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マンション売却の際の税金を解説します。確定申告とかからないケースを宅建士資格者が解説!

マンション売却には
たくさんの費用がかかる?

マンションを売却するときには、さまざまな税金が課せられます。譲渡所得税と住民税については翌年の確定申告で申告納付するのですが、必ずしも納付しなければならないとは限りません。

1.マンション売却時に必要な費用

売却するのに費用がかかる?知ってますか!!


マンションを売却するときに注意しなければならないのは、売却費用という出費が必要になることです。つまり、売却した代金全額を手に入れることはできません。売却代金から売却費用を差し引いた額が実際に手にすることのできる金額になるのです。

マンションの売却代金を住宅の買い替え資金や、物品の購入資金にしようと検討しているのであれば、売却前に費用がどれくらい必要なのかを計算し確認しておかなければなりません。

売却費用の確認を怠ると、後で「こんなはずではなかった。」ということにもなりかねません。そこで、売却費用にどのようなものがあるのかを解説します。

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2.具体的な売却費用

売却費用はいろいろかかる?ざっくり調べよう!!


仲介手数料から税金まで
費用を見積もろう!!

売却費用には、「仲介手数料」「広告費」「印紙税」「登記費用」「引越し費用」「譲渡所得税・住民税」などが必要です。今回は、これらの売却費用のうち税金に関する費用について解説します。


2-1.印紙税
マンションを売却するときには、売買契約書を作成します。この売買契約書には、印紙を貼らなければなりません。印紙を貼ることで、貼った印紙の額の印紙税を納めたことになるのです。

印紙税の額は、「売買契約書」「工事請負契約書」などの種類に応じて定められています。マンションの売却の場合は、売買契約書になるので、納める印紙税の額は下記のようになるのです。

売買契約の印紙税の額
記載された契約金額 印紙税の額
10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1,000円
100万円を超え500万円以下 2,000円
500万円を超え1,000万円以下 1万円
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円
平成9年4月1日から平成30年3月31日までに
作成される契約書の場合、税率が軽減される場合があります

たとえば、売却するマンションの契約代金が3,000万円であれば、「1,000万円を超え5,000万円以下」に該当するため、売買契約書に2万円の印紙を貼らなければなりません。


2-2.登録免許税
売主に登記費用が必要な場合とは、住宅ローンの残高があるときです。住宅ローンの残高がある場合、一般的に売却物件に抵当権を設定しています。したがって、物件を売却するときに残高を完済して抵当権を抹消しなければならないのです。

抵当権を抹消するための抹消登記に登録免許税が課せられます。登録免許税の額は不動産1個に付き1,000円です。1個の土地と1個の建物であれば2,000円になります。さらに、登記を抹消するために司法書士に依頼する必要があり、依頼料の相場は5,000円から1万円程度です。

2-3.譲渡所得税・住民税
譲渡所得税・住民税とは、不動産を売却することで、利益がでれば確定申告により税務署に申告納付する必要があります。
課税譲渡所得についての具体的な計算式
式1
譲渡所得 = 譲渡価格 -〔 取得費(※1) + 譲渡費用(※2) 〕

譲渡所得の計算方法は、譲渡(売却)価格から、不動産の取得費と売却費用を差し引くのです。

参考
※1 取得費とは、売却する不動産を取得するときに支払った費用になります。
・購入代金(不明の場合、売却価格の5%)
・取得に要した仲介手数料
・買主負担の印紙税
・登記に要した費用
・不動産取得税
・その他

建物は、所有していた期間により価値が減少していくため、購入した価格をそのまま経費として差し引くことができません。原価償却をしなければならないのです。
計算式…「原価償却の額(居住用建物)=建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数」
償却率は、
非業務用の場合、
・木造=0.031
・軽量鉄骨=0.025
・鉄筋コンクリート造=0.015
経過年数…6カ月以上は1年・6カ月未満は切り捨て
上限…購入価格の95%

※2 譲渡費用とは、売却するために支払った費用になります。
・売却に要した仲介手数料
・売主負担の印紙税
・抹消登記に要した費用
・その他

式2
課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除(3,000万円)
居住用の建物であれば、譲渡所得から3,000万円を特別控除(※3)として差し引くことができるのです。

参考
※3 居住用財産の3,000万円特別控除の適用条件
・自分が現に居住している財産の譲渡または居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡である。
・配偶者、直系尊属などの特別な関係にあるものに対する譲渡ではない。
・前年、前々年に一定の特例を受けていない。

税率についての具体的な計算方法
税率は、短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なります。短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の土地・建物に対する所得で、長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地・建物に対する所得です。

なぜなら、投機目的として土地・建物を短期で購入・売却をするのと、事情があり長年暮らしていた土地・建物を手放すのとでは状況が異なりなす。

短期譲渡所得であれば営利目的の売却とみなし税率を高くし、長期譲渡所得であれば生活において必要な売却とみなし税率を低くしているのです。

なお、所有期間が10年を超える土地・建物であれば、居住用財産の場合「10年超所有軽減税率の特例」が適用されるために税率をさらに低くすることができます。

下記の表にまとめました
  短期譲渡所得 長期譲渡所得 10年超所有軽減税率の特例
譲渡所得税 30.63% 15.315% 課税譲渡所得
6,000万円以下の部分…10.21%
課税譲渡所得
6,000万円超の部分…15.315%
住民税 9% 5% 課税譲渡所得
6,000万円以下の部分…4%
課税譲渡所得
6,000万円超の部分…5%

表の税率に、平成25年から平成49年まで復興特別所得税として2.1%が加算されます。
税額についての具体的な計算方法
式3
税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税率・住民税率)
税額の計算方法は、課税譲渡所得に譲渡所得税・住民税それぞれに応じた税率を乗じて計算します。

3.譲渡所得税・住民税が課税されない場合

どんな時に課税されないの?教えてほしい!


譲渡所得税や住民税の場合、上記の計算により利益(課税譲渡所得)があれば、確定申告による申告納付が必要なのです。しかし、課税譲渡所得がなければ納付の必要はありません。 特に居住用の財産であれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」があるため、課税譲渡所得がなくなる場合があります。あらかじめ計算しておくことで、安心してマンションを売却することができるのです。

マンションを売却するときに、あらかじめ売却費用を計算しておくことで、売却後の正確な手持ち資金を確認することができます。資金の使い道を検討するためにも、あらかじめ売却費用を確認しておきましょう。

 

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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