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路線価の実勢価格とは?土地の価値を知る上で重要な項目です!

路線価とは?
国税庁が決める土地の価格?

毎年、夏ごろに新聞で路線価という土地の価格が公表されています。土地の価格には違いないのですが、実際に取引されている価格よりも低いように思いませんか?今回は路線価や実勢価格といった土地の価格について解説します。

1.路線価って?

路線価とは?国税庁が、目安として決める価格?


「路線価」とは、いくつかある土地の価格のうちの1つになります。国税庁が、土地の相続や贈与のときの計算や土地を売買するときの目安にするために、毎年1月1日における主要な道路に面した1平方メートルあたりの価格を公表しているのです。
ところが、同じ土地の価格なのに、他にも「公示価格」や「固定資産税評価額」という名称を聞いたことがあると思います。また「実勢価格」とは、どこが異なるのでしょうか?それぞれの価格の関係性についてご紹介します。
路線価と実勢価格など土地の価格にはさまざまな表示があります。どの表示が売買に近いか?気になる人もいることでしょう。公示地価や基準地価、固定資産税路線価、相続税路線価などもあります。このように色んな価格表示があるので何を指標にすればいいのかわからないといった声も耳にします。
路線価の実勢価格とは?土地の価値を知る上で重要な項目です!
評価額については路線価が1番指標になりやすく目安になることでしょう。価格については路線価と面積がわかれば簡単に算出できます。これが実勢価格
といわれるものです。
公示地価については名前からして指標になりやすい価格のような印象を受けますが、あくまで標準値を定めるための価格であり、路線価と公示価格は異なります。路線価は公示地価に道路などの設定から価格が割り出されるのでより正当な価格がわかります。
基準については路線価と公示地価が用いられることが多いのですが、実勢価格については路線価を目安にするといいでしょう。

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2.すべての土地価格のベースになる公示価格

公示価格とは、「地価公示法」とういう法律にもとづいて定められいます!


そもそも、土地を売買するときの価格は、契約の当事者である売主と買主で決めることです。しかし、実際のところ一般の方が土地の適正な価格を判断することは難しいでしょう。そこで、土地の価格を決めるときの参考にするために公示価格として地価が公表されるのです。
実際に取引される価格の目安にするだけではなく、路線価や固定資産税評価額などの基準にもなっているのです。そのため、公示価格の定め方には厳正な手続きが必要であり、法律で定めています。
公示価格とは、「地価公示法」とういう法律にもとづいて定められ、路線価とは異なり、国土交通省が公表しています。公示価格の定め方は、毎年1回、土地鑑定委員会(※1)を中心に判定するのです。

そもそも、土地を売買するときの価格は、契約の当事者である売主と買主で決めることです。


土地鑑定委員会は土地の評価のために、鑑定評価のスペシャリストである2人の不動産鑑定士に評価させることになっています。そして、毎年1月1日における土地の1平方メートル辺りの価格を判定するのです。
地価公示価格については地価公示や公示価格といった表現がされます。国土交通省は毎年3月中旬から下旬にかけて基準年度分で土地評価額を発表します。この価格は地価公示法に基づいて発表されています。これが上記の価格判定となります。
不動産については価格などをはじめ価値がわかりにくいケースが少なくありません。そのため地価公示価格の公表で特に土地の売買が盛んに行われている人気の地区ではこの限りに限らず公示されます。特に都市計画区域内のエリアでは公示がされやすい傾向があります。
地価公示価格の評価については国土交通省から依頼された不動産鑑定士が行うわけですが、市街化区域や準工業地、調整区域内宅地などの分類のもと、価格公表が行われます。

3.公示価格と路線価の関係

路線価は公示価格をもとに算定される!詳しく調べよう!


