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マンションの売り時はいつ?築年数の目安を宅建士資格者が解説!

売り時はいったいいつ頃なんでしょう?


購入時いくらきれいな新築マンションでも時の経過と共に徐々に価値は下がります。では、どの程度、築年数に応じて価格が下落していくのでしょうか?そして、いつごろが有利に売却しやすいのかを解説します。
マンションの売り時

1.築年数と価格の下落の関係

不動産全般にいえることなんです


マンションの価格というのは、決してマンションそのものの状態だけで変わるものはありません。たとえば、3,000万円で買ったマンションが、5年後に近くに駅ができたため立地やアクセスがよくなり中古にもかかわらず3,500万円に値上がりするようなこともあります。これはマンションを含めた不動産全般にいえることです。

しかし、そのようなケースはまれであり、一般的には、価格は毎年減少するものです。たとえば、自動車でもビンテージカーでもない限り毎年価格が下がります。建物に限らず物とは年数が過ぎれば過ぎるほど古くなり価値も下がっていくものです。

不動産の場合、古さの見極めは築年数ということになります。つまり、築年数が古いほど価格は下がります。では、どの程度の年数でどの程度の値下がりがあるのでしょうか?

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2.築年数と価格および売却状況

値下がり率はどうなっているのか見てみましょう


まず、マンションに、たとえ1日でも人が住めば、もはやそのマンションは中古マンションになるのです。したがって、その時点で価格は下がります。一般的には10%程度の値下がりがあるといわれています。なお、マンション個々の状況により値下がり率は大きく変わるため、値下がり率については、あくまで目安にしてください。

・築5年程度
築5年までのマンションであれば、値下がり率は20%程度といわれます。たとえば、3,000万円のマンションであれば、築5年のマンションだと600万円の値下がりになるということです。

一般的には、最初から築浅の状態での売却を考えて、新築マンションを購入する方は少ないでしょう。しかし、人生にはいろいろなことがあります。急に転勤が決まったり、家族構成に変化が生じたりしたとき、また、不幸なことに失業のため住宅ローンの支払ができず売却せざるを得なくなったようなときに築浅の物件が出まわるのです。

築浅物件は価格面でお買い得といえます。なぜなら、上記にも記載したように、たとえ1日でも使用すれば中古扱いになり、価格も10%程度下がります。3,000万円のマンションを築浅で購入できたとすれば、ほとんど新築と変わらないままで、300万円もお得に購入できることになるのです。

・築10年程度
築10年程度のマンションで、30%程度の値下がり率になります。値下がり幅が大きくなったようです。新築時3,000万円のマンションであれば、900万円の値下がりになります。

築10年程度のマンションは、まだまだきれいです。それに購入希望者がPCでマンションを探すときに10年というキリの良さから入力しやすい数字でもあります。また、築10年くらいからライフスタイルの変化に応じて住み替える方が増えるようです。つまり、物件も多いが購入希望者も多いということになります。まずは最初の売り時になるかもしれません。

・築15年程度
築15年程度のマンションになると買い手側の事情が変わってきます。一般的に住宅を購入するときには、住宅ローンを組むでしょう。できれば35年の長期ローンのほうが返済も楽です。しかし、銀行サイドの考え方として、ローン条件の目安として、建物の耐用年数を担保価値と考えています。

たとえば、マンションが鉄筋コンクリート造だとすると法律で耐用年数が47年と定めています。つまり、耐用年数47年からローン期間である35年を引いた12年を超えるマンションは担保価値が割れるため35年の長期ローンが組めなくなるのです。

更に、築年数も10年くらいなら、建物自体の傷みもそれほど気にならないのですが、さすがに、15年くらいになると、古さが目立ち始めます。ビジュアルの悪さは大きなデメリットになるでしょう。さらに、管理組合があまり機能していないマンションでは、年月が経つほど管理費や修繕積立金の滞納等が目立つため、購入を避ける方も少なくありません。

・築20年程度
築20年になると、さらに住宅ローンの年数が少なくなります。買い手側の事情を考えると売りにくい物件といえるでしょう。マンションの場合、築20年を超えると新築のときの約半額になります。そして、それ以降は、ほぼ横ばい状態になるようです。

これくらいの物件になると、さすが建物の傷みが目立ちます。なかにはリフォームやリノベーション(※1)の後の売却を考える方も少なくないようです。しかし、たとえば、300万円のリフォームをしたから売却価格に300万円の上乗せができるとは限りません。200万円しか上乗せできないのであれば100万円の損をすることになります。

リフォームやリノベーションは購入された方に任せたほうが賢明でしょう。ただし、あまりに見た目が悪いようでは購入の意欲もうせるので、購入希望者の購入意欲を高めるためにも最小限度のリフォームを考えるのは必要かもしれません。

参考
※1 リノベーションとは、建物の価値を高めるための改築であり、リフォームとは、建物の価値を維持するための改築です。

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・築30年程度
築30年程度のマンションの場合、注意するのは耐震基準です。つまり、1981年6月以前のマンションについては、旧耐震基準という現在の耐震基準に比べて、弱い構造になっています。近頃は、地震による被害が多いため、耐震については意識する購入希望者が多いので、資産価値からみると低いといわざるを得ません。後は、立地が優れているなどの条件がともなわないと売却は厳しくなるでしょう。

3.マンションの売り時はいつ?

買い手の事情を優先して考えることが大事ですね


マンションの売り時を考えるときに、優先しなければならないのは買い手の事情です。欲しいと思う物件であれば、少々高くても売ることはできます。しかし、その逆では売ることは難しくなります。

もっとも尊重しなければならない相手の事情とは、購入資金になるでしょう。ほとんどの方が住宅を購入するときには住宅ローンを利用します。それならば、住宅ローンの返済期間を目安にするのが売却のポイントではないでしょうか?さらに、住宅ローン控除(※2)に注意することも必要です。

住宅ローン控除とは、所得税から直接控除される金額です。マンションの場合、住宅ローン控除は耐火建築物であれば、築25年目まで受けることができます。そして、最長で10年間受けることができるのです。住宅ローン控除は、他の控除のように所得から差し引かれるのではなく、税率をかけた後の税額から直接差し引かれるので、税制面ではかなりの優遇になります。つまり、所得税がたくさん返ってくるのです。

したがって、住宅ローンをフルに受けようと思えば、築15年までのマンションが条件になります。買い手側も条件のよい購入ができるのであれば、少々、高いマンションでも購入意欲が高まるはずです。

参考
※2 住宅ローン控除を受けるための要件(中古住宅の場合)
・耐火建築物であれば築25年以内・耐火建築物以外であれば築20年
・生計を一にする親族からの購入でないこと
・譲与されたものでないこと

4.まとめ

買い手側の条件のもとでご紹介しました


不動産の売り時とは、非常に難しい判断が必要です。ただ単に建物の古さにより値打ちが下がっていくだけではありません。立地がよければ少々古くても、それなりの価格で売買されるのです。売り時には、さまざまな判断基準があります。今回は買い手側の条件にしぼった売り時をご紹介しました。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、不動産一括査定牧場のFPが確認後回答致します。


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