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マンションの買い替えのタイミングは?住宅ローン残債があっても売却ができる?

マンションの買い替えのタイミングは?住宅ローン残債があっても売却ができる?
「子どもが大きくなってきて部屋が手狭になってきた…」ライフスタイルの 変更にともないマンションの住み替えも考えなければいけません。 まだ、住宅ローンも残っているのにマンションの買い替えなんてできるのでしょうか?

1.マンション買い替えのタイミングとは?

マンションの買い替えを考えるとき、そのタイミングはいつがよいのでしょう。


マンションを「売ってから買う」ほうがよいのか、 それとも「買ってから売る」ほうがよいのか?
買い替えのタイミングとしては、大きくわけて 「売ってから買う」「買ってから売る」「売買を同時に進める」の 3つのパターンになるでしょう。 3つのパターンのうちどれがいいのかは、 マンションの買い替えをする人の事情により異なります。

1-1.古いマンションを売ってから新しいマンションを
  買うパターン

現在、住んでいるマンションを売却してから、 新居となるマンションを購入するパターンでは、 マンションに住みながら売れるのを待つのです。 売ることからはじめるので、売却についてあわてることはなく、 売却代金で妥協することもないでしょう。 つまり、気に入った値が付けば売ればよいのです。
先に売却することで、その後の買い替え物件についての購入資金などの予定も 立てやすいので、安心できる買い替えのパターンになるといえます。 しかし、住みながら売却をかけているため、内覧のときにはマイナスポイントに なるかもしれません。
売却が決まってからの新居探しになるため、退去時期を先に設定しなければなりません。 かりに、退去時期がきても新居が見つからない場合には、 一時的に賃貸物件に住む必要があるため、余分に引っ越し代や家賃がかかることになります。

1-2.新しいマンションを買ってから古いマンションを
  売るパターン

先に新居を購入し、引っ越しも済ませてから古いマンションを売却するパターンです。 売却するマンションに家具などがなく、売り物件としての商品イメージを施しやすいため、 内覧の印象がよくなり売却しやすいといえます。
資金に余裕があればよいのですが、新居の購入資金に古いマンションを売却した代金を あてないとまかなえないようなケースもあります。 この場合、新居購入時に「買い替え特約」付きの売買契約を結ぶという手があるのです。
売買契約は結ぶのですが、かりに、一定期間内に古いマンションが売れなければ、 契約を白紙撤回するという特約になります。 しかし、期間までに売れそうにない場合には、代金をかなり低く設定しなければ ならないことになるケースが多いようです。 また、不動産業者が買い取ることもあるのですが、代金はかなり低く設定されます。

1-3.古いマンションと新しいマンションの売買を
  同時に進めるパターン

現在のマンションに住みながら売却をかけ、同時に新居を探すというパターンです。 この場合も、先に新しいマンションを買ったときには、買い替え特約付きの 契約を結ぶことができます。
また、古いマンションの売却価格では、住宅ローンの残債を返すことができなくて、 さらに、手持ち資金もないような場合であれば、新居になるマンションの住宅ローン に「買い替えローン」を利用できるケースがあります。

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2.住宅ローンの残債がある場合

マンションの買い替えをするときにネックになるのは、古いマンションの住宅ローンでしょう。


買い替え時に残債の清算ができればよいのですが、残債があれば、抵当権 (※)を抹消することができないので古いマンションを売ることができません。
※ 抵当権とは、金融機関がお金を貸すときに、購入するマンションに抵当権を設定させて、 お金が返せなければマンションを処分してお金にかえて返してもらうという担保をとる権利です。
買い替えを考えるときは、まず、残債と売却代金とを比べることからはじめなければなりません。 つまり、売却代金で残債を返すことができるかどうかを確認する必要があります。

・売却代金のほうが多い場合
たとえば、住宅ローンの総額が3,000万円として、1,200万円は返済していれば、 残債が1,800万円になります。売却代金が2,000万円であれば、 差額の200万円を新居購入資金にあてることができるのです。
買い替えのときに住宅ローンの残債を完済することができ、 さらに余ったお金で、新居購入についても余裕がでます。 買い替えローンの必要はありません。

・住宅ローンの残債のほうが多い場合
たとえば、住宅ローンの総額が3,000万円として、1,200万円は返済していれば、 残債は1,800万円になります。売却代金が1,500万円であれば、 差額の300万円を支払わなければ借入額を完済することができません。
つまり、抵当権が抹消できないと古いマンションの売却ができません。 マンションの買い替えどころではないでしょう。 しかし、買い替えローンを利用するという解決方法があるのです。

3.買い替えローンとは?

売却代金で残債の清算ができず、貯蓄も無いようなときには、 金融機関も返済を保証するために抵当権を抹消してくれません。 しかし、買い替えローンの審査が通れば話は別です。


新居を購入するときの住宅ローンに、 古いマンションのローンの残債を含めて合計額を返済するというローンになります。
たとえば、総額3,000万円の住宅ローンで1,200万円は返済しており 残債が1,800万円のところ、1,500万円で売却できた場合には300万円の残債があります。 新居購入のための住宅ローンの額が3,500万円だとすると、 3,500万円に残債の300万円を加えて3,800万円のトータル額で住宅ローンを組むのです。
一般的に金融機関が融資するときには、物件の担保価値の範囲になります。 なぜなら、返済できないときに担保物件を処分してお金にかえ、 貸したお金を全額返してもらわなければならないからです。 しかし、買い替えローンの場合、新居の担保価値の1.5倍や2倍というような融資をすることもあります。
ただし、金融機関にとっては、担保価値を超えた融資をするというリスクを負うため、 当然、融資についてのチェックは厳しくなります。 返済能力を確認するために契約者の年収や勤続年数などの判断が厳しくなるのです。 また、担保価値を超えた額については上限を設けるなど 融資の条件は金融機関によりさまざまなので確認しなければなりません。
買い替えローンについては、購入するマンションの価値を超えた融資になるため、 年収や勤続年数という要件をクリアしなければ融資されることはないでしょう。 しかし、大切なのは自分自身に返済能力があるかどうかを冷静に判断することです。


どうやら、住宅ローンが残っていてもマンションの買い替えは可能なようです。

新しいマンションに替わりたいと考えている方は、まず、借入残高と売却額のチェックからはじめてみてはいかがでしょうか?

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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