円のリノベーションをしたからといって、3,500万円で売却することは難しいのです。購入希望者は、リノベーション済みの物件に3,500万円を支払うのであれば、物件に3,000万円を支払い購入希望者自身で500万円のリノベーションするほうにメリットを感じます。

そこで、自分が住むためにリノベーションをした後、売りにだすという前提で考えてみましょう。つまり、リノベーションしてから、5年後に売りにだしたとして、どの程度リノベーションしたことが評価されるかということです。

リノベーションの価値は、新築同様の自分好みの間取りなどの提供を受けられるということです。しかし、5年間他人が使用したものであれば、リノベーションしたとはいえ中古住宅と同じではないでしょうか?

結果として、一般的な中古物件として判断されます。きれいに維持されていれば、多少の上乗せはあるでしょうが、リノベーションしたから特に価格が高くなるということはないでしょう。

中古物件に対してリノベーションをして売却するという企業が増えてきているようです。中古物件を再利用するとういうエコな利点があります。しかし、個人が売却物件をリノベーションしても、投じた費用を回収することは難しいと思われるので注意してください。

 

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