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タワーマンションは高く売れる失敗しない為の方法を口コミから宅建士と学ぶ

タワーマンションは高く売れる失敗しない為の方法を口コミから宅建士と学ぶ
憧れのタワーマンションを購入した人にとって気になるのは将来の売却価格ではないでしょうか。一般的なマンションとは全く違う特徴を持つのがタワーマンションです。その売却方法について今から口コミや市場を認識し高く売るためのコツを押えておきましょう。

1.タワーマンションの特徴

建築基準法では高さが60メートル以上の建物を「超高層建築物」と規定しています。


その中でも階数が20階を超える住居用の建築物を一般的にタワーマンションと呼んでいます。タワーマンションではハイスペックな設備やサービスが人気です。東日本大震災以降、一時は地震への不安から新規分譲への人気に陰りが出たときもありました。しかしその後の東京オリンピック開催の発表や消費税の増税等が引き金になり(最終増税は延期)新規供給数もどんどん増加していきました。

①最近のマンションの市場動向
タワーマンションに限らずマンション全体の新規分譲が2015年以降、販売低迷しています。70%を切ると市場に活気がないと判断される月間契約率も2016年には68%台まで下がっています。施工費用、人件費などの高騰が販売価格に反映されたため買い求めやすい一般の中古分譲マンションの購入へ流れていったことが要因となっています。根強い人気だったタワーマンションの多い湾岸エリアでも中国経済の低迷から外国人の購入者も減少し、2015年には約半分に落ちたこともあり市場は低迷に向かっているとの見方もされています。

②タワーマンション中古市場の動向
2015年に中古価格の上昇が天井に達したと言われているタワーマンション。その時点で一気に上昇した物件は2017年に入り価格を下げてきているようですが、一部のタワーマンションの価格ではゆるやかな上昇をずっと続けているものもあります。2015年までに一気に上昇した物件は東京オリンピックを意識した投資家や海外からの購入者による値上がりによるものが大きいでしょう。緩やかな上昇を続けているタワーマンションも今後もし新規供給数が過多になるなエリアであればその価格上昇が止まる可能性もでてきます。

③気になるオリンピック以降の動向
誰もが気になるのが東京オリンピック以降のマンション価格ではないでしょうか。世界各地でオリンピックが開催された都市において、その後の不動産価格を調べてみるといずれも下落していることがわかります。オリンピックによる価格の上昇はその開催年または前年までで、その後は下落すると考えている人のほうが多いでしょう。2018年ごろまでに好条件の売却価格を狙う人達もいるようです。

しかしタワーマンションにはマンションブランドや設備、都心部のどこにあるかなどの立地により希少価値が出てくる物件もあるとみられています。オリンピック景気だけではなく日本と諸外国の総合的な景気による価格変化のほうにも注目しなくてはいけないでしょう。

市場動向はタワーマンションの売却についてどのように動くかの予測が難しい面もあります。しかしタワーマンションの根強いファンも多いですし、中古で購入がしやすくなる状況が整えば活況も見込めます。そのような時期を逃さず有利に売却仲介を依頼するための作戦を今から立てておきましょう。

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2.タワーマンションの売却で有利になる点

タワーマンションはその特徴から一般的な分譲マンションとは違ったポイントを見て買い手は購入を判断します。


それらの中で有利になる点をまとめてみましょう

①都心部の一等地というステイタス
タワーマンションと呼ばれるものはやはり都心の一等地に位置しています。比較的に不況である市場下であっても立地の良さが値崩れさせない働きを維持します。またタワーマンションの建築に伴い便利な周辺施設が同時に併設されているケースが多いため、売りやすさにもつながります。強いマンションブランドを持っているとさらに有利にもなります。

②流動性があり先行売却事例が出やすい
総戸数が1000戸や2000戸という規模がめずらしないのがタワーマンション。先行的に売却事例が出やすいので、価格相場を知る事が容易です。一般的な戸建てや戸数の少ないマンションよりも価格の動向が察知しやすくなります。

③節税対策目的の購入者が多い
ある程度の収入や事業所得のある人達からの購入が多いタワーマンションです。ステイタスだけが理由ではなく、彼らにとっては節税効果のあることも大きなポイントになっています。相続税の評価は土地の面積の狭いタワーマンションではその分評価が低くなります。このことから現金などの有価証券で資産を保有するより節税効果の高いタワーマンションという現物資産に変えてしまうという発想です。また高級になればなるほどSOHO可能なタワーマンションが多く、ベンチャー事業の成功者などが事務所兼居宅として購入することもあります。彼らもまた節税力に長けているのでタワーマンションの活用方法を得ています。

④海外投資家も買主候補になる
中国の不況が原因で一時の落ち着きをみせてはいるもののやはり外国人投資家は日本のタワーマンションへの投資にまだまだ興味があります。東京オリンピックに限らず、日本は政権の入れ替わりなどで不動産市場に影響しにくい国として有名です。安定した不動産市場は外国人にとって魅力のマーケットなのです。日本ではさほど景気の良さを感じることができませんが、諸外国には日本の不動産に注目している様々な投資家が存在します。

⑤耐震・耐久性をアピール
先日、イギリスのタワーマンションでの火災によりその耐久性などが疑問視される報道がありました。日本においても懸念する声がないわけでもありません。しかしもともと地震や住宅密集地の多い日本の狭い国土ではその建築構造研究や技術の向上に費やしている費用や時間も他国と比べるにいたりません。自身のマンションの制震構造や免震構造を理解してぜひ売却価格に反映できる強みにしましょう

