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収益物件を売却したい場合の税金や消費税を宅建士資格者が解説!

収益物件を売却したい場合の税金や消費税を宅建士資格者が解説!
アパートや賃貸マンションといった収益物件を売却したときの税金はどうなるのでしょうか?収益物件とは利益をあげる目的の物件なので、生活のために必要な一般的な住宅よりも税金は高くなりそうですが…?

1.売却時に課せられる税金は?

不動産を売却したときに納めなければならない税金として、「譲渡所得税・住民税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」を納付しなければならないケースがあります。


1-1.譲渡所得税・住民税
不動産を売却するときには、その物件が収益物件であるかどうかを問わず、売却による利益があれば譲渡所得税と住民税が課せられます。売却した年の翌年に確定申告しなければなりません。

・譲渡所得の計算方法
譲渡所得税・住民税を計算するためには、まず、譲渡所得を確定する必要があります。売却の際の譲渡価格から譲渡する物件の取得費と売却費用を引きます。

図1

参考
※1 取得費=売却する物件を取得するときに支払った費用
・購入代金(不明であれば、売却価格の5%)
・取得時の仲介手数料
・買主が負担した印紙税
・登記費用
・不動産取得税
・その他
建物は期間による価値の減少のため減価償却が必要
事業用の減価償却…定額法の場合:購入価格×償却率
定率法の場合:前年末時点の未償却残高×償却率

※2 譲渡費用=売却するために支払った費用
・売却時の仲介手数料
・売主が負担した印紙税
・登記費用
・その他

・2種類の税率
税率には2種類あります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の土地・建物に対する所得を短期譲渡所得とし、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地・建物に対する所得を長期譲渡所得としています。

短期譲渡所得のほうが長期譲渡所得よりも高い税率が設定されています。理由として、短期間に購入・売却をくり返すのは、投機的な取引とみなされるからです。

税率の表
短期譲渡所得長期譲渡所得
譲渡所得税30.63%15.315%
住民税9%5%
平成25年から平成49年の間 復興特別所得税として2.1%が加算されます。

・税額の計算方法
譲渡所得の計算方法の「式1」で計算した譲渡所得に税率の表に記載されている税率を乗じることで、譲渡所得税と住民税の税額が計算できます。

図2

・特定事業用資産の買換え特例
売却するのが、収益物件ではなく居住用の財産であれば、「譲渡所得」から3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」が受けられます。また、「税率」を軽減する「10年超所有軽減税率の特例」も受けられるのです。

なぜなら、居住用の財産は生活になくてはならないものなので、居住用物件の場合、譲渡所得および税率を共に低くすることで税額を低くおさえる方法が取られているのです。ところが、収益物件の場合、収益が目的であり所有者にとって生活に必要とはいえません。したがって、居住用財産の特別控除や税率の軽減は認められないのです。

しかし、事業用資産であっても「特定事業用資産の買換え特例」という譲渡所得を減少させる特例があります。要件は、特定の不動産(※3)を譲渡し、その後一定の期間に特定の不動産(※3)を取得した場合で、その日より1年以内に取得した不動産で事業を開始することで適用されるのです。

譲渡所得の計算としては、売却した価格よりも買換えた価格のほうが多ければ、売却額に20%を乗じた額が譲渡金額となります。そして、売却した価格よりも買換えた価格のほうが少なければ、その差額と買換えた価格に20%を乗じた金額の合算額が譲渡金額になります。

・売却した価格よりも買換えた価格のほうが多い場合
図3

・売却した価格よりも買換えた価格のほうが少ない場合
図4

上記で計算した譲渡所得を「式2」にあてはめて、税率の表に記載された譲渡所得税と住民税の税率を乗じることで税額が計算できます。

参考
※3 特定の不動産…買換えのために譲渡する不動産も取得する不動産も事業用に限られます。

1-2.印紙税
不動産を売却するときの売買契約書には印紙を貼る必要があります。収益物件の売却の場合、契約金額により印紙税の額が異なるのです。売買契約書の場合、次の表に記載された金額の印紙を貼る必要があります。

税額の表
契約金額印紙税の額
10万円以下200円
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1,000円
100万円を超え500万円以下2,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円
5,000万円を超え1億円以下6万円
1億円を超え5億円以下10万円
5億円を超え10億円以下20万円
10億円を超え50億円以下40万円
50億円を超えるもの60万円
契約金額の記載のないもの200円
平成9年4月1日~平成30年3月31日に作成される契約書であれば、税率が軽減される場合があります

1-3.登録免許税
売却する物件にローン残高がある場合には、売却物件に担保として抵当権(※4)が設定されているでしょう。物件を売却するためには、ローン残高を清算し抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消時には、抹消登記をすることになるので登録免許税が必要です。登録免許税は、ひとつの不動産につき1,000円になります。さらに、抹消登記は司法書士に依頼しなければならないので、別途、司法書士への報酬が必要です。

参考
※4 抵当権とは、お金を貸す際、返済が滞ったときに備えて、借入れた人の不動産などに抵当権という担保を設定させます。返済できない場合、その物件を競売して代金から返済させるという権利です。

1-4.消費税
原則として、土地は非課税になり、建物は課税の対象になります。しかし、建物の場合でも、課税されるのは事業者が事業として取引する場合であり、個人の取引であれば非課税です。

しかし、個人であっても新築のマンションを売却する場合は課税の対象です。また、売却物件が自分の居住用ではなく、マンションのような収益物件を投資用として売却する場合も課税されます。なぜなら、事業とみなされるからです。

仲介する不動産会社に支払う仲介手数料も課税されます。また、抵当権を抹消する場合に司法書士に支払う報酬も課税対象です。さらに、融資の手数料などについても課税されます。


不動産を売却するときには、さまざまな税金が課せられます。

収益物件を売買するということは営利目的になるはずです。少なくとも、税金の納付額程度はおさえておかなければ、利益を得ることは難しいでしょう。

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