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店舗付き住宅の中古は売れる?評価や売り方を宅建士資格者が解説!

店舗付き住宅の中古は売れる?
評価や売り方を
宅建士資格者が解説!
店舗付き住宅という、ちょっと変わった物件は、一般の住宅と比べて売りやすいのでしょうか?収益物件であることは確かなので売れそうな気がします。しかし、自宅で収益することを考える方は少ないかもしれません。 自宅で商売を始めたい方、また自宅は自宅として利用して店舗だけ貸し出すなどさまざまなスタイルがあります。こうした土地と物件はどういう店舗部分、住宅部分とどういう価格になるかも注目したいところです。ここでは宅建士目線で紹介していきたいと思います!

1.店舗付き住宅とは?

需要と供給の世の中です。需要があってはじめて供給が意味を持ちます。


店舗付き住宅の中古は売れる?評価や売り方を宅建士資格者が解説!
つまり、店舗付き住宅という供給は、商売をしたいという需要があって始めて売れる可能性を持つということになるのです。

こうした物件は飲食店経営などがなされている場合があります。場所が良いと店舗貸出で家賃収入にもなりますし、自ら商売することも可能です。では一体どういった人が売買するのでしょうか?

たとえば、一般のサラリーマンが家を購入するときに店舗付き住宅を探すとは考えにくいでしょう。そして、日本の人口の多数はサラリーマンなのです。需要が少なければ売りにくいと考えないといけないでしょう。

しかし、現在はサラリーマンだけど、実は商売をしたいと考えている人も増えてきています。商売をしたい人にとって、収益物件は魅力的です。たとえば、喫茶店を営業したいと考えている人が駅近の立地のよい場所に喫茶店の店舗付き住宅が売りに出ているのを見かければ、興味を持たないはずはありません。

また世帯主の奥さんあるいは親族がお店をオープンさせる場合もあります。居住用そして店舗もと考えている人はこうした物件を狙うこともあります。

特に最近は、インターネットによる集客により誰でも気軽に商売を始めることができます。最初はパソコン1台で商売を始めたとしても、規模が大きくなるといずれは店舗が必要になるものです。

店舗付き住宅とは、住宅に店舗というオマケがついているのです。購入することで暮らすところと稼ぐところが同時に手に入ります。考え方によっては素晴らしい物件であり、欲しい人にとっては、喉から手が出る物件といえるのです。

自宅からすぐの場所で商売ができるとなると利便性も多くみられます。仮に奥さんがお店を経営するケースで子供がいる場合、お店を構えながら子供を見ることも可能です。来客があったときにお店に出ればいいのです。その他は自宅で作業することもできます

また自宅と店舗を併設させると自宅、店舗と個別に建設するよりもコスト削減につながります。自宅を構えて、いずれ店舗もと思っている方は自宅兼お店での併設を検討してみるのも1つの手段です。通勤時間についても大幅な短縮なり、通勤の負担がゼロとなります。将来お店を持ちたい人は最初からこうした物件を狙うのも1つの手段です。将来自分でお店を持つ日までお店の方は賃貸してもいいわけです。

売却についても自分たちが商売しやすく、また将来は店舗貸出で家賃収入につながるような設計にしておけば売り出した際も高値が付きやすくなります。

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2.店舗付き住宅の売り方

不動産を売却するときは、不動産会社に相談します。


一般の住宅を売却する場合も店舗付き住宅を売却ずる場合も同じです。しかし、店舗付き住宅を売却する場合には、店舗付き住宅の売却実績がある不動産会社を選ばなければなりません。

不動産会社にはそれぞれ特徴があります。マンション販売に強い不動産会社もいればオフィス向け不動産を扱っている会社や一戸建てを中心に扱っている会社などさまざまな特徴があります。

どこで取り扱っているか?というとLIFULL HOME’S(ライフルホームズ)やアットホーム、一栄不動産開発株式会社、セルフドア、goo住宅・不動産、不動産ジャパン、株式会社エイブル、ホームメイトなどで取り扱っています。これは一例なのでその他の不動産会社も確認してみましょう。

不動産の売却には不動産会社の良し悪しが決め手になるといわれますが、店舗付き住宅の場合は、特にその考え方があてはまるのです。一般の住宅の売買しか経験のない不動産会社に任せてしまうと大きな損失をする可能性が高いといえます。

なるべくなら店舗付き住宅の物件情報が多い不動産会社がベストです。一応扱ってはいるものの、そんなに店舗付き住宅に力を入れていない不動産会社は情報量も少ないですし、そこまで得意としていない物件の可能性もあります。店舗付き住宅の特徴やニーズを把握している不動産会社の方が売却時も高価格で売れる可能性は確率はぐんとアップします。