やはり魅力的な部分の多いタワーマンションですね。売却に有利になるポイントをこのようにいくつも確認しておきましょう。

3.タワーマンションで懸念されるポイント

つぎにタワーマンションで懸念されるデメリット面を見ていきます。


①管理費、修繕積立金の高さ
タワーマンションの一番の懸念材料はこの点になるでしょう。しかもただ高いというだけではなく、年数の経過ごとに管理費や修繕積立金の額が上がっていくシステムになっていることも関係してきます。中古タワーマンション売却のタイミングではこの点は十分注意しなくてはなりません。管理費が高い理由は、タワーマンション独特の特殊な設備にかかる維持管理費も高額になるからです。ホテルのフロント並みに対応してくれるコンセルジュも常駐しています。また地震の多い日本ではその対策として常用自家発電を設置しているためその点検や管理にはかなりの費用がかかってしまうのです。

修繕積立金が高額になる理由としては足場の組めない高層建築物なのでゴンドラの設置が必要になる点です。大規模修繕工事を行うことになればこのゴンドラ作業で慎重に行っていかなければなりません。危険な作業のため人件費や保険料なども当然高額になります。さらに実際に大規模修繕工事を行ったタワーマンションの事例が未だないため、実際には追加徴収になるかもしれないという不安点も懸念されます。

②先行売却事例がデメリットになる場合
先ほどのメリットで先行売却事例による相場価格に設定について説明させていただきました。しかしこれが逆にデメリットになる可能性もあります。基本的に裕福層の住んでいるタワーマンションですがそのローンの支払いなどが困難になり、そこへ管理費等の負担ものしかかるため短期で叩き売られるケースがおこるかもしれないのです。実際に任意売却などを考えている住民もいると口コミサイトなどへの書き込みを見受けます。あわててこのような売却をしてしまわないように販売元が介入するタワーマンションの売却方法があるので、後ほど説明させていただきましょう。

その他にもタワーマンションが持つ魅力があえて欠点と受け取られる場合があります。良すぎる日当たりは電気代の高さや夏の時期室内が高温化するし、眺望のよい高層が故に毎朝エレベーター待ちに10分以上かかるなどです。いずれも内覧をする購入希望者から直接問われるかもしれません。「夏は暑くても冬は暖房いらず」、「高層なので害虫の心配がない」など難を隠す利点もアピールできるようにしておきたいですね。

4.失敗しないタワーマンション売却のコツ

では実際にうまく売却するためのコツなどをご紹介しましょう。


これまでの説明でタワーマンションの売却では、東京オリンピックまでが大きな節目になり、されど中古市場はまだ活況気味だということがわかっていただけたと思います。

①タワーマンションの売却には販売店が良きサポーターとなる
タワーマンションを上手に売却するためには、まず販売元への査定見積もりが必須です。自社のブランドについて知り尽くしていることはもちろんですが、安価での約定事例による値崩れをとても懸念します。高めの売却価格が提示され積極的な営業活動が期待できます。

そのほか、販売元に依頼する大きな利点に「認定中古制度」というものがあります。例えば東京建物不動産販売株式会社の「Brillia 」の場合では、住宅設備機器の事前審査を行い認定中古マンションとして認定書が付与されます。買主は築5年以内の物件では5年間、5年から8年以内の建築年数だと4年間の修理無償保証を受けることができます。事前審査は第三者の技術者に依頼するのでその点検精度の保証度も当然高くなります。この認定を受けても売主には費用も発生しません。売主、買主双方にとって安心の精度です。

このサービスを受けるためには専任での売却仲介で東京建物不動産販売と契約締結しなくてはいけません。Brillia認定中古マンションの売買契約では売主、買主とも仲介契約の手数料が10も値引きされるためこれを利用しない手はないでしょう。

その他にも、野村不動産が自社の分譲物件だけを取り扱う「プラウドマスター」、自社のパークハウスなどの仲介を扱う「三菱地所の住まいリレー」なども独自のサービスでブランド力を維持した仲介を目指しています。

②販売店に行く前に不動産会社にも査定見積もりを依頼する
販売店で査定し、売却すると有利であることはわかりました。しかしそこだけの査定依頼で決断するのではなく、一括査定などを利用して、一般の不動会社の査定も受けることもお勧めします。相場の調査をご自身で行うことで営業マンに言われるままの価格で売却してしまうのはよくありません。各不動産会社とも顧客や得意とするターゲットが微妙に変わってきます。タワーマンションを扱っていれば外国人への営業が可能な不動産会社も多いでしょう。しかし相手先国の得意不得意もあります。その時点で景気の良い国への営業アプローチができるような幅広いネットワークを持っている不動産会社だと、思わぬ高価格で買い付けが入る可能性もゼロではありません。一般の不動産会社、海外居住者へのアプローチが得意な不動産会社の意見を把握してから、不動産販売会社へ相談を持ち込んでみましょう。

③棟内での住み替えも狙う
人気の高いタワーマンションでは同じ棟内での買い替えが多いのをご存知でしょうか。下層階から上層階へ、または違う間取りの部屋へとマンション自体を気に入っている人は同じ棟内での違う部屋を探すことが少なくありません。そういった人達を売却のターゲットにする際にも先ほどご紹介した販売店への売却仲介を依頼するとスムーズに売れる可能性がでてくるでしょう。

最後に

タワーマンションを売りたいと思ったら…
タワーマンション市場の動向はつかめにくい状態ではある。しかしまだまだ人々の憧れのマンションであることは間違いがないということ。売却を考えたときには販売元の会社のサポート内容をまず調べる。


ぜひ参考にしてみてください。

一般の不動産会社が提案する査定価格と販売会社の提案を熟考できるように、普段から相場の価格をチェックしておく。ということが重要なポイントになるというお話でした。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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