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土地売却にはいくらぐらい税金がかかる?手元に残るお金が少ない・・・?

土地売却時にいくら税金がいる?手元にいくら?
「土地は、建物のように特別控除を受けることができないので、税金が高くなり、お金がほとんど残らないのではないか…」と思われている方が多いようです。確かに土地だけの場合、居住用財産の特別控除は受けられません。

1.売却したいが税金が高くつくのでは?

現在使わない土地や建物を所有している方がおられます。他人からみるとうらやましい話ですが、本人にすると、毎年の固定資産税や売却時の譲渡所得税・住民税を考えると頭が痛いかもしれません。


使いもしない土地の固定資産税を毎年支払うくらいなら、売却したほうがよいのでしょうが、譲渡所得税や住民税が気になるでしょう。土地の場合は、さらに税金が高くなると聞いているので…やはり、気が重くなりますね。
しかし、大切なことは、実際に計算してみて判断することではないでしょうか?思っていたよりもお金が残るのであれば、売却してしまえばスッキリするかもしれません。そこで、譲渡所得税や住民税についての計算方法をご紹介します。

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2.譲渡所得税・住民税とは?

不動産を売却するときには、土地であろうが建物であろうが、売却により利益がでれば譲渡所得税と住民税が課せられます。


土地の売却であっても利益がでないようなら税金を納める必要はありません。
利益がでたとしても居住用財産である建物なら、その利益から特別控除として3,000万円の控除を受けることができるのですが、土地には、その特別控除がありません。そこが、土地の税金が高くなるといわれる理由です。

3.実際に計算してみよう

ポイントや注意点をふまえて、計算式や表を見ながら計算してみましょう。


・譲渡所得の計算式
譲渡所得 … 譲渡価格 -〔 取得費(※1) + 譲渡費用(※2) 〕
参考
※1 取得費…売却する不動産を取得するときに支払った費用
・購入代金(不明であれば売却価格の5%)
・仲介手数料(取得のため)
・買主の負担する印紙税
・登記費用(所有権の権利登記)
・不動産取得税
・土地を取得するときに支払った測量費
・借主のいる不動産を購入するため賃借人に支払った
 立退き料
・契約済みの不動産を解除して別の有利な物件を
 買うために支払った違約金
・土地の整地費用や解体費用
・その他

※2 譲渡費用…売却するために支払った費用
・仲介手数料(売却のため)
・売主の負担する印紙税
・登記費用(抵当権抹消登記)
・土地を売却するときに支払った測量費
・借主のいる不動産を売却するため賃借人に支払った
 立退き料
・土地の売却のため建物を取り壊したときの
 取り壊し費用
・契約済みの不動産を更に有利な条件で売るための
 解除について支払った違約金
・借地権を売るため地主に承諾してもらうために
 支払った名義書換料
・その他
上記の取得費と譲渡費用のなかから該当するものがあれば、「譲渡所得の計算式」にあてはめて計算してください。たとえば、購入価格が3,000万円で売却価格が3,500万円だとして、取得費が120万円で売却費用が150万円であれば、次のような計算をするのです。
「譲渡所得…3,500万円-(3,000万円+120万円+150万円)」を計算すると譲渡所得が230万円になるので、230万円の利益がでたということになります。230万円の所得があったのだから、その所得に所得税と住民税を課そうという考え方です。

・課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得 … 譲渡所得 - 居住用財産の特別控除(3,000万円)

譲渡所得の計算をして譲渡所得があれば、利益があったとなるのですが、居住用の建物の場合は、この譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。しかし、土地の場合は差し引くことができません。

・税額の計算式
税額 … 課税譲渡所得 × 税率(所得税率・住民税率)

課税譲渡所得がある場合には、譲渡所得税・住民税のそれぞれの税率を乗じるのです。この税率には2通りの税率があります。ひとつ目は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の土地・建物に対する税率で、ふたつ目が、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地・建物に対する税率です。
5年以下のものを短期譲渡所得、5年を超えるものが長期譲渡所得となります。短期譲渡所得は税率が高く、長期譲渡所得は税率が低いのです。なぜなら、短期の場合は営利目的の可能性が高いので税率を高くし、長期の場合は生活における必要な売却と考え税率を低く設定しています。

下記の表で整理してください。

短期譲渡所得長期譲渡所得
所得税30.63%15.315%
住民税9%5%

上記の税率には、平成25年から平成49年まで、復興特別所得税である2.1%が加算されています。
課税譲渡所得に所得税率・住民税率それぞれの率を乗じれば税額を計算することができるのです。実は、居住用財産であれば、税率の特例という税率を低くする優遇措置があるのですが、土地の場合、この特例も使えません。やはり、土地に対しては厳しいといわざるを得ませんね。
しかし、土地の場合でも使える優遇措置があるのです。

4.土地の売却時に使える特別控除

一定の要件にあてはまれば、「長期譲渡所得の1,000万円特別控除」という控除を使えるのです。


居住用財産の場合、「課税譲渡所得の計算式」で、譲渡所得から特別高所として3,000万円を差し引くことができました。土地の場合、この特例は使えないのですが、一定の要件にあてはまれば、「長期譲渡所得の1,000万円特別控除」という控除を使えるのです。
平成21年に取得した土地または土地の上に存する権利を平成27年以降に譲渡した場合、または、平成22年に取得した権利を平成28年以降に譲渡した場合には譲渡所得から1,000万円を差し引くことができるのです。

要件
・親子や夫婦などの特別な関係のある者から取得した
 土地ではないこと。
・相続や贈与などにより取得した土地ではないこと。
・譲渡した土地について、収用(※3)など他の
 特別控除などを受けていないこと。

※3 収用とは、国などが公共事業に使うために、土地や建物
   を補償金により強制的に取得すること。

長期譲渡所得の1,000万円特別控除については、期間限定の特別控除といえるので、該当するケースは少ないでしょう。やはり、土地の売却の場合、税金が高くなるというのは事実です。
しかし、税金が高いからといって放っておくと、毎年、固定資産税を支払わなければなりません。この固定資産税の額が建物の建っている住宅用地に比べて大幅に高くなります。住宅用地については、特例として面積が200㎡までの部分は負担が6分の1に軽減され、200㎡を超える部分については負担が3分の1に軽減されているのです。
土地にはこの特例も適用されません。つまり、土地の場合、軽減されていない高い固定資産税を支払っていることになります。この負担がボディーブローのように土地の所有者を苦しめるのです。
どれぐらい税金がかかるか、控除がいくら適用されるか、しっかり把握しましょう。

不動産の売却時には、さらに契約書に貼付する印紙税や抵当権の抹消の必要があれば、登記に必要な録免許税も課せられます。土地の売却には税負担が大きいのは事実ですが、高い固定資産税を納め続ける負担を考慮する必要もあるでしょう。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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