どのようにすれば、店舗付き住宅の売買に強みを持つ不動産会社を探すことができるのでしょうか?不動産会社ひとつひとつに足を運ぶのも骨が折れそうです。それに、店舗付き住宅に強い不動産会社が探せるかどうかもわかりません。

現在はネット社会です。その効用を使わない手はありません。インターネットで不動産の一括査定サイトへアクセスしてください。一括査定サイトとは、簡単な情報入力により5~6社の不動産会社を紹介してくれるサイトです。

評価の高い一括査定サイトであれば、実績のある信頼できる不動産会社が加盟しています。物件情報として店舗付き住宅を入力すれば、店舗付き住宅の売却に強い不動産会社の紹介を受けることができるのです。一括査定を申し込めば、物件の売出し価格を査定してくれます。

一括査定のサイトを活用すればどこの不動産会社が店舗付き物件を紹介しているか?また価格相場はどのくらいか?、どういった家がセットになっているのか?、駐車場はあるのか?、など物件情報についても自宅で気軽に把握することが可能です。情報が一同に集まってくるので以前のように1軒、1軒不動産会社に出向き調べる必要はありません。
これは売却する側にもメリットがあります。買う側の気持ちに立って不動産貸家をセレクトすることは大事なポイントです。

店舗付き住宅のような特殊な物件の場合、価格にバラつきがあることが多いので、高値の場合、注意が必要です。なかには、高値をつけることにより、その後の仲介契約に結びつけようとするところがあるかもしれません。高値の理由を確認する必要があります。納得のできる理由かどうかを判断してください。

価格については相場があります。店舗付き物件となると住宅の相場ともまた若干価格が変わりますが周囲の物件の店舗付き物件、それがなければ住宅や店舗などと比較してどのくらいが相場か考えてみることも大事です。

好立地の場合、商売をするといった目的でも抜群の立地となるので高値を付けがちですが、店舗と住宅部分では価格査定も異なるのでその点についても目を向けてる必要があります。
物件情報としても家のみやマンション、アパート、土地のみなどと比較して店舗付き物件は数が大幅に減少します。そうなると相場についても「おおよそ」になることも少なくなく、価格相場が正しくない場合がしばし見られます。
不動産の価格については環境や景気によっても左右します。タイミングもあると思いますが、店舗付き物件は特に「正当な価格の算出」が1つのテーマでもあります。

一括査定のときに仲介を依頼する不動産会社を選ぶのですが、店舗付き住宅の売却実績を確認するのはもちろんのこと、注文について対応の早い担当者を選ぶのがポイントです。今後、長い付き合いになるので、早急に対応してくれる担当者でなければ話になりません。

まずは担当者にメールや電話で連絡を取ってみてはどうでしょうか?それで対応の良しあしを確認するのも1つの手段です。不動産業者選びは担当者との相性も大事なポイントです。気持ちよく取引するためにも誠実な担当者と巡りあいたいところです。誠実な担当者であれば価格についても詳細の説明等が期待できます。

3.売りやすいと評価される店舗付き住宅とは?

どのような店舗付き住宅が売りやすいのでしょうか?やはり、来客用の駐車場がある物件に人気があります。


たとえ、1台分のスペースであっても、駐車場があるのとないのとでは印象がかわるようです。

駐車場はなるべくありの物件がおすすめです。特に車利用が多い地方では駐車場の有無は重要なポイントとなります。車で気軽に行けることが集客にもつながります。

店舗内に水まわりのある物件も人気があります。なかでもトイレの有無は重要です。来客用の店舗であれば、トイレがないと使いづらいのは当然でしょう。また、飲食店ならキッチン設備もポイントになります。

自分で商売する場合、「水回りは自宅にあるから不要」といったケースも多いことでしょう。自分で商売をし、お店を運営する分にはそれでも大丈夫かもしれませんが、商売ができなくなったとき店舗部分を外部に貸し出すこともありえます。そうしたことを考えても水まわりはありはあるに越したことはありません。介護や自分自身の体調不良、経営不振などが理由でお店を手放さなくてはならないときもあります。経営がうまくいっている最中はそうしたことを考えずらいものですが、もしもについても考え物件探しをしておくと後々も有効活用することが可能です。実際に売却時にもこれで高値が期待できます。

店舗部分と住宅部分の出入り口が別であることもポイントになります。暮らす場所と働く場所のけじめをつけるという意味もあるのですが、将来、商売をやめても店舗部分を賃貸することにより収益物件として利用できるからです。

自分で商売をすることを前提に物件探しをしていると逆に「家と店舗の出入り口は一緒の方が楽」といった発想になるかと思います。そうしたニーズもわかりますが、もしものことを考え、最初から店舗部分の賃貸が可能な状態にしておけば家賃収入にもつながりますし、修繕費も大幅に抑えることができます。不動産については長い目で検討することが大事です。建設時も20年、30年、40年と10年単位の目線で検討してみてください。これは売却の際にも価格査定に大きく反映されます。

