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心理的瑕疵物件とは、事故物件の告知義務、安い物件の注意点を解説!

安い物件には注意点を!事故物件の告知義務?!
「このマンションは、事故物件だが安いよ」といわれたらどうしますか?事故物件と聞くと恐いイメージを持つ方が多いでしょう。確かに恐い物件もあるのが現実です。今回は、さまざまな事故物件の種類や告知が必要かどうかをご紹介します。

1.こんな話を聞きました

そっちのパターンで事故物件か!


仕事の関係で、地方に転勤しなければならなくなったAさんは、ある不動産業者で部屋を借りました。きれいな部屋なのに家賃が割安なのです。「新しい生活のスタートをきるにはいい感じだな」と気分よく引っ越しをすませ、何かと疲れていたので、その日は早い目に休みました。
ふと目が覚めたのです。窓が少し開いているのに気づきました。暑い夏だったのですが、エアコンの調子もよく少し寒かったのでスイッチを切り、窓を閉めにいったのです。すると、窓の向こうのお隣さんと目が合いました。
あわてて頭を下げると、お隣さんは優しく微笑んでくれました。なかなかの美女です。Aさんは、気分をよくして再び眠りにつきました。朝、目覚めたAさんは、昨夜のことを思い出して、ふと窓のほうを見上げると、そこに窓はなかったのです。
1週間後、Aさんは転居を決めたそうです。最初は「きっと夢に違いない」と思ったのですが、その後も眠るたびに同じことが起こったとのこと。後でわかったことですが、その部屋は入退室の頻度が半端ではなかったといいます。どうやら、お隣で何か事件があったようなのです。
これは、事故物件になるのでしょうか…?その前に事故物件がどういうものか確認しておきましょう。

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2.事故物件には大きくわけて2つの種類があります。

心理的と物理的の2つの種類の事故物件


そもそも、法律で、これが事故物件だという明確な定義があるわけではありません。「そういう事実を知っていれば入居しないだろう」と思うような物件のことを事故物件というのです。
そして、事故物件には、大きくわけて2つの種類があるといわれます。ひとつ目が過去に起こった事実にもとづく心理的な事故物件です。たとえば、自殺や殺人という事件が起こった部屋で暮らすのは心理的に恐いでしょう。ふたつ目が雨漏りがしたり、床下にシロアリがいたりするような建物自体の欠陥による物理的な事故物件です。雨漏りがあるのでは暮らしにくいでしょう。

・心理的瑕疵
瑕疵(カシ)とは、欠陥のことをいいます。「心理的瑕疵」とは、精神的にストレスを感じることです。たとえば、人が自殺したり殺人事件が起こったりしたような部屋には、恨みや憎しみが満ち溢れている…と感じる方にとっては、「そういう事実を知っていれば入居しないだろう」となるでしょう。
しかし、あくまで精神的な欠陥であるため、個人差があります。幽霊やオバケをまったく信じない方にとっては、何の欠陥もないということになるのです。「家賃が安くなるのなら掘り出し物だ」ということになります。

・物理的瑕疵
「物理的瑕疵」の場合、心理的なものではないので、「我慢しよう」ですむ問題ではありません。物理的瑕疵に限っていえば、法的にも「瑕疵担保責任(※)」として明確に定められています。やはり、雨漏りするような部屋なら、「そういう事実を知っていれば入居しないだろう」となるでしょう。
※ 瑕疵担保責任では、雨漏りなどの瑕疵がある物件を売った売主は、
  瑕疵の存在を不注意なく知らずに買った買主に対して責任を負わ
  なければならないと定めています。

その他にも、隣に暴力団の事務所があったり、「ゴミ屋敷」のような迷惑行為の常習者がいたりするのも事故物件といえます。また、火葬場や風俗店などの環境に悪い施設の近辺にある場合も事故物件といえるでしょう。
では、物件を仲介した不動産業者は事故物件であることを伝える必要はないのでしょうか?

3.事故物件を告知する必要はないの?

告知義務が定められているのでは?


不動産の法律である「宅地建物取引業法」では、不動産業者が事故物件だと知っているにもかかわらず告知しない場合、法律に違反すると定めています。依頼人に対して、入居する前に物件の重要な内容について説明しなければならないからです。
雨漏りなどの法的にも定められている物理的瑕疵については、法律を適用しやすいのですが、自殺や殺人といった心理的瑕疵については、なかなか難しいところがあります。なぜなら、同じ殺人でも、歴史的に有名な人物が暗殺された場所であれば観光地になるのに、一般の人が殺されると事故物件になるというように基準が明確ではないからです。
「1カ月前」「1年前」「10年前」「100年前」…どの時点で殺されたら事故物件になるのでしょうか?難しい線引きになります。しかし、目安として、裁判の判決で自殺の場合に1年程度であれば告知義務があると判断され、2年以上の場合は、既に瑕疵ではないとの判決がくだされたようです。あくまで、目安ですが…。

4.Aさんのケースは?

当該物件ではないけれど!
でも!


隣の家の事件なので、事故物件になることはないでしょう。ただし、不動産業者が、なぜ入退去のくり返しがあるのかを知っていれば、かりに入居予定者から「何か特別なことはないですか?」と聞かれたら、認識している範囲で伝えるべきです。
しかし、裁判で「自殺後、最初の入居者に対しては告知しなければならないが、2人目からは、特別な事情がなければ告知の必要がない」と判断されたことがあります。つまり、Aさんに告知する必要はないということになるのです。なお、特別な事情として、「最初の入居者の入居期間が短い」というのがあるので微妙ではありますが…。
なかには、事故物件になると最初に名義だけの入居者を偽装し、実質1人目の入居者を2人目として告知しない不動産業者もいるようです。
なにぶん、心理的瑕疵については基準が曖昧なので明確な判断はできません。不満があれば、結局は裁判で争うことになるでしょう。

5.い物件の注意点

物件の条件が悪ければ、価格や家賃が安いのは当たり前です。しかし、条件がよいにもかかわらず安い物件には注意が必要になります。たとえば、同じマンションの同じ階で、さらに間取りもかわらないのに家賃に差があるようなときは気をつけたほうがよいでしょう。調べるのは簡単です。「事故物件じゃないですか?」とたずねれば、不動産業者は告知の義務があるのですから。
しかし、実際には、必ずしも事故物件が安くなるとは限りません。なぜなら、ハートが強い方なら、事故物件であっても立地がよければ問題ないということになるからです。需要があれば安くする必要はありません。つまり、事故物件であることで、入居希望者がいない状態が続けば価格や家賃を下げることになるのです。 やはり、安い物件にはちゃんと理由がある

物理的瑕疵の場合は修理すればすむのですが、心理的瑕疵の場合、修理というわけにはいきません。心理的な事故物件であることを知って入居するのであれば問題ないのですが、知らずに入居するのは避けたいものです。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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