公示価格を定めるときには、標準地を定めなければなりません。標準地とは、相当程度土地取引が見込まれる区域から土地鑑定委員会が選択します。公示価格とは、土地鑑定委員会が選択した代表的な土地についてのみ算定されるのです。
土地取引の目安にするためには、代表的な土地の公示価格だけでは現実的ではありません。範囲を広げる必要があります。そこで、実際の取引の参考としては、公示価格に基づいて公表される路線価とされているのです。
なぜなら、路線価とは、公示価格をもとに算定されています。具体的には、公示価格の80%くらいになります。路線価については、道路ごとに細かく指定されているので、ほとんどの地域で路線価の確認ができるのです。

公示価格を定めるときには、標準地を定めなければなりません。


路線価における平均変動率の算出方法が2011年に変更されました。以前は標準宅地の価格を合計してから平均を出す「加重平均」の方法が採用されていましたが、変更後は各地点の変動率を単純平均するようになっています。これによって従来よりも変動率が小さめの数値となるため、2010年以前の変動率と比較するときには注意が必要です。なお、変更後の算出方法は公示地価や基準地価と同じものです。
公示地価が表示される時期には最高額地点についても話題になります。例東京都の銀座5丁目中央通りあたりが路線価としては最高額となっています。一方公示地価については銀座4丁目付近が最高路線価となっています。
公示地価や基準地価については実際の不動産価格と異なります。その理由は公示地価基準地価についてはポイント地点があらかじめ選定されているためです。逆に選定されていない場所の方が土地の価値がある可能性があります。その点については路線価を調べた方が正確な値が出るというわけです。

ポイント:路線価…公示価格×80%
4.実勢価格の求め方

路線価が3,000万円だと取引価格は4,125万円くらいです!


取引価格を調べるためには、路線価として公表された価格をいったん公示価格に戻します。つまり、公示価格の80%が路線価なので、逆に路線価を80%で割ると路線価が公示価格に戻るのです。
さらに、取引価格は公示価格の10%増くらいです。取引価格とは実勢価格とも呼ばれています。実際に取引する価格とは、日々変動する勢いのある価格といえるからです。公示価格として、いかに正確に算定しても需要や供給の変動などのため、そのままの価格で取引されることは少ないでしょう。
したがって、公示価格におおよそ110%を乗じれば取引価格になるのです。たとえば、路線価が3,000万円だとして計算してみると「3,000万円÷80%×110%=4,125万円」になります。つまり、路線価が3,000万円だと取引価格は4,125万円くらいになるということです。
このようなことから路線価なら調べることが可能となっています。土地については同じエリアや近場であっても価格が異なります。理由は環境だったり、その他の理由もあります。
路線価については国税庁が発表しています。指標としては公示地価100、路線価80、固定資産税評価額70といった感じです。
公示地価についてはみなさんもご存じのとおり代表的な場所でしか行われないのでその他のエリアをカバーするために路線価を参考にすることが多いわけです。そのため路線価を目安にすることが多くみられます。路線価については税務署と国税庁の公式サイトから調べることが可能です。※※2

その他環境やさまざまな事情で価格は変動するのでその点も認識しておきましょう。

ポイント:実勢価格…路線価÷80%×110%
5.路線価が公示価格の8割程度とされる理由

路線価が実際の取引額を上回ることがないような設定?


税金が影響してる?
公示価格は私たちを守る為?