当初から店舗部分を賃貸できる収益物件という売り方もあります。この売り方であれば、サラリーマンをしながら、副業として家賃収入が見込めるので、住宅ローンの支払も楽になるでしょう。

店舗付き物件はこうした活用方法もあります。家賃収入に興味がある人は店舗物件についても上記で述べた条件をしっかりチェックすることが大事です。

店舗付き住宅をこれから建設する予定の人は住居の中に店舗を入れるといった形の方が使い勝手がいいと思う人も多くみられます。しかしこれは売却時にはマイナス査定となります。いつどういった事情があるかわからないですし、手放すときになるべく高値の査定になるよう心掛けることも大事です。そもそも店舗付き住宅は売りづらいのが前提です。なかなか売れない、あるいはずっと売れないこともあるのです。

店舗付き住宅については需要と供給で不動産の価格も決まってきます。需要が高ければ高値で売却が可能ですが、逆の場合は全く売れないことも十分考えられます。その場合は、更地にして土地として販売する形となります。

店舗付き住宅は高値で売れると思いがですが実はそうではないことがご理解いただけると思います。高値で売却するためにも次の内容をおすすめします。
①店舗と住宅は別々に作る
②どうしても店舗付きの設計をする場合は
 改築可能なように工夫して作る


売却の際は瑕疵担保責任についても知っておく必要があります。瑕疵担保責任とは欠陥や傷など損害部分が該当します。引き渡しの際にこれらは修繕してから引き渡す必要があるわけですが、引き渡しの際に気が付かないこともあることと思います。いくら自分がすんでいる家だからといってすべてを把握している人はほとんどいないかと思います。

新築物件の場合、建設業者により10年間の瑕疵担保責任がついています。中古物件の場合はどうなのか?というと売り主が瑕疵担保責任を負うことになるのです。

民法第570条によると「買主は、隠れた瑕疵を発見したときから1年以内であれば、売主に契約の解除または損害賠償の請求をすることができる」と記されており、1年間は責任を負う必要があります。もちろん故意に瑕疵を伝えないのもルール違反です。この場合も請求の対象となります。

店舗付き物件や住宅、マンションなど中古物件全般に言えることなのですが、双方の感覚の行き違いがあることが少なくありません。売る側は「住みにくくなった」「老朽化して修繕費がかかってくる前に手放そう」といった人もいるかと思います。一方買主は「多少古くても安心してすすぐに済むことができる」「補修済みである」といった認識です。
事前に家や店舗部分、トイレなどで補修が必要な個所がある場合は、補修を完了してから引き渡すのがベストです。買う側の気持ちにたって引き渡しに応じましょう。

不動産のサイトの記事でも補修などがなされていれば「補修済み」などといった記載がされます。

4.税金について注意が必要

税金が増える可能性あり
不動産を売却するときに、利益がでれば譲渡所得税と住民税が課されます。店舗付き住宅の場合、売却につき課税される譲渡所得税や住民税の計算式がかわるのです。つまり、店舗部分については、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えなくなります。

逆に言えば住宅部分については居住用財産の3,000万円特別控除の対象となります。家の部分の税金についてはこちらを有効活用しましょう。

4-1.居住用財産の場合の計算式

・譲渡価格から、売却した物件の取得費用と譲渡費用を差し引きます。

図1

・売却したのが居住用の財産であれば、譲渡所得から特別控除として3,000万円を差し引くことができます。

図2

・課税譲渡所得に譲渡所得税と住民税の税率を乗じます。

図3

4-2.店舗付き住宅の場合の計算式

居住用財産の場合は、3,000万円の特別控除を差し引くことができたのですが、店舗付き住宅の場合、住宅部分については居住用財産の3,000万円特別控除が使えるのですが、店舗部分については、居住用財産の3,000万円特別控除が使えないのです。

居住用財産の場合の「式2」の部分の計算で、住宅部分と店舗部分を別々に計算しなければなりません。

図4

たとえば、住宅と店舗の割合が2:1で、譲渡所得が3,000万円だとすると割合により按分します。

図5

この按分した譲渡所得を上記の式にあてはめて、住宅部分・店舗部分それぞれの課税譲渡所得を求めます。その課税譲渡所得に税率を乗じるのです。なお、店舗部分については、税率も高くなります。


ノウハウのある不動産会社を選びましょう。

中古の店舗付き住宅を売るコツは、店舗付き住宅売却のノウハウのある不動産会社に仲介を依頼することです。餅は餅屋というように専門性が売却の結果を大きく左右することになります。また、店舗付き住宅の場合、税金が増える可能性があるので注意してください。住宅ローンが残っている場合、そちらもあわせて相談するといいでしょう。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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