なぜ、路線価が公示価格の80%程度に設定されているのでしょうか?路線価を取引の目安として利用するだけなら、公示価格の100%でも問題ありません。しかし、路線価を公表しているのは国税庁になります。つまり、税金が影響しているのです。
路線価とは税金の徴収のための評価額になります。つまり、徴収する税金のための路線価が実際の取引額を上回ることがないように80%程度と定めているのです。相続税や贈与税を納めるときの土地の評価額が実際の取引額よりも高くなることを避けるため低めに設定しています。
公示価格と路線価を同じにすると、税金の評価額である路線価が取引額よりも多くなり、税金を課税し過ぎることにもなりかねません。税金の納付について、納税者に過剰に負担をかけないために、路線価を公示価格の80%にしているのです。
公示価格とは、国土交通省が公表する土地価格の基準となるものであり、路線価とは、国税庁が公表する相続税や贈与税の評価額となるものだという違いがあるのです。また、固定資産税評価額についても、同じ税金の評価額であるにもかかわらず路線価とは異なります。
路線価は道路なども基準に定めらます。不動産の売買や贈与については固定資産税や相続税、贈与税についても考慮しなくてはなりません。平成28年分財産評価基準などについても調べてみるといいでしょう。日本地図から自分の調べたいエリアを調べることができます。
財産評価基準については1月1日から12月31日までの相続や寄贈、遺贈などで財産取得をした場合に対象になる相続税や贈与税となります。こちらについても経費として見積もる必要があります。
実際に東京などでは相続税が払えず土地を手放したという話も多数あります。こうしたことを防ぐためにも公示価格は私たちを守るための基準といえます。

同じ土地にもかかわらず、路線価・公示価格・実勢価格・固定資産税評価額と4つの価格が用意されています。
公示価格と固定資産税評価額との関係
固定資産税評価額については、公示価格の70%程度と定められています。ところが、路線価については、公示価格の80%です。同じ税額を計算する基準になる価格なのに、この10%の違いはどこにあるのでしょうか?
まず、固定資産税評価額を公表しているのは市町村になります。相続税や贈与税と固定資産税との違いは、相続税や贈与税が国税なのに対して固定資産税は地方税なのです。まず、税金の主体が異なります。
さらに、路線価については毎年公表されるのに対して、固定資産税評価額は3年に1度しか評価額が見直されません。この3年に1度というところに、公示価格に対する路線価と固定資産税評価額の割合が異なる理由があるのです。
なぜなら、3年というのは不動産にとっては長い期間です。つまり、取引価格が大きく変動する可能性があります。10%幅を広げることにより評価額が取引額を超えないようにしているのでしょう。つまり、路線価の場合が公示価格の80%に対して、固定資産税評価額を70%にすることで安全性を高めているのです。
資産税課についても知識を持っておくといいでしょう。資産課税は固定資産税と関わりがあります。あまり聞き覚えのない方も多いかもしれませんが、土地や家屋をはじめ償却資産など固定資産税や都市計画税などについて取り扱いをしているところです。土地や家屋の固定資産税に関する証明書についても発行しています。必要に応じてここで発行してもらうといいでしょう。
また行財政局税務部資産税課の存在についても頭に入れておくといいでしょう。ここは固定資産の評価要領の作成しています。評価についても指導している機関です。特定固定資産についてもここが担当しており、調査や評価についても担当しています。

ポイント:固定資産税評価額…公示価格×70%

その他について
路線価などをリサーチしているとわかりづらい用語や今まで関わりのなかった部分についても把握しなければならないケースも多々あるかと思います。プロの不動産業者に任せるのが1番ですが、本当の価値を知るためには自分でもある程度の知識を備えておくのは大事なことです。
「アクセシビリティ」についても目を向けることが大事です。日本は高齢化社会が進んでおり欠かせない用語となっています。アクセシビリティの用語解説ですが高齢者や障害者の人たちが建物やサービス、製品などに対してスムーズに支障なく利用できるかどうか?の基準、また度合について図る言葉となっています。
これらのニーズが整っていれば当然売買価格も上昇します。公示価格などだけではわかりづらい面でもあります。計算についても異なってくるので注意が必要です。
情報や基準については随時更新されるので法改正の時期に最低1年に1度は目を通すのがベストです。

同じ土地にもかかわらず、路線価・公示価格・実勢価格・固定資産税評価額と4つの価格が用意されています。それぞれに意味があり、不動産の売買をする方や不動産を所有している方にとっては重要な知識です。4つの価格の違いを知ることで、安心して取引ができるのではないでしょうか。

 

参考資料
※1:土地鑑定委員会とは、国土交通大臣が任命した7人の学識経験者で構成され、国土交通省に置かれています。
※※2:国税庁